『壹』 物業行業的發展前景如何
物業行業發展前景很好。
「物業」一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念、
即：物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建築物還可按權屬的不同分割為若干物業。
附屬設施：
附屬設施，是指建築物內和建築物外的各類共用設備、共用設施及相關的場地、綠化、道路等，包括建築物的公共部位，如基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂漏水以及戶外的牆面。
門廳、樓梯間、走廊通道等，以及公共設施設備，如電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
『貳』 物業管理企業如何拓展市場
物業管理企業是微利行業，要想贏利就必須走規模化經營之路，就要不斷的拓展市場。擴張是企業發展壯大的必經之路，一個企業只有擁有了一定的市場份額和規模，才能在激烈的市場競爭中獲勝，但是盲目的擴張也會讓企業面臨倒閉的危險。物業管理企業在擴張的同時，隨之而來的就是人員的增加、服務的多元化和跨地域經營的風險，這對物業管理企業是一種嚴峻的考驗。因此，要想贏得市場、擴大市場份額，物業管理企業就必須先正確認識企業擴張，打好基礎，以穩中求進。
一、物業管理企業擴張的意義 在當今市場競爭日趨激烈的嚴峻形勢下，不進步就意味著退步，不發展就意味著滅亡。物業管理企業唯有迅速佔領市場份額，擴張自身規模，才能在市場上立足。
物業管理行業作為一個新興行業，自誕生伊始，便顯示出了強大的生命力，取得了快速發展。實踐證明，企業擴張、規模化發展是物業管理行業未來發展的必然趨勢。原因有四點：
1、物業管理行業的產業化勢在必行，而產業化的前提是規模化；
2、物業管理企業只有通過規模化，才能達到實現效益；
3、企業資源配置的合理化只有通過規模化才能實現；
4、社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降只有通過規模化才能得以實現。
物業管理企業擴張、規模化發展是指物業管理企業充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節制，而是根據自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的佔有市場份額。但是，企業僅僅達到規模經營還不行，它還必須在市場份額總量上居於首位，才能優於別人。當然，物業管理企業的規模化經營並不是指簡單的擴大再生產，從企業追求效益最大化的經營行為來說，規模化經營還必須充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是企業所追求的真正意義上的規模經濟效益。由此可見，規模化經營能為管理企業降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。
二、物業管理企業在擴張中容易出現的問題 很多知名的物業管理企業急劇擴張自己的業務，但由於管理原因，經歷了由知名到無名，由強變弱的轉變，有的已逐漸淡出市場。因而，物業管理企業的業務擴張應是理性的、保證品質的前提下的負責任的擴張。
一些水平不高的物業管理企業為了發展，不惜採取違反價值規律的超低價手段進行市場競爭；也有一些新成立和剛轉制的企業，為了打開市場，不惜靠低價入市；更有極少數企業走「短線」，只賺取眼前利益，進入物業項目後，往往不能較好地兌現承諾，結果造成企業與業主之間的矛盾。究其原因，都是因為企業走入了擴張誤區，導致企業盲目擴張，從而影響了企業的發展，也損害了自身和業主的利益。
三、物業管理公司拓展市場上的幾個誤區
1、擴張就是管理面積的擴大
市場是企業的生存之本，擴張是企業發展的必經之路，很多人認為企業唯有實現規模擴張才能在市場中佔有一席之地。但一味地追求數量的擴張不但不能讓企業實現規模擴張，還有可能把企業推向倒閉的境地。企業擴張應以質為前提，重量輕質的擴張極易助長企業的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業的差異性特徵，物業管理與有形產品市場份額的擴大有著本質的區別。另外，企業內部和企業間的並購重組，應當具有偶合性，結構不同的聯手，其結果不僅不會形成遞增效應，相反會導致排異反應，形成企業內耗。物業管理企業的聯合應當以文化認同為基礎，以優勢互補為准則。
2、有規模就是有品牌
人們普遍認為，物業管理已進入品牌經營階段，物業管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進行品牌告知。這個想法並沒錯，錯就錯在一些企業對品牌告知的度沒掌握好。一些企業錯誤地認為只要多在媒體露面，企業的品牌就打出來了，於是他們熱衷於宣傳、炒作。實則不然，物業管理企業的品牌應當是能為顧客提供其認為值得購買的利益及附加價值的產品，它具有識別功能、承諾功能和價值功能。「花錢買吆喝，賠錢賺項目」的做法與品牌經營是背道而馳的。其次，品牌並不完全是建立在物業管理規模之上，而是以過硬的服務品質、優良的管理績效、全面的顧客滿意為基礎，建立品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。
3、規模化就會規范化
不少企業急於求成，跟風攀附，在根基不穩、後方吃緊的情況下，也要疏通關系，致力於公關，拿下異地物業。結果，接下項目後，難以消化，暴露出內虛的致命缺陷。異地項目市場環境復雜，難於應對，公司上下只好忙於救火，導致前方後方都受到重創，其內未安，又要攘外，最終讓企業陷入困境。練好內功，才能傳出真經，抱著僥幸心理去拓展市場，是不會取得雙贏效果的。
四、物業管理公司拓展市場的途徑
1 、兼並重組，充分利用小企業資源。
目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了贏利，自已成立物業管理公司管理自己開發的樓盤，但由於面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由於這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。為促進行業健康發展，這些小物業管理企業可以通過兼並重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源，通過資源整合，建立產業規模促進行業健康發展。
2、適時介入內地物業管理市場，擴大物業管理面積。
內地物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多品牌公司的目光，很多品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。但是，內地物業管理消費意識不夠，收費標准較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業，使其在進軍內地之初，很難因規模的擴大取得較好的經濟效益。對此，物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想准備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做准備。
物業管理規模化發展勢在必行，但在擴張進程中，我們必須探尋規模化發展的規律，正確看待企業擴張，走出誤區，只有這樣，物業管理規模擴張的目標才能真正實現。
『叄』 如何提高物業管理企業競爭力
這就要求物業管理企業拓寬經營思路，培訓儲備人才，打造品牌，提升核心競爭力。在市場經營條件下，物業管理企業之間的競爭日趨激烈，其實質就是企業綜合實力的競爭。如何提高企業的綜合實力，使企業在激烈殘酷的競爭中求得生存與發展，筆者結合所在地區和崗位工作的實際談幾點看法。 一、服務質量是物業管理企業的生存之本 物業管理的核心是服務，服務對象包括區域內的業主、房屋、設施設備和環境等。在某種意義上，物業管理也是在引領、指導和推介一種健康的生活方式，啟迪人們科學、健康地生活和高效地工作。因此，服務是物業管理企業的生存之本。在服務業高速發展的今天，服務理念往往是區分一個企業優劣的生命線。這就要求物業管理企業學會換位思考，真正站在業主的立場上設身處地為業主著想，把握他們的需求。在住宅小區內，物業管理企業可圍繞業主的飲食、健康、休閑、出行等需要，營造親情服務；在商貿區域，可圍繞優化環境、親商安商、安全防衛、代辦手續等延伸項目助銷服務；在工業園區，可圍繞企業的運作需要，從管理協助和應急處理等方面推出配套服務。 近年來，筆者所在公司在加速市場外拓步伐的同時，始終注意把卓越的服務意識和服務理念帶到新的項目中。在與不同的開發商合作的過程中，特別注意處理好「三角」關系，即業主、開發商、物業管理三者之間的關系。注重與開發商在居住理念上的融合，以尋求房屋開發與物業管理服務之間的最佳結合點，把公司的服務理念很好地復制和注入到各地的項目中，形成「連鎖」優勢。 二、拓寬經營思路，提高企業實踐水平 據統計，烏蘭浩特市共有物業管理企業 23 家，總物業管理面積有300 萬平方米。擁有二級資質的企業只有一家，三級資質企業也為數不多，其他物業管理企業的平均管理面積只有幾萬平方米。 烏蘭浩特市規定， 2 萬平方米以上的新建項目必須進行招投標。而在招投標中，低資質的企業根本就沒有優勢。新項目市場基本落在了為數不多的幾家本土大企業的手裡。 那麼，這些小企業的市場在哪裡，除了新項目外，物業管理的市場還很大，包括沒有實行物業管理的舊小區、機關後勤、國有企業輔業改制、工業廠房、倉庫等等。目前烏蘭浩特市的物業管理企業大多數都是開發商的下屬企業，或是開發商控股公司，這些企業大都習慣於盯著自己的公司，不習慣對外拓展，可是形勢變了，所有的物業管理企業必須逐步學會自己到市場上找項目。 首先，本土物業管理企業要有清醒的認識，要進行理性、科學和長遠的戰略思考，要提高管理水平，提升服務品質，打造良好品牌，塑造企業形象。要強化競爭意識，提高企業的核心競爭力，在激烈的市場競爭中逐步走向成熟，去創新，去拓展，要使企業上台階，上檔次，把企業做大做強；其次，要進行市場調研，對市場進行分析；第三，要分析自己企業的特點，給企業定位；第四，要為自己選擇幾種類型的物業管理拓展方向，學習研究其管理特點，做好競爭准備。 三、打造品牌，提升企業核心競爭力 一個好的品牌，其價值可以體現在以下幾個方面：一是在商業競爭中，確保自己進入入選范圍；二是降低企業自身及客戶對價格的敏感性；三是企業只需進行較少的投入，就可以使客戶產生重復購買的行為；四是在市場中產生杠桿效應，維持產品的穩定發展；五是主導參與市場范圍抉擇；六是幫助和留住最好的員工。 而品牌管理不只意味著廣告宣傳，而是由數百萬計的接觸點形成的，所有這一切應該和諧地聯系在一起，從而構成品牌。事實上，品牌的真諦在於員工是否切實滿足了顧客的期望。換言之，如果員工不知道或沒有實踐企業 向顧客宣傳的承諾，那麼再多的廣告花費也只是浪費。一個企業從優秀到卓越，要花很大精力去培育品牌。而品牌整合的過程，也是在企業內部建立起對企業核心價值觀及願景的共識的過程，新的品牌戰略將提高廣大員工的使命感和凝聚力，有力地推動企業文化建設，從而提高企業的整體服務水平和市場競爭力。物業管理企業亦是如此。 筆者所在的公司從 1998 年從事物業管理服務行業以來，率先提出讓業主「安心、省心、放心、開心、同心」的「五心」服務核心理念，持續滿足了業主不斷變化和增長的服務需求，得到業主的認可，形成了獨具特色的服務品牌。 物業管理企業的競爭，也是企業文化的競爭。良好的企業文化能轉化為企業的核心價值觀。對內統一員工的行為規范，增強員工的團隊協作意識和歸屬感，保持企業長期穩定發展的新鮮血液，對外樹立企業良好的社會形象，增強員工的榮譽感，提升企業知名度，從而增強企業競爭力。同時，良好的企業文化能帶動項目的社區文化和社區品牌建設，為業主營造一個健康和諧的人居環境。 四、培訓儲備人才，增強企業發展後勁 「得人者昌，失人者亡」。人才問題是關繫到一個企業乃至一個國家強弱興衰的重大問題。治國安邦靠人才，成就事業靠人才，而今企業的競爭實際上也是人才的競爭，任何企業如果擁有一大批各個方面的人才，在激烈的競爭中往往攻無不克，戰無不勝。實際上，市場競爭的成敗，很大程度上取決於人才質量的高低。人才是物業管理企業最活躍、最有活力的因素，人力資源是第一資源。企業要想做到可持續發展，除了外部的環境、內部的體制以外，人才因素是至關重要的。 在人才競爭方面，物業管理企業必須樹立起自己獨特的企業人才觀，使人才既進得來也留得住，還要不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力於構築企業的人才高地。同時要建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業發展的戰略高度來對待。在激勵機制方面，民營物業管理企業應當以榮譽激勵、升職激勵和提供學習深造機會等方式，使企業發展與員工的個人利益休戚相關、唇齒相依，增進員工的歸屬感，從而極大地促進企業的快速穩步發展。在員工培訓方面，要重點抓好物業管理法規知識、崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節、職業道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。
『肆』 要如何做才能經營好物業管理公司
物業管理公司必須在資金充足的情況下才能做一些事情，資金就是物業管理費的收入，收費率高，資金流動正常，才能正常運轉。再就是物業管理的服務項目和內容一定要多加宣傳，讓業主們知道，物業都是干什麼的，哪些是物業做的，哪些不屬於物業的范圍，還有房屋的保修項目也一定要清楚，也一定要給業主講明白，在保修范圍的一定要找建築商解決維修，要不然，那就會成為業主不交物業費的理由。物業管理在管理方面，首先是小區的治安，誰也不願意住在一個沒有安全感的居住環境里，所以治安是首要的，其次，就是服務態度，不管有什麼樣的事情發生，一定要表現的比業主還要急，耐心的給業主解決，就算是不屬於物業的，也一定要耐心的給解釋說明，業主在需要你的時候，你會感覺他是你的親人，很是客氣的，但是如果你侵害了他的利益，你就是他的敵人，業主就是這樣
『伍』 政府應該怎樣支持物業管理企業的發展
一、政府部門對物業管理活動監督管理的困境
物業管理涉及面很廣，物業管理活動的順利進行，需要政府行政主管部門的監督管理，也需要相關行政部門的協助管理。因此，《物業管理條例》(下稱《條例》)規定了政府行政部門的職責，《物權法》中也有類似的規定。
按照《條例》和《物權法》的有關條款規定，物業行政主管部門在指導成立業主大會，業主委員會的備案，撤銷業主大會和業主委員會違法違規的決定，批准選聘物管企業，實行資質審批，會同物價部門對物業服務收費進行監督，處理物業管理投訴，處罰物業管理方面的違規行為等方面負有一定的職責。但在實踐操作中，由於《條例》不完善，缺乏可操作性，致使很多職責無法落實。
1．指導業主大會、業委會成立的相關規定不完善，物業行政主管部門沒有相應的處罰權。
《條例》第5條規定：「縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。」第10條明確規定，同一物業管理區域內的業主，應在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但操作困難極大，主要存在以下幾個問題：
一是責、權、利不統一。根據國務院《行政法規制定程序條例》中起草行政法規應當體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任」的規定，行政管理部門在增加其責任的同時，相應的機構、人員卻得不到調整。往往是省一級的建設行政主管部門只有1—2個人，卻要負責全省幾千家物業服務企業和成千上萬的業主委員會的指導和監督等相關行政工作，市、縣一級的行政管理部門也只配2-3名行政人員，而管理的物業企業卻有幾百，甚至上千家，以及幾千個物業小區和業主委員會。
二是《條例》沒有明確規定行政管理部門指導的程序和工作責任。物業管理是業主自主治理的活動，業主大會及其業主委員會是業主自主治理的組織，這樣的組織不應由房地產行政主管部門指導，否則業主的權利容易受侵害。例如，聘請物業服務企業提供物業管理服務，是典型的民事行為，一旦有糾紛，應屬於「民不告不理」的范圍。但《條例》卻規定房地產行政部門負責監督全國物業管理活動，並且物業服務企業出現違反合同的事項，可以用行政處罰權對其進行處罰，這有擴大行政管理權力之嫌。
法律、法規應盡快明確行政主管部門的責、權、利，同時把物業管理的監督權授予廣大業主，只有如此，才能夠確保業主和物業公司的利益。
2．監督物業服務收費制度不健全。
《條例》第43條規定：「縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。」可見，物業服務收費的標准實行國家監管制度，其監管機關是縣級以上人民政府的價格主管部門及其同級房地產行政主管部門。過去實施監督，一般從審批制度、備案制度、許可證制度和處罰制度等四個方面實施。但是《行政許可法》實施以後，以上四項監督措施中的行政審批制度、許可證制度已依法取消；行政處罰制度因相關法規廢止或比較原則，使處罰無法可依；備案制度雖然可以實行，但力度有限，作用不大，一些城市基本採取了放任的做法。
3．居民委員會對物業公司和業主大會、業主委員會的指導職責有限。
《條例》第20條規定：「業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。」該條規定了業主大會、業主委員會與居民委員會之間的職責協調問題。但如何協調業主大會、業主委員會與居民委員會之間的關系，一直是我國物業管理立法過程中有待解決的問題。因為從最基本的法理來看，業主大會、業主委員會和居民委員會各自所行使的職責有本質的差別。協調它們之間的關系，事關城市社區治理的順利發展，需要在實踐中繼續探索和積累經驗，也需要全國人大及其常委會進一步制訂、修改和完善基層群眾自治的相關法律。
4．處理物業投訴無法可依。
近年來，由物業管理糾紛引起的投訴日益增多。《條例》第49條規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。但在實踐中，針對各種糾紛的投訴，政府部門缺乏介入民事糾紛處理和限制各民事主體的法律依據，往往只能採用協商、調解的辦法，常常費時費力，卻收效甚微，不能夠有效地調解物業管理中的相關糾紛。
5．對物業公司的處罰制度或責任追究制度不完善。
《條例》第59條規定：「不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處以1萬元以上10萬元以下的罰款。」上述行政處罰措施一般應該由物業所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門做出。但是按《行政許可法》規定的原則——誰審批、誰主管，物業服務企業一、二級資質分別由建設部和各省建設廳審查批准，因此涉及到一、二級物業服務企業的投訴處理、行政處罰等，都應該由建設部和各省建設廳等行政審批機關來辦理，可實踐中，依上述兩部門的人力、物力卻是不可能履行的。實踐中，一些一、二級物業服務企業對各級縣、市行政主管部門的管理和處罰也置之不理，造成了管理上的脫節。
二、政府部門應改進對物業管理活動的監管
1．政府部門要實現從物業管理「主角」到「配角」的轉變。
《條例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權；對不屬於政府行政職責的事務，不設定行政規制；對應當由業主自行處理的事務，不設定行政強制措施；對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。市場規則的完善是市場主體行為規范的基礎。物業管理的發展從根本上取決於市場規則的完善和市場機制的良性運行。《條例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、物業服務合同等作出了規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。《條例》是一部體現政府轉變職能的行政法規。各級房地產行政主管部門，應該把完善市場機制放在重要位置，轉變職能，才能做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。
2．政府部門要實現從「管理」到「服務」的轉變。
在整個物業服務體系中，政府、物業公司和業主構成了有機聯系的三方，做好了物業管理服務，廣大居民就能安居，實現社會和諧才有保障。因此，政府行政部門應該樹立這種服務理念，既要強調物業服務企業為業主提供更好的服務，也要提倡政府相關部門通過綜合服務，為廣大業主和物業服務企業創造更加良好的生活空間，為物業服務企業的健康發展提供更有利的平台。
3．政府部門要實現從「運動員」到「裁判員」的轉變。
對於物業管理行業中的糾紛，政府不得不經常動用大量的行政資源參與物業公司、業主大會和業主委員會的活動，進行協調、處理。政府部門應根據《物權法》的精神當好「裁判員」，通過設定相應的規則，鼓勵和引導專業公司有序進入物業管理市場；引導業主與物業服務企業雙方以市場供求關系為基礎，按質論價，充分協商，營造公平合理的市場環境：由當事人自行調解或通過司法途徑調節相互間的民事行為，或按照屬地管理的原則充分發揮物業小區所在街道、居委會的指導、調解作用。
『陸』 如何提高物業管理水平
目前的物業管理市場競爭相當的激烈，要想從中取得一席之地，本公司有較好的品牌效應，從而「樹立企業的形象、創出企業的品牌」。良好的企業形象，知名的企業品牌，是公司的一項寶貴的無形資產。公司要想樹立自身的形象，創建自己的品牌，開展優質的服務是最重要的途徑。只要我們服務好，才能得到廣大業主的對我們服務內容的認可，才能在廣大業主心目中樹立良好的企業形象，繼而在社會中提高本公司良好的聲譽，增強本公司的市場競爭力。要如何提高本公司的物業服務水平，創造公司更大的經濟效益，要從以下幾個方面入手：
(一)從公司內部著手，加強自身服務意識的培養。要把服務工作做好，首先要從公司內部著手，通過培養員工思想道德素質教育，增強公司內部全體人員的服務意識和自身素質。通過轉變公司的內部機制，增強員工的競爭意識，通過轉變公司的經營機制，理順工作關系。公司內部的關系理順了，員工上下服務的意識和素質提高了，服務的質量自然就會有顯著的提高。
1
、加快公司人才的培養，形成具有專業化服務水平的專業技術力量。任何企業要想參與市場競爭，必須能為市場提供優質的產品。物業管理企業為市場提供的產品是服務，人才是物業管理企業能夠提供優質服務的關鍵。所以，加快人才的培訓是物業管理企業提供優質服務的基礎。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期檢查、績效考核等方式，提高物業管理企業自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。
2
、改變內部機制，增強員工市場競爭意識。現代企業發展的特點是要建立一個現代企業制度，建立健全相關的內部運作機制，使企業適應市場發展的需要，不斷提高企業的管理水平。企業改革的主要目的就是完善企業的運行機制，要在提高服務水平方面下工夫，就首先要加強員工的業務素質的考核，做到獎罰分明;積極實施競爭上崗，符合服務要求的人員繼續聘用、不符合服務要求的人嚴格實施解聘或調任其它職務;加強人才專業、專長的對口，將專業崗位工作實施專業人員選用，保證擁有專業技術的人員在公司能夠得到重用。通過公司內部機制的建立與健全，增強員工的市場競爭意識，有利於調動員工的工作積極性，只有發揮了員工的主觀能動性，才能使服務上一個台階。
(二)規范服務或專業服務行為
1
、物業管理服務內容很多，涉及的工程、公共秩序維護、綠化保潔財務等與業主打交道。在這些打交道的過程中，相關人員的服務行為規范與否，成了廣大業主衡量本公司物業管理服務水平高低的一個重要標准之一，也成為公司自身企業管理工作中的一項重點內容。員工服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切這些行為都有公司物業服務的統一標准，只有在服務標准上多下工夫，造就一支業務水平高、管理經驗豐富、自身素質強的管理隊伍，才能滿足第一國際廣大業主的服務需求，也才能滿足公司發展壯大的需要。
2 、在日常客戶服務管理工作中引入ISO9000
質量體系，加強內部隊伍服務管理水平。物業管理自身的工作項目較多、程序復雜、環節較多，在日常管理工作中，強化崗位職責，突出工作程序，加強內部考核工作，成為了物業管理企業不斷完善、不斷發展的關鍵環節。在日常管理工作中引入ISO9000
質量體系誰工作，能夠有力的實現上述工作環節的切實履行，同時，還能夠為企業管理的其他方面，提高管理水平。不是說，只有通過質量體系認證，才能保證該物業公司是一個服務好的物業管理企業，但是，通過質量體系誰的物業管理公司一定是一個服務水平較高、管理完善的企業。
3
、做好對外宣傳工作，加強與業主的正常溝通。物業管理企業搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與住戶的聯系，聽取他們意見。了解他們需要的服務項目，對物業公司有哪些意見和建議。解決好住戶投訴並及時給予回復，讓住戶知道物業公司在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。
同時，物業公司在加強服務工作的同時，也要加緊對小區居民的實施企業服務宗旨的宣傳工作，例如「以人為本、親情服務」、「想住戶之所想、幫住戶之所忙、急住戶之所急」，做到既讓客戶了解我們的工作內容，又使業主對我們進行監督，促進我們不斷的提高服務水平，完善服務工作內容。
(三)要積極完善的服務體系一個物業管理企業的服務內容包括常規性公共服務、針對性的專項服務、簡化以往繁瑣的工作程序。物業公司應針對各類服務性質，進行良好的規劃，發揮各自特點，滿足客戶工作生活需要，引導客戶消費，塑造良好有償服務空間。
1
、常規性公共服務實施專業化管理，突出各專業技術水平的發揮，確保生活辦公環境的良好。對於眾多的物業管理企業，各自的管理方式不同，但是管理的內容是相同，完成常規性的公共服務是物業單位對業主的基本承諾。對於設備設施維修、保安、保潔、綠化等工作內容，社會也都成立了較為專業的專項公司。選聘專業保潔公司，將保潔工作轉包，但管理責任不轉包，如此既能更加有效的提高保潔工作的服務水平，同時也節約公司內部勞動力，從而可調用或組織一批人力和物力投入到開發針對性的專項服務、委託性特約服務等有償服務。這樣也更好的滿足廣大客戶日益增長的物質文化需求。
2 、針對客戶生活工作需求，提供更多方便客戶的有償服務。
根據目前客戶的日常生活工作需求可提供以下便民有償服務：
(1)物業工程部小技術型的維修通馬桶工作;
(2)物業工程部小電器維修、燈具更換工作;
(3)空調過濾器清洗、保潔(室內櫃機);
(4)更換閥門、水龍頭、信報箱鎖;
(5)燈具安裝、更換換氣扇;
(6)線路故障檢查;
(7)物業開辦了打字、復印、業務。
『柒』 淺談如何有效發揮物業管理服務優勢
物業企業想要進一步拓展其服務市場，在創新改革物業服務業務的過程中，就必須要合理有效的發揮物業管理服務的天然優勢。可以將物業服務管理的優勢融入到以下幾個方面。
1、提供物業管理菜單式服務
許多物業企業對於業主提供的服務為基礎的服務，主要包含整體清潔服務以及設施設備的維修維護服務等常規性服務。而所謂的菜單式服務，則是在基礎的公共服務，將物業服務業務內容延伸到業主的日常生活中，除了為業主創造一個安全、整潔的環境，更為業主的個性化服務需求提供便捷。物業管理服務的業務信任感優勢對於菜單式服務的發展有著重要的促進作用，一方面，從物業管理企業角度來看，業主對於物業管理服務有一定的基礎了解，並存在一定的好感，有助於其新型服務業務的擴張，形成一定的基礎市場，節約了相關的市場推廣運營費用，同時降低了風險。另一方面，從業主的角度來看，物業管理服務提供更全面的服務體系，基於物業與業主的近距離優勢，物業管理服務的實際服務質量、服務態度都能夠得到真實反映，給予了業主選擇多元化個性服務更多的安全感。基於業主的信賴感優勢，「菜單式」服務總體上可分為三級:最基本的級別包括必須的住房維修維護、保潔、保安等服務;第二級別的服務內容包括類似酒店式公寓的附加服務;享受最高級別服務的業主每月可以得到24小的服務。「菜單式」服務的開展還需要進一步的規范相關的收費方式、合理收費。通過組合式服務來提升物業管理的多元服務性，體現了「以人為本」的個性服務理念，在更加深層次的服務過程中，提升了收費的合理性，也更容易化解業主對物業管理服務的誤解。
2、開展多種經營
開展多種經營的主要目的是為了進一步的拓展物業管理企業的發展空間，提升企業經濟效益，繼而為市場提供更好的服務。但基於目前許多物業管理公司的業務發展多為基礎服務，其投入和產出並不能足以支撐物業企業發展多元化的服務效益，開展多種經營能夠實現業主與物業服務企業的雙贏局面。隨著消費者需求的變化，物業服務企業利潤的增長點應主要著眼於滿足消費者需求。當前，很多有遠見的物業服務企業都在積極開展多種經營，並取得了不錯的經濟效益。開展多種經營，能夠進一步發揮業主渠道的優勢，充分利用物業區域內的各種資源挖掘邊際效益，創造商業價值，同時又能夠有效的服務業主，滿足需求，既能夠幫助物業管理企業擺脫經營局限性和利益有限性的困境，同時也能夠實現業主對服務的增值享受，可謂雙贏。然而，開展多種經營之前，物業管理企業必須要首先明確到自身企業的實際情況，不能夠為了「開展多種經營」而不顧基礎業務，不能夠在損害業主基礎利益的情況下開展管理項目。
『捌』 對公司物業發展前途的建議
對公司物業發展前途的建議
近年來，我國物業管理行業的呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。
物業管理行業起源於英國，19世紀60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內容的物業管理機構；20世紀初，在美國成立世界第一個物業管理行業組織，經過了由政府幹預轉為完全市場化的階段。在我國，1981年出現第一家市場化的物業管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發展。這家公司的出現，在過去國內的房屋物業以「房管所」一統天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業管理社會化、專業化和市場化的新階段。經過二十餘年的發展，物業管理作為一種新的產業類型已在社會化分工中被逐步認同，走產業化發展之路成為物業管理的必然趨勢。近十年來，我國的年均經濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了良好的發展空間。在政策層面，《物權法》、新《物業管理條例》等相繼出台，規范了物業管理行為，強化了社會的物管意識，保障了物管行業的健康發展；我國物業產品品質的不斷提升，客戶對產品國際化、人性化的要求，提高了對物業管理服務的要求；隨著信息技術、節能環保技術的發展，對物業管理技術能力的需求也不斷提高。據不完全統計，全國物業管理企業已逾3萬家，從業人員300多萬人，國內行業產值已達到數百億元，並以每年20%以上的幅度遞增，物業管理產業經濟在我國有著巨大的發展空間。
隨著物業行業的發展，逐步分化出不同的物業管理服務類型。主要分為商業物業、住宅物業、行政物業和工業物業，其中商業物業和住宅物業是主要類型。
商業物業盈利性較高，市場吸引力強，對企業人力資源等內部因素要求較高。物業服務類型包括：資產管理、物業經營、物業顧問、物業管理、專業服務等。目前，國內的商業物業公司基本物業類型是物業管理。物業管理就是通過為用戶提供保安、保潔等高質量的服務來保證用戶的物業資產可以維持正常、良好的運營。這種高質量的服務可以為物業公司帶來長期穩定地業務收入。物業管理對於物業公司來講是基本的工作類型。通過物業管理可以積累物業行業的實際運作經驗；探索物業行業運營的新模式；為其他物業行業的模式運營提供資金與人力資源的支持。總之，堅實的物業管理經驗是物業公司從事全系列物業服務類型的基礎。一些先進的商業物業公司在從事物業管理的基礎上，正在積極探索資產管理、物業經營、物業顧問等其它物業增值服務。資產管理就是商業與住宅物業的投資管理，服務客戶包括公司與個人投資者和慈善基金等。物業經營是通過商業、住宅的經紀代理和顧問服務產生收入。物業顧問是一種專業的物業服務業務。包括：估價、租金評估、項目管理規劃、建築顧問及研究等。物業經營、物業顧問、資產管理三種業務類型都處於物業行業的高端，競爭少、具有較高的盈利能力。在國內大多數商業物業公司仍然面臨著經營意識和能力的薄弱，業務結構過於單一；以客戶為中心的服務理念和意識不足等問題。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業公司將業務的重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統物業服務上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務佔19%，物業及設備管理僅佔27%。
在國內，中航物業經過多年的探索和發展，形成了從前期房地產供需分析到後期租售代理的全過程房地產經營模式。2006年，中航物業年收入三億元人民幣，其中經營類收入一億元人民幣。在國內，從事物業經營類業務的公司數量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業物業服務的企業趨向於更多的關注核心業務。這就為物業公司開展經營業務留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經營業務不失為物業公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。
住宅物業雖然市場規模龐大，但住宅物業管理的利潤率較低，大部分住宅物業公司僅能實現微利或略有虧損；而且住宅物業普遍由開發商自有物業公司管理，在各種物業形態上市場化率最低；對於開發商來講，良好的物業管理可以顯著的提升業主對開發商的客戶滿意度，提升樓盤的品質與價值，從而提升開發商的品牌。日前，萬科對外表示，萬科物業以後不會再接除公司外的物業管理項目，專注於為本企業開發項目服務。與此相呼應的是，目前中海物業也在深圳回撤除中海地產之外的物業管理項目，中海地產同時以1.28億元人民幣，悉數收購了中海物業的股權。這樣，在住宅物業管理的市場上，有影響的公司採取收縮策略，微薄的利潤又會使中小規模的物業公司在競爭中近一步分化。
國家的「十五規劃」提出「規范發展物業管理業」，「十一五規劃建議」指出「積極發展社區服務等需求潛力大的產業」，「加強和諧社區建設，倡導人與人和睦相處」，「積極發展就業容量大的勞動密集型產業、服務業」等。國家政策、時代發展，給物業管理提供了大有作為的空間。物業行業的發展將會呈現以下的一些趨勢：
1、住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強，因而仍會以開發商自建自管的模式為主。由於目前房地產開發的利潤遠遠超出物業服務的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業服務的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業公司收縮項目的示範作用，住宅物業管理作為房地產開發延伸服務環節的作用將進一步增強。在全國100強物業管理企業中，62%的企業由開發商設立。考慮存在大量的項目公司，全國物業管理企業平均水平此數值會更大，保守估計會達到70%以上。盡管《物權法》第八十一條規定，業主可以自行管理物業，然而物業綜合性、復雜性、專業性的特點，導致業主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業仍會以自建自管為主。
2、住宅物業行業集中度將逐步提升，市場將涌現一批管理規模大，品牌知名度高的企業。目前物業管理公司普遍規模偏小，行業集中度低。國內規模最大的前三家物業管理企業的管理面積僅占總物業管理面積的0.58%。上海物業管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米；深圳物業管理機構1029家，平均每家管理項目5.1個，管理面積24萬平方米。隨著我國物業管理企業逐步走向規模化、多元化和跨區域化，行業集中度將逐步提升；一些知名的物業公司執行收縮的策略以及住宅物業管理微薄的利潤也會淘汰規模小的公司，這也有利於促進行業集中度的提升。
3、商業物業的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業物業具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業項目的客戶對物管企業的專業能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由於物業所有權的轉移，或開發商出於對物業價值的考慮，物業管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇，促進物業管理品牌化、規模化的發展，從而提高行業集中度。現有優勢企業會憑借其自身的競爭能力，在增量物業管理市場中爭取更多市場份額。
4、商業物業的全價值鏈經營業務會進一步增加。資產管理、物業經營、物業顧問等業務的高盈利性會對開展商業物業的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業物業的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對於物業全價值鏈經營的潛在要求，所以開展商業物業的公司對物業全價值鏈經營具備良好的匹配度。這樣從物業行業的發展來看，一些先進的商業物業企業在立足於物業管理的同時積極地拓展物業經營、物業顧問等多個業務環節，形成物業管理的全價值鏈經營，以充分發揮協同優勢，更好的滿足客戶需求。
5、物業服務的專業化程度加強，行業將會涌現實力強大的專業服務商，物業管理公司將向管理集成商轉型。目前眾多物業管理公司採用一體化的管理格局，設有屬於自己的若干專業的分公司或部門，形成獨具特色的「小而全」的企業。它們在產業發展上不成熟，與之關聯的保安、保潔、綠化、維修等專業公司不成規模，成本較高，這些使「小而全」的物業公司經營運作較為困難。是必發揮一己之長，放棄「全」的形式，形成物業行業的專業服務商。這些服務商利用其規模優勢降低成本又刺激了「大而全」的公司將自己的某些業務交與專業服務商。使「大而全」的公司全力做「大」。這樣，物業管理行業將實現管理層和作業層的分離，使作業層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現專業化。物業管理公司成為服務集成商，即專業服務的搜集者和整合者，物業管理企業不再直接向業主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業公司，為業主提供服務。
『玖』 怎麼管理好一個物業公司，管理物業公司
物業管理工作涉及到業主方方面面的需求，具有較強的針對性、技術性和專業性，優質的物業管理是吸引業主的法寶，是經營者創造經濟效益的基礎，良好的經營效益可以為物業提供資金的有力支持，物業以經營引導管理、以管理促進經營，只有二者相互依託，融會貫通，方可在行業中立於不敗之地，因此在日常的管理工作中要不斷地提升與完善自己，才能取得良好的經濟效益及社會效益，要真正成為優秀的物業管理團隊，應該著重從以下幾個方面入手：
一、遵守紀律
物業管理是個半軍事化管理的體系結構，層層負責、逐級管理。管理人員和服務人員必須以服務為天職，以工作指令為行動准繩。服從觀念的樹立是做好對客服務工作，以及優秀服務人員應具備的首要條件。
二、嚴格自律
物業管理服務人員要應具備高度的自律觀念，在日常工作中做到自覺、自願、自律地做好服務工作、守紀工作。
三、禮貌服務
禮貌觀念的樹立與強化，並貫穿於日常服務工作的始終，是物業管理經營成功與否的關鍵，也是一個服務人員是否合格和職業水準高低的體現。
四、學習技能
良好的職業技能是給客人提供優質服務、高效服務、周到服務的基礎。業務技能不熟練、不精通，要想做到優質、快捷的服務，只能是一句空話。除了服務技能高超，服務意識強烈外，還必須高度樹立法律觀念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，並運用自己掌握的法律知識，維護企業的利益、客人的利益、自己的利益。在對外交往、對客服務中，不能出現法律漏洞，以免使自己和企業受到不應有的損失。
五、團隊合作
物管企業是一個需要各部門相互配合、協調，講究群體合作、部門協作的現代企業，雖然各部分工不同，每個員工的職責不同、崗位不同、任務不同，但物管企業有兩大核心任務是要全體員工從上到下、從內到外齊心協力才能夠完成的。一是營造100%的顧客滿意率和優質服務；二是創造良好的經濟效益和社會效益。
六、誠實守信
誠信是企業長遠發展的立足之根本，也是服務人員能贏得業主尊重的具體表現，建立友好客戶關系，培養忠誠客源的基礎。作為一名服務人員應自覺樹立良好的誠信觀念。
七、降本節支
物業管理行業屬於微利行業，服務人員一定要注意節約一滴水、一度電、一方氣、一張紙，努力把自己培養成懂得環保、節能、節約，設備設施維護保養的新型物業管理服務人才。
八、創新管理
創新是企業發展的靈魂。服務人員除了扎實地掌握好服務的規范化、標准化以外，還要因人、因時、因地的做好個性化服務、特殊服務、超值服務。
九、物業管理神器「雲家佳」
雲家佳物業管理運營平台基於SaaS互聯網軟體服務方式，利用雲和移動的技術，站在全新視角維度，根據物業建設的實際需求，遵循整體布局，分步實施，滿足物業日常工作需求。進一步優化物業管理，提高物業服務品質，增強物業盈利造血能力，從根本上解決物業企業管理難、服務難、盈利難等難題，助其快速發展。物業可通過雲家佳平台和APP，實現物業智能管理，幫助物業企業充分利用自身資源優勢，挖掘資源盈利點，為物業產生更多利潤，提升自身盈利能力，效益最大化！
『拾』 加強物業管理的對策和措施
一）技防、物防等設施建設不到位.物防建設方面:一是小區圍牆設計不合理,圍牆太矮且為通透式,二是周邊夜間照明設施不足,薄弱部位未安裝防爬欄、防盜傘等必要的簡易物防設施,易於攀爬,導致案件多發.三是居民小區安裝的單元防盜門,有的常年不關、人員隨意進出.技防建設方面:一是存在視頻監控探頭解析度低、數量少、故障率高、維護維修不及時等問題,部分地下車庫有死角,二是部分攝像頭的位置設置不合理.
（二）物業保安隊伍的管理和履職不到位.物業保安是社區防控的主力軍,但大部分小區特別是售後公房小區存在保安隊伍不穩定、流動性大等情況,究其原因待遇低下是導致物業保安責任心不高的主要因素.
（三）居民自身防範意識不強.部分居民缺乏基本的治安防範意識,家中時常放置大量現金和貴重物品,摩托車、電動車隨意停放.同時,部分居民主動參與維護治安的主動性不斷降低,認為維護小區治安只是公安機關和物業保安的職責,因此在遇到可疑情況時,往往抱著「事不關己」的心態,不管不問.
（四）防範工作資金不到位.居民小區專業保安人員的僱傭、公共設施的維護等完全依賴居民小區物業費的收取,出於經濟利益考慮,物業公司常常減少保安人員數量或僱傭年齡偏大保安人員,監控等技防設施投入不夠、維修不及時,小區院內沒有配備專職巡邏車輛.
（五）社區民警專職化落實不到位.現社區配備一名社區民警,但仍擔負所內多項工作,民警下社區檢查、指導防範工作的時間得不到根本保障,沒有真正實現「專職」,從而對居民小區安全防範工作督促、指導和組織發動不到位,安防工作落實比率低.
（六）發動群防群治組織不到位.一是在市場經濟的大環境下,小區群眾義務參與小區防範的積極性不高.由於經費缺乏,不少居民小區以退休人員和治安積極分子為主體的群防群治組織「名存實亡」,巡查活動難以為繼.二是物業管理公司片面追求經濟效益最大化,不按居民小區居住人數、出入口通道設置和小區實際需要配備物業安保力量.三是沒有落實專門人員對外來人員進行登記管理,晚上沒有組織專門巡邏防範隊伍加強小區防控.四是部分門衛責任心不強,責任不明,履職能力差,車輛、人員隨意進出,不做任何登記和詢問.