❶ 物業管理中的能源管理怎麼做
合理安排電梯的使用時間，公共區域的照明合理使用，不要全部開亮
寫字樓主要這兩項的能源是消耗最大的，把這兩項控制好就可以了
❷ 物業怎麼管理冬季取暖的
關注機關職工住房冬季取暖和物業管理的消費支出與改革
2002-03-01
關注機關職工住房冬季取暖和物業管理的消費支出與改革———國家機關房地產研究會名譽理事長董述偉一席談研究取暖費管理和中央在京單位住宅物業管理的規范化發展與收費難的問題,是2002年機關事務管理工作的兩項任務,也是涉及幹部職工利益的熱點問題。國家機關房地產研究會把這兩項工作已作為今年研究的內容,本刊記者就此采訪了國家機關房地產研究會名譽理事長董述偉,他就機關職工住房冬季取暖和物業管理的消費支出與改革談了自己的見解。 熱點之一:理順取暖費的管理 董述偉說,理順取暖費的管理是需要付出成本的。實踐證明,我們在市場經濟條件下進行改革都是要付出成本的。當前取暖費管理存在四個誤區:一是改革不同步造成取暖費收繳難。一方面過去取暖都是由住房產權所有單位無償供給,經費採取統收統支的辦法,供暖和住房人採暖都是大鍋飯。改革開放以來,在向社會主義市場經濟轉軌的條件下,各類供暖單位都實行了企業管理,按企業化管理就得講成本、講效率、要增值,把企業運行中消耗的煤、水、電以及人工、稅收等都要納入成本。因此,供暖的價格逐年在上升,而繳費單位僅靠原有的經費就顯得不足,企業收不到經費就影響運行和供暖。另一方面,在職工工資改革中,未把冬季取暖的個人消費支出納入職工工資收入之中,由此形成了改革的不同步。二是交費的機制不合理。這幾年取消了住房實物分配,職工買房,產權多元化,但仍由原產權單位擔負著支付電梯、高壓水泵和取暖等費用,加之單位機關經費實行部門預算,住房人中,中央國家機關和地方住房相互交叉,同時住房人中各階層人員都有,而取暖費完全由產權單位交納也不盡合理。三是幹部職工經濟承受能力不足。經過房改,職工個人為了買房已支付了大部分積蓄,現在個人工資中又缺乏取暖費含量,也是造成收繳困難的一個方面。四是一些同志認為住房取暖仍是一種福利,沒有把供暖和取暖作為一種商品和消費來對待。 董述偉認為,理順取暖費的管理主要應解決四個問題。一是轉變觀念。在市場經濟條件下把取暖作為無償享受的觀念應該轉變,應當把供暖和取暖看作是等價交換的消費行為。理順取暖費管理涉及供暖、用暖、市政、稅務、物價、能源等各個環節,實際上是各主體之間的利益調整。現在中央國家機關經費實行部門預算,應當實行「分灶」吃飯,採取「誰家的孩子誰抱走」的思路進行調整。二是實行貨幣化。取暖費作為一種生活消費,應當在個人工資含量中有所體現。建設部在2002年全國建設工作會議上要求,要推進全國城鎮供熱體制改革,逐步停止由房屋產權單位或職工所在單位統包的傳統用熱制度,改為由居民家庭(用熱戶)直接向供熱企業繳費採暖,實行採暖用熱商品化,採暖補貼貨幣化,改暗補為明補。三是研究使用新技術、採用取暖新形式。目前樓區有的供暖管線過長、熱量損失大,有的樓上熱、樓下冷。應當實行分戶計量,採取裝表供熱,用戶按需要調整用量。同時,積極採用新的取暖方式,如北京地區新開發的「水源熱泵」供熱系統和以戶為單位的壁掛爐、電熱膜取暖裝置等,新技術的使用,有利環境保護,也經濟實用。四是按經濟規律辦事,合理定價。實行取暖費貨幣化後,供熱企業也應實行保本微利的經營原則,政府要對取暖費的價格實行宏觀控制。 熱點之二:物業管理的完善與提高 董述偉說,物業管理不只是對住宅的管理,也還有對辦公樓、賓館、商業用房等的管理,實際上物業管理是一種產業,是社會文明進步的標志。他介紹了當前物業管理體制的四種主要形式:一是由當地原房管部門(房管片)轉制的物業管理公司。這類公司的前身曾受中央國家機關委託管理過機關單位的房產,有傳統的管理方式,但在市場經濟發展的今天,有些服務還跟不上。二是建設單位自管的物業公司。主要是有建房經費來源的單位,在建房完成後,組織人員成立物業管理公司,這類物業管理有的管理服務得好,有的差。三是由商品房開發商在樓盤建成出售後自身衍生的物業管理公司,這類公司在服務上也是良莠不齊。四是具有獨立法人資格的物業管理公司在競標後進行管理。現實中按這類管理的還比較少,特別是在住宅小區內成立業主委員會並選擇聘用物業公司更是毛鳳麟角。總之,政府主管部門應當引導建立一個健康有序的物業管理市場,進一步制定具體的辦法,規范物業管理的企業行為。當前,中央黨政機關管理的物業企業,有的服務及經營比較好,有的比較一般。服務質量較好的,住戶的滿意度也較高,服務質量差的,則應改進經營水平,苦練內功,提高服務質量。分析中央黨政機關公有住宅出售給職工以後的情況,總體上存在兩個矛盾:一個矛盾是,住戶有改善居住環境、提高生活質量的要求,但有相當一部分住宅小區在物業管理方面還不能適應這一需求,管理和服務未能到位。另一矛盾是,已經實行了物業管理或將要實行物業管理的住宅小區在收費價格與住戶的支付能力方面存在著差距。這兩個矛盾是應引起注意並研究解決的一個熱點問題。其中也有一個認識上的錯位,如有的同志認為買了公有住房以後再支付物業管理費用等於仍然支付「房租」,殊不知房租與物業管理費有本質上的不同。房租是房屋本身價值(在現階段實際上房租尚未完全體現房屋的價值,仍是價格與價值的背離)的貨幣表現形式,而物業管理費則是物業管理所提供服務的勞務報酬。當談到物業管理的發展趨勢時,董述偉指出,物業管理是發展很快的產業,我國加入ＷＴＯ後,外資會進入國內市場,物業管理業要有緊迫感,今後物業管理發展應注重三方面:一、健全法規。北京市已陸續出台了一些地方性規章,今年國家有關部門要出台物業管理法規,據此,中央國家機關也應盡早研究住宅小區物業管理的指導性意見。二、打造品牌。物業管理部門要樹立人本思想,營造物業管理文化氛圍,提升物業管理水平。三、保本微利。目前國內物業管理行業還處在起步階段,在收費方面要適應住區人們的收入水平,在保證運轉的情況下,只能是略有盈利。他說,機關住宅小區物業管理企業改革要注意七個方面:一是物業管理單位要按照現代企業制度的要求,逐步成為獨立的法人實體。二是要及早取得物業管理的資質,按照建立現代企業制度的要求,加強內部制度建設。三是進一步提高職工素質,以誠信取勝,搞好專業化、社會化服務。四是多種經營、發展社區經濟。可利用住宅區內的裙房辦商業、辦老年飯桌(中央國家機關南沙溝物業管理小區已有先例)、以至於辦教育、辦幼兒園等等,做到以副業養主業。五是擴大服務面。除了住宅管理服務這塊業務外,還可以搞寫字樓服務,為業主代辦室內裝修、家電維修,辦停車場、辦超市,介紹家政服務、醫療護工,代購商品、車票,房地產中介服務等等,總之,要方便住戶,擴大服務功能。六是建立物業管理服務信息網,注意收集和整理住區內人員結構、經濟收入、設備設施、環境、治安等資料,有條件的可逐步建立資料庫。七是主管部門要與地方政府部門互動。物業管理涉及工商、勞動、財政、物價、稅收、居委會和公安部門,以及市政、供電、供水、園林、環衛等方面,主管部門應及時與地方有關部門協調相關政策,為物業管理單位發展創造一個良好的外部環境
❸ 物業小區如何節約電能降耗
一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，並根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。
❹ 淺談如何做好物業管理節能工作
物業管理本是一個微利性行業，在不斷提高服務質量的同時，如何開展開源節流、節能降耗工作，是物業管理企業健康發展的根本保證。下面我就談談物業管理幾種常用節能措施及手段，謹供參考，請大家指正。
公共照明系統的「綠色革命」
我們所提倡的「綠色照明」是指在不降低照明質量的前提下，通過科學的照明設計，採用光效高、壽命長、安全穩定、節能環保的照明電器，改造公共照明系統，節約用電減少污染，達到高效、舒適、安全、環保的目的。「綠色照明」要注意兩個方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關控制設備的選擇，並根據物業管理的地域、場所的不同進行合理安排。譬如：花園廣場及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時間繼電器開關控制；大堂門廳及會所可選擇日光燈或節能燈，用普通開關控制；樓梯走廊及通道可選擇白熾燈，用觸摸開關或感應開關控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節能燈。
變頻控制系統
在機電設備中的節能作用
變頻設備是通過實現電動機無級調速，以達到節能目的。現在變頻器節能已經被廣泛應用於風機、水泵、電梯、空調等系統的電動機節能中，通過變頻調速技術，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是採用交流調壓電梯所不可比擬的。因此，當空調、電梯、水泵用量大時，一味減少運行不是辦法，可以採取變頻節能方法，保障設備運行正常，滿足業主需求。
供水系統的節能方法
供水系統的節能主要有兩個方面，一方面供水開關、閘閥和水箱、水位自控制系統等關鍵部位要選用質量過關的零配件；另一方面是要保持經常巡視，及時檢測維修供水管網。與供電管理不同的是，供水系統出現問題會立即造成浪費，而且越拖延，浪費越嚴重。因此，日常檢查維護對於供水節能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費已經形成，且無法挽回。
水電計量表具的量化管理
現階段，公共用電部分及大多數物業小區的供水抄表工作，是物業管理公司負責的。因此，做好水電計量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數據，做到先計量、後分析，再平衡，採用各種表格或圖表真實、及時、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保證節能工作的順利開展。
如能將各種好的節能措施及手段引入質量管理體系中，並在各管理處加以推廣，將給公司的物業管理工作帶來較大的促進。
❺ 物業管理都包括什麼冬季物業管理有哪些注意事項
一，物業管理都包括什麼？
1）物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；
2）物業共用部位和物業管理區域內道路的保潔服務；
3）公共綠地、花草樹木的養護、管理；
4）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防範；
5）物業裝飾、裝修的管理服務；
6）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案的保管。
二、冬季物業管理有哪些注意事項
1）採暖及空調系統防凍管理（工程部）
進入冬季確定樓宇自控系統工況轉換正常，確認選擇「冬季」位置，值班運行人員應隨時根據室外溫度變化，及時調整熱力二次水供水溫度及調整機組送風溫度。
1.每班檢查新風機組供回水溫度是否正常，若條件許可用點溫槍測試水管表面溫度（避免溫度計顯示錯誤）；
2.如新風機組有旁通閥設置，保持開啟10-30%，避免水閥執行器故障關閉形成死水現象；
3.定期現場新風機組開關機試驗檢查：停機時風機停止運轉，水閥執行器按設定保持10-15%的開啟度，確保系統水流循環正常；風閥執行器應關閉；
4.定期檢查新風機組進風風道風閥執行器及風門聯動裝置，開啟/關閉時通暢無阻滯，檢查加油潤滑，以保證當機組停止運行時，風門處於完全關閉狀態；
5.定期進入機箱內檢查防凍開關測溫銅絲是否斷裂或折斷，以保證防凍開關探測正常；
6.降溫增加夜間巡視測溫頻次。
2）消防系統防凍管理（工程部、秩序維護部）
1.開啟車庫消防管路電伴熱並正常工作；
2.車庫區進出口熱風幕風機開啟，出風效果正常；
3.車庫進出口附近消火栓根據環境溫度情況，在栓頭處加裹保溫棉被，消火栓箱玻璃完好，關閉到位。如車庫區噴淋系統未設立乾式系統，應根據車庫進出口溫度較低，中心部位溫度較高的特點，適當關閉車庫進出口附近區域分段截門並泄水，但天氣正常後一定恢復正常；
4.檢測車庫內溫度，結合現場測試溫度適時關閉車庫進、出口卷簾門；
5.增加對低溫區域（有消防噴淋設置的）夜間測溫，必要時適時開啟該區域供暖設備；
6.對於有屋面獨立設置高區消防水箱間，應加裝或開啟供暖設備。
3）給排水系統防凍管理（工程部、秩序維護部）
1.定期檢查室外入戶水表井，清除積水、不泄漏，並根據井深及環境溫度加蓋保溫棉被；
2.定期檢查室外消火栓井、卸下悶蓋、清除管內存水、確保不泄漏，不存水。並根據井深及環境溫度加蓋保溫棉被；
3.定期檢查綠植噴灌井，保證進水截門關閉，泄水閥保持開啟，讓管路余水排空；
4.檢查車庫污水井排水管路保溫，對有破損的保溫進行修復；夜間定時啟動排水泵，避免管路內結冰；
5檢查車庫集水坑，上凍前盡量排空坑內及管路積水，避免凍裂管路；
6.檢查樓頂冷卻塔補水管線保溫正常，管線內積水排放干凈，無積水。並將保持冷卻塔塔體無積水並將塔體泄水閥門、並聯塔平衡管泄水閥門保持開啟狀態；
7.樓內衛生間、開水間等部位，異常天氣時保持取暖設備正常開啟，如無供暖設備設置，應通知客戶根據情況關閉進水截門並停用。
4）公共區域防凍管理（工程部、秩序維護部、保潔部、客服部）
1.關閉樓內所有通道門，避免冷空氣進入；
2.及時檢查辦公區域的門窗，如有破損及時修復，提醒辦公人員下班後關閉窗戶，夜間巡視人員如發現有未關閉的窗戶，通知值班經理啟用備用鑰匙及時關閉；
3.天氣導致防凍開關報警機組停機時，為保證供暖區域溫度正常，應及時採取手動方式，關閉進風風閥，開大回風風閥，以保證機組送風正常或由樓控系統設定隨時調節。
4.出現極端惡略天氣時，協調熱力供暖人員隨時調整供暖溫度，以保證供暖需求。
❻ 作為物業公司財務，如何做好水電的管理工作
首先建立水電表台帳，（要清楚先一塊表的使用范圍，不要出現無納入計量使用的情況），確定每月的抄表時間，最好與供電、供水部門抄總表的時間一致，這樣有利於計算差額。抄表後要注意做好數據復核及分析，通過分析看是不有漏抄及偷用的情況！對於屬物業公司付款的表，一定要根據使用情況，設定每用的使用額度，明確到人，實際指標管理，減少亂用，養成節能的習慣。
❼ 物業管理在管理小區時 冬季的防護工作有哪些
消防、防盜、供水供電管線的檢查、電梯的年檢、北方地區有除冰和供暖的內容吧，大概的好像有這些。偷希望能幫到你吧
❽ 在冬季物業設施設備如何管理
首先要注意的是6點。
1、小區的水表是按照有暖還是無暖設計的。要做好防凍准備，每天派人查2次。
2、衛生打掃最好不好用水，做好防滑工作。
3、准備大量雪溶解劑（一般是鹽）。
4、綠化的樹木的防凍准備。
5、電梯設備的防凍和潤滑。可以聯系電梯公司作。
6、採暖季地下的暖氣管道設備一般冬天有大量蚊子寄生在內。大量噴葯。
❾ 作為物業公司的管理者如何做好水電的管理工作如何節能
物業管理公司只能管理物業公共部位的水電，如樓道燈、路燈，綠化清潔用水等
節能有效措施：聲控開關，可節約樓道路燈等用電。盡量使用節能燈具。
綠化用水如果可行的話用中水，這個需要小區本身有雨水收集系統。