① 五金市场不允许主人,如果在里住的话物业有权利停电、赶走吗
摘要 市场是不允许住人的，但是物业没有权利赶人
② 大家谁能帮我写一下物业管理制度
总经理办公室；直接上级:总经理；下属部门：文秘科、供应科、基建科；部门性质：是决经理行政指挥的办事机构；管理权限：受总经理委托，行使协调各部门工作，对公司日常办公秩序、行政文书、原辅材料供应、基本建设项目等全过程的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；管理职能：负责对办公秩序、行政文秘、基建项目、原辅材料供应全过程实行管理、监督、协调的专职管理部门，对所承担的工作负责；主要职责：1、 坚决服从总经理的统一指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向决经理负责；2、 严格遵守公司规章制度；认真履行其工作职责3、 协助总经理做好综合、协调各部门工作和处理日常事务；4、 负责汇总公司年度综合性资料，草拟公司年度总结、工作计划和其它综合性文稿，及时择写总经理发言稿和其他以公司名义发言文稿审核工作；5．及时收集和了解各部门的工作动态，协助总经理直辖市地各部门之间有关的业务工作，掌握全公司主要活动情况，编写公司年度大事记；6．根据公司领导意见，负责召集公司办公会议和其他有关会议，做好会议记录，按择写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施；7负责公司行政文书的处理，做好收支的登记、传递、催办、归档、立卷和发言的登记、打印、存档，以及行政文书档案的管理工作。负责对各部门文书资料收集归档管理工作，进行业务指导；8．负责公司的印鉴、文印的管理和信件的收发以及报刊订阅、分发工作；9．协助参与公司发展规划的拟定年度经营计划的编制和公司重大决策事项的讨论；10．负责组织公司通用管理标准规章制度的拟定、修改和编写工作，协助参与专用管理标准及管理制度的拟定、讨论、修改工作；11．组织公司投资项目的洽谈、调研、立项报批、工程招投标、开工、竣工、预算、决算等有关工作，及时编制项目计划和项目进度统计报表，认真做好项目的监督管理工作；12．负责编制原、辅材料及备品配件的供应计划。认真组织原辅材料、小五金配件等零星材料的供应=采购，做好原辅材料、小五金配件等备品配件的进、出、存库统计核算工作；13．负责组织全公司员工大会工作。开展年度总结评比和表彰活动；14．负责做好公司来宾的接待安排，做好重要会议的组织、会务工作；15．负责公司对上级主管部门联系，公司有关法律咨询和联系工作；16．负责做好公司的宣传报导工作；17．完成公司领导交办的其他工作任务；
信息部；直接上级：分管副总经理；下属部门：企管科、信息科、计划统计科；部门性质：综合管理及信息开发；管理权限：受分管副总经理委托，行使对公司企管、信息、综合计划统计工作全过程的管理权限，承担执行公司规章制度、管理制度、工作指令的义务；管理职能：负责对公司企管、信息计划统计工作的各个环节实行管理、监督、实施和协调的专职部门，对所承担的工作负责；主要职责：1． 坚决服从分管副总经理的统一思想指挥。认真执行其工作指令，一切管理行为向分管领导负责；2． 严格遵守公司规章制度，认真履行其工作职责；3． 组织编制公司经营方针目标和生产经营计划（草案），编制信息开发、企业管理、行政后勤、安全保卫计划修改、检查、考核工作；4． 负责组织公司专用管理标准和制度的制订、补充、修改、检查并组织考核，有权提出机构设置意见和建议；5． 负责公司经济信息的收集、汇总、分析研究，定期编写信息分析报告报公司领导决策参考；6． 负责制订公司计算机开发应用计划，有步骤地开发计算机应用软件，逐步实现企业管理现代化；7． 负责公司微机网络系统的维护、管理、数据信息处理，管理系统保密口令，保证网络系统的正常运行，参与新程序、新系统的设计开发，制订计算机管理的各种规章制度及必要的操作规程；8． 负责公司综合统计核算和基础管理工作。定期编制上报统计报表，开展统计分析，做好原始记录、统计台账、统计报表规范化核算及管理工作；9． 加强公司统计管理工作。负责公司专、兼职统计员、车间核算员的业务指导和岗位培训；10．负责公司定额管理工作。组织公司各类定额的编制、抽查、修订、统一汇总工作，并定期组织对各类定额完成情况进行监督、检查和考核；11．负责制定公司经济责任制考核制度。在调查研究广泛收集和听取各职能部门、公司领导意见基础上，认真组织制定经济责任制考核实施细则；12。负责执行经公司总经理办公会议通过的考核制度和实施细则。定期组织各职能部门开展自查、抽查、相互检查、考核、评比和月度奖金、年终奖金综合考核评分工作；13．督促、协助各部门制定与其相关的各项管理制度；14．督促、协助各部门及时编制上报各类年度、季度、月度计划，负责做好财务、人事、生产、质量、技术开发、原材料供应、经营、设备管理等各类计划的综合平衡工作；15．负责公司整体CI形象策划管理工作。认真做好策划整体构思和合理地编制广告投入计划；16．完成公司领导交办的其他工作任务；
部门名称
行政部
直接上级：分管副总经理；
下属部门：总务科、保卫科；
管理权限：受分管理副总经理委托，行使对公司后勤生活、维护内部治安管理权限，承担执行公司规章制度=规程及工作指令的义务；
管理职能：负责公司后勤管理工作、维护内部治安、确保公司财产安全，对所承担的工作负责；
主要职能：
1．坚决服从分管副总经理的指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向主管领导负责；
2．严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；
3．负责行政后勤、保卫工作管理制度拟订、检查、监督、控制和执行；
4．负责组织编制年、季、月度行政后勤、保卫工作计划。本着合理节约的原则，编制年、季、月度后勤用款计划，搞好行政后勤决算工作，并组织计划的实施和检查；
5．负责员工生活费用管理和核算工作。建立健全员工生活费用成本核算制度，制定合理的生活费用标准，对盈亏超标准进行考核；
6．负责做好公司经营用水、电管理工作。认真抓好水、电的计量基础管理工作，定期检查和维修计量器具，抓好电器设备和线路的保养维修工作，加强用水、电费用核算，及时交纳水、电费；
7．负责员工就餐的卫生管理工作。定期地询问公司员工对就餐质与量的要求，以确保员工就餐的安全。
8．负责公司内部治安管理工作。维护内部治安秩序，搞好治安综合治理，预防犯罪和治安灾害事故的发生，保护公司财产的安全，确保生产、工作的顺利进行；
9．负责建立和完善安全责任制。建立以防火、防盗、防灾害事故为主要内容的安全保卫责任制，做到组织落实、制度落实和责任落实；
10．严格门卫登记制度。一切进出公司的物资，严格门卫检查、验证，物证相符方能进出，凡无证或证物不符门卫有权扣留，由保卫科查处；
11．建立和完善后勤岗位责任制，加大考核力度，提高服务质量提高；
11．加强部门人员的培训教育工作。协同人事、企管等职能部门，做好管理员、炊事员、保卫人员、维修工等日常安全教育和职业道德教育工作，定期开展岗位优质服务评比活动；
12．按时完成公司领导交办的其他工作任务。
保卫科；直接上级：行政部；下属岗位：保安员；部门性质：公司的安全保卫工作；管理权限：受行政部的委托，行使对公司安全保卫的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；管理职能：合理地组织对公司安全保卫管理，积极开展工作；主要职责：1。严格服从行政部的统一指挥，执行其工作指令，一切管理行为向行政部负责；2． 严格遵守公司的各项管理制度，认真行使公司给予的管理权力，杜绝一切越权事件的发生；3． 负责拟订本科的管理制度、工作计划和目标；4． 负责防火、防盗安全工作管理；5． 负责公司门卫工作的管理；6． 负责对公司厂区、营区的巡逻；7． 负责对公司违章、违纪事件的处理；8． 负责维持公司日常生活次序；9． 负责员工暂隹证的登记和发放管理工作；10．负责做好公司安全保卫专业档案管理；11．负责公司防火、防盗安全的检查；12．负责做好公司的保密工作；13．对保卫人员的监督、考核、评比；14．协助做好员工安全知识教育培训；15．协助当地公安机关做好对违纪、违法的处理；16．协助做好有关公司安全保卫工作；17．完成临时交办的其他工作；
基建科；
直接上级：办公室主任；
部门性质：全面公司基础设施的建设；
管理权限：受办公室的委托，行使对公司基础设施建设的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；
管理职能：合理地组织对公司厂房、营区及其他基础设施的建设；
主要职责：1。服从办公室的统一指挥，执行其工作指令，一切管理行为向办公室负责；
2．遵守公司各项管理制度，认真行使给予的管理权力，杜绝一切越权事件的发生；
3．负责拟订公司工程项目的工作计划；
4．负责实施项目扩初图、施工图设计，并组织有关会审工作；
5．工程预决算的编制及审核，组织实施项目招标的具体工作；
6．负责土地征用、地质勘察、平面测量、工程的坐标定标、土地清理平整，并组织有关部门做好项目的前期准备工作；
7．签订施工合同，办理施工执照和项目开工的有关工作；
8．负责工程的进度、质量、安全的监督和现场管理，组织有关阙进行质量的检验和评定，竣工验收及交付使用；
9．组织项目进度、质量、安全的考核，编制提出项目进度计划，提出用款计划（草案）等工作；
10．组织召集项目有关会审、评审、验收等各类会议，并协调与规划设计等部门的关系；
11．收集整理征地、施工图、设计变更、竣工图等有关资料，并做好资料存档工作；
12．拟定工程基建用料计划，并组织验收、核对保管工作
13。负责建筑物的日常维修保养工作，并编制维修计划；
14．负责对人员检查、监督、考核、评比；
15．完成公司临时交办的其他工作；
人事部；直接上级：分管副总经理；下属部门：人事科、劳动工资科；部门性质：人力资源开发、利用的专业管理部门；管理权限：受分管副总经理委托，行使对公司人事、劳动工资管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；管理职能：负责对公司人事工作全过程中的各个环节实行管理、监督、协调、培训、考核评比的专职管理管理部门，对所承担的工作负责；主要职责：1．坚决服从分管副总经理的统一指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向主管领导负责；2．严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；3．负责组织对人力资源发展、劳动用工、劳动力利用程度指标计划的拟订、检查、修订及执行；4．负责制定公司人事管理制度。设计人事管理工作程序，研究、分析并提出改进工作意见和建议；5．负责对本部门工作目标的拟订、执行及控制；6．负责合理配置劳动岗位控制劳动力总量。组织劳动定额编制，做好公司各部门车间及有关岗位定员定编工作，结合生产实际，合理控制劳动力总量及工资总额，及时组织定额的控制、分析、修订、补充，确保劳动定额的合理性和准确性，杜绝劳动力的浪费；7．负责人事考核、考查工作。建立人事档案资料库，规范人才培养、考查选拔工作程序，组织定期戒不定期的人事考证、考核、考查的选拔工作；8．编制年、离、月度劳动力平衡计划和工资计划。抓好劳动力的合理流动和安排；9．制定劳动人事统计工作制度。建立健全人事劳资统计核算标准，定期编制劳资人事等有关的统计报表；定期编写上报年、季、月度劳资、人事综合或专题统计报告；10负责做好公司员工劳动纪律管理工作。定期或不定期抽查公司劳动纪律执行情况，及时考核，负责办理考勤、奖惩、差假、调动等管理工作；11．严格遵守"劳动法"及地方政府劳动用工政策和公司劳动管理制度，负责招聘、录用、辞退工作，组织签订劳动合同，依法对员工实施管理；12．负责核定各岗位工资标准。做好劳动工资统计工作，负责对日常工资、加班工资的报批和审核工作，办理考勤、奖惩、差假、调动等工作；13．负责对员工劳动保护用品定额和计划管理工作；14．配合有关部门做好安全教育工作。参与职工伤亡事故的调查处理，提出处理意见；15．负责编制培训大纲，抓好员工培训工作。在抓员工基础普及教育的同时，逐步推行岗前培训与技能、业务的专业知识培训，专业技术知识与综合管理知识相结合的交替教育提高培训模式及体系；16．认真做好公司领导交办的其它工作任务。
财务部；直接上级：分管副总经理；下属部门：会计核算科、财务科、稽核科；部门性质：会计核算及财务管理；管理权限：受总经理和分管副总经理委托，行使对公司财务会计工作全过程的管理权限，并承担报告公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；管理职能：负责对公司会计核算管理、财务核算管理、公司经营过程实施财务监督、稽核、审计、检查、协调和指导的专职管理部门，对所承担的工作负责；主要职责：1．坚决服从分管副总经理的统一指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向主管领导负责；2．严格遵守国家财务工作规定和公司规章制度，认真履行其工作职责；3．组织编制公司扑、季度成本、利润、资金、费用等有关的财务指标计划。定期检查、监督、考核计划的执行情况，结合经营实际，及时调整和控制计划的实施；4．负责制定公司财务、会计核算管理制度。建立健全公司财务管理、会计核算、稽核审计等有关制度，督促、各项制度的实施和执行；5．负责按规定进行成本核算。定期编制年、季、月度种类财务会计报表，搞好年度会计决算工作；6．负责编写财务分析及经济活动分析报告。全同信息部、经营部等有关部门，组织经济行动分析会，总结经验，找出经营活动中产生的问题，提出改进意见和建议。同时，提出经济报警和风险控制措施，预测公司经营发展方向；7．有权参加各类经营会议，参与公司生产经营决策；8．负责固定资产及专项基金的管理。会同经营、技术、行政后勤等管理部门，办理固定资的购建、转移、报废等财务审核手续，正确计提折旧，定期组织盘点，做到账、卡、物三相符；9．负责流动资金的管理。会同营销、仓库等部门，定期组织清查盘点，做到账卡物相符。同时，区别不同部门和经营部门，层层分解资金占用额，合理地有计划地调度占用资金；10．负责对公司低值易耗品盘点核对。会同办公室、信息、行政后勤、技术等有关部门做好盘点清查工作，并提出日常采购、领用、保管等工作建议和要求，杜绝浪费；11．负责公司产品成本的核算工作。制订规范的成本核算方法，正确分摊成本费用。制定适合公司特点和管理要求的核算方法，逐步推行公司内部二级或三级经济核算方式，指导各核算单位正确进行成本费用及内部经济核算工作，力争做到成本核算标准化、费用控制合理化；12．负责公司资金缴、拔、按时上交税款。办理现、现金收支和银行结算业务。及时登记现金和银行存款日记账，保管库存现金，保管好有关印章、空白收据、空白支票；13．负责公司财务审计和会计稽核工作。加强会计监督和审计监督，加强会计档案的管理工作，根据有关规定，对公司财务收支进行严格监督和检查；14．负责进销物资货款把关。对进销物资预付款要严格审核，采购货款支付除按计划执行外，还需经分管副总经理或总经理、董事长审核签字同意，方可支付；15．认真完成瓮领导交办的其它工作任务；
技术开发部；直接上级：分管副总经理；下属部门：技术科、研究所；部门性质：生产技术管理；管理权限：受分管副总经理委托，行使对公司技术引进、新产品开发研究、新技术推广应用、技术指导与监督等全过程听管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；管理职能：负责对公司产品实行技术指导、规范工艺流程、制定技术标准、抓好技术管理、实施技术监督和协调的专职管理部门，对所承担的工作负责；主要职责：1．坚决服从分管副总经理的统一指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向分管领导负责；2．严格遵守公司规章制度，认真履行其工作职责；3．负责制定公司技术管理制度。负责建立和完善产品设计、新产品的试制、标准化技术规程、技术情报管理制度，组织、协调、督促有关部门建立和完善设备、质量、能源等管理标准及制度；4．组织和编制公司技术发展规划。编制近期技术提高工作计划，编制长远技术发展和技术措施规划，并组织对计划、规划的拟定、修改、补充、实施等一系列技术组织和管理工作；5．负责制订和修改技术规程。编制产品的使用、维修和技术安全等有关的技术规定；6．负责公司新技术引进和产品开发工作的计划、实施，确保产品品种不断更新和扩大；7．合理编制技术文件，改进和规范工艺流程；8．研究和摸索科学的流水作业规律，认真做好各类技术信息和资料收集、整理、分析、研究汇总、归档保管工作，为逐步实现公司现代化销售的目标，提供可靠的指导依据；9．负责制定公司产品的企业统一标准，实现产品的规范化管理；10．编制公司产品标准，按年度审核、补充、修订定额内容；11．认真做好技术图张、技术资料的归档工作。负责制定严格的技术资料交接、保管工作制度；12．及时指导、处理、协调和解决产品出现的技术问题，确保经营工作的正常进行；13．及时搜集整理国内外产品发展信息，及时把握产品发展趋势；14．负责编制公司技术开发计划，抓好技术管理人才培养，技术队伍的管理。有计划的推荐引进、培养专业技术人员，搞好业务培训和管理工作；15．组织技术成果及技术经济效益的评价工作；16．负责公司技术管理制度制订检查、监督、指导、考核专业管理工作；17．按时完成公司领导交办的其他工作任务。
供应科；
直接上级：办公室；
部门性质：负责采购、供应材料、备品配件其他物资；
管理权限：受办公室委托，行使对采购、供应的管理权限，并承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令的义务；
管理职能：合理地组织采购，并及时供应生产所需的物资；
主要职责：
1。服从办公室的统一指挥，严格执行工作指令，一切管理行为向办公室负责；
2．严格遵守公司的各项管理制度，认真行使给予的管理权力，杜绝开始越权事件的发生；
3．制订本部的工作计划和目标；
4．了解市场上公司所需采购的物资、备品的变化的情况；
5．调查研究本行业采购物资、备品的规律；
6．采购方式设定；
7．对主要供应商进行等级、品质、交货期、价格、服务、信用等能力的评估；
8．采购前要询价、比价、议价；
9．合理编制采购计划、实施采购；
10．进料质量、数量异常处理；
11．付款汇总、审查；
12．进料异常情况的处理；
13．进料进度控制与逾交督促；
14．处理与协调和供应商之间的关系；
15．组织对物资市场信息的搜集和分析；
16．检查、考核、评比采购人员的业务水平和工作能力；
17．完成临时交办的其他事项；
品质管理部；直接上级：分管副总经理；下属部门：质检科、质管科；管理权限：受分管副总经理委托，行使对企业生产品税经全过程的质量管理权限，承担执行公司规章制度、规程、工作指令责任和义务；管理职能：制定质量工作标准、产品质量检验标准，确定检验与监督管理方式、组织质量管理培训、逐步推进企业生产经活动全过程的质量管理工作，对所承担的工作负责；主要职能：1．坚决服从分管副总经理的指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向主管领导汇报；2．严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；3．负责组织质量管理、计量管质量检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行；4．负责组织编制年季月度产品质量提高、改进、管理、计量管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种质量纠纷；5．负责建立和完善质量保证体系。制定并组织实施公司质量工作纲要，健全质量管理网络，制定和完善质量管理目标负责制，确保产品质量的稳定提高，力争尽早通过ISW9000论证；6．配合人事部抓好全员质量教育工作。定期组织质量检查员、计量员、管理人员、各级领导、营销人员、维修人员、操作工等不同岗位的质量教育培训，强化质量管理，提高公司全员质量意识和质量管理水平，加强对计量、质量人员培训考核力度，建立和完善计量、质量员执证上岗制度；7．负责对公司产品、工作和服务质量进行监督、检查、协调和管理；8．负责搜集和掌握国内外质量管理先进经验，传递质量信息；9．负责公司质量事故的处理。参与由于产品出玫引起质量异议、退货、索赔等质量事件的处理。牵头组织调查、分析、仲裁、协调各种质量纠纷，并明确的提出处理意见。一般质量事故，由本部全权处理，重大质量事故，本部提出处理意见，报主管副总签署意见后，报总经理办公会议讨论，经总经理签字同意批准后，下文处理；10．负责建立和健全质量岗位责任感。明确各岗位职责、权力和义务，及时制订或修改并严格贯彻执行各项操作规程，教育员工严格遵守技术纪律；11．负责收集公司产品售后质量服务资料。定期或不定期的进行市场调查、客户抽查，及时择写质量市场调查分析报告，提出改进意见和建议，为公司领导决策提供依据；12负责编制年、季、月度产品质量统计报表。建立和规范原始记录、台账、统计报表质量统计核程序，培训专、兼职质量统计人员，提高其业务水平和工作质量；13．负责定期进行质量工作汇报。定期在年、季、月度的生产经营计划平衡会用口头或书面汇报，对于重大质量事故，组织专题分析会集中汇报，特殊应急情况向主管领导或总经理个别汇报；14．按时完成公司领导交办的其他工作任务；
营销部；直接上级：分管副总经理；下属部门：市场科、储运科、售后服务科、驻外分公司、驻外营销点；部门性质：公司产品的经营销售及售后服务；管理权限：受分管副总经理委托，行使对公司产品的经营销售过程中的管理权限，承担执行公司规章制度、管理规程及工作指令义务；管理职能；负责对公司产品价值实现过程中各销售环节实行管理、监督、协调、服务的专职管理部门，对所承担的工作负责；主要职责：1． 坚决服从分管领导统一指挥，认真的执行其工作指令，一切管理行为向主管领导负责；2． 严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；3． 负责制定销售管理制度。拟定销售管理办法、产品及物资管理制度、明确销售工作标准、建立销售管理网络，协调、指导、调度、检查、考核；4． 负责编制年季月度产品销售计划。并按时交计划生产、财务部门，便于统一平衡、合理下达计划、组织生产作业、及时回扰资金。同时，随时关注生产计划完成进度和监督产品质量问题；5． 负责产品入库出库核对工作。进出库产品必须手续完整齐全，验收及时，标明型号、规格、数量等，出入库单据妥善保管，严格执行公司物资管理制度，认真办理产品出入库手续；6． 负责库存产品的保管。认真保管在库产品，做到永续盘日清月结，堆放整齐，经常核对库存，出入库产品及时按型号、规格、数量进行逐笔登记台账，达到账物相符、账卡相符，保证账、卡、物、资金四对口，做好在库产品的防火、防盗、防损工作，确保库存产品的安全；7． 负责组织年度在库产品及物资的期末盘点工作。在盘点中发现问题，要查明原因，并弄清责任，做好原始记录，分别按程序办理调整账目手续；8． 负责编制销售统计报表。做好销售统计核算基础管理工作，建立健全各种原始记录、统计台账，及时汇总填报年、季、月度销售统计报表；9． 负责驻外分公司、营销网点销售调度及运输工作。及时汇总编制产品需求量计划，合理的平衡产品供货计划，做好对外销售点联络工作，组织产品的运输、调配，完善发运过程的交接手续；10． 积极开展市场调查、分析和预测。做好市场信息的收集、整理和反馈，掌握市场动态，积极适时、合理有效地开辟新的经销网点，努力拓宽业务渠道，不断扩大公司产品的市场占有率 ；11． 负责对营销网点人、财、物和业务工作管理、监督、协调、考核等工作；12． 负责做好产品的售后服务工作，经常走该用户，及时处理好用户投诉，保证客户满意，提高企业信誉；13． 负责拟订本部门工作目标。抓好对所管辖范围内人员的考核、考评与管理教育工作，关心营销人员的生活及思想动态，做好耐心细致的思想教育工作，杜绝经济犯罪的事件发生；
③ 简述住宅小区物业管理的主要内容并以此为基础,列表的方式比较三大类居住型物业信息的不同怎么做
一、住宅与居住小区
在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革开放以 来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人们对 新建住宅质和量及其管理的要求。
居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出 如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。”
在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级，其分级规模如表7-1-1。
根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后，这种 新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。
二、居住小区的功能
党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是：
(1)人均8平方米的居住面积；(2)60％以上的全国住房成套率；(3)居住环境在总体上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下 要求：“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。
1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。
2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括：教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。
3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括： ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务；②小区管理劳务的 交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。
4.社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为 居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。
三、居住小区的特点
居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是：
1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的 指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。
这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结 构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。
2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、超级市场 、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。
小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处；而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多 功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/54/10384.html
3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统；每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体；区域内供水、排水、供电、各种热力、 煤气管网互相联系构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网 都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。
4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化 。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。
住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的 系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。
四、目前我国住宅管理的几种方式
城市居住小区是一个“微型”社会，它的管理好坏，反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现，在管理上也是城市住宅建设的新课题，在这方面，我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内，一方面旧的管理方式依然存在，另一方 面，专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索，目前我国住宅的几种管理方式有：
1.政府房屋管理部门管理。建国以来，公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理，称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物，房管所(站)是完全事业性质的 单位。应该说，多年来，房管所(站)适应计划经济体制的要求，代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”的作用，解决城市居民的居住问题，做了大量工作，功不可灭。但这种管理 越来越不适应体制的转轨，其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出，所收房租连房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入，越来越多的直管公房改变了产权性质。 因此，一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因，这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。
2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位，特别是事业单位开发建造的用以分配给本单位职工的住宅，由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行管理。这 是“谁建造、谁管理”原则的产物。在管理机构和管理运作上与房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同样需要管理体制的转变。
近些年来，一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构，对单位自管住房实行物业管理；一种是将单位自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。
3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出租给用户的住宅，这是目前常见的一种住宅管理方式。本着“谁开发、谁出售、谁管理”的原则 ，一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大，一些开发企业的物业管理部逐渐扩大，形成独 立公司或子公司的形式，独立核算，自负盈亏，取得法人地位，转变为物业管理企业。目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例，大多数城市住宅小区均由此类物业的管理 企业进行物业管理。
4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国出现的时 间还不长，但发展势头强劲，已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识，代表了今后住宅物业管理的发展方向。
五、物业管理的强大生命力
1995年1月18～20日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会，对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析，对物业 管理方式的优点取得共识。这种共识认为，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全，管理经费 无渠道，管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备 残缺不全，管道不通，房屋失修失养等问题严重存在，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出等等。实践告诉我们，原来那套行政性的福利型的房地产管理体制越来越不 能适应形式发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。
在各地探索的基础上，深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经验，结合我国的实际情况，走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管理新路。 这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点：
1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。
2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。
3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。
4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。
以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现，越来越显示出其强大的生命力，成为今后住宅物业管理的发展方向。
六、居住小区物业管理概念
以上的分析，居住小区物业管理概念可概括为：住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治，由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理，并向业主和使用人提供综合性的服务，从而 使物业发挥其最大的功能。
七、居住小区物业管理的特征
与旧的管理模式相比，居住小区物业管理模式具有以下特征：
1.社会化。这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端 ，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。
2.专业化。这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式，将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用 制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样，将从根本上促进服务态度的改变，服务质量的提高。
3.企业化。物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业，自我发展的道路。
4.建管结合。物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设， 七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。这一管理模式，既理顺了建与管的关系，又有利于发挥投资效益，使得宝贵的社会财富、人民的财产得到保值和增值……
④ 物业管理有什么要求，怎样才能做好物业管理工作
如何做好物业管理工作 随着城市规模的不断扩大城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出因此进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。 物业管理工作社会性强、敏感度高涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作必须从以下几方面入手
一要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范因此各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。
二小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制进一步完善各项基础设施建设尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中。《物业管理条例》规定该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。
三要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念采用人们喜闻乐见的形式广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。
四要根据即将实施的《物业管理条例》制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。
五进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。
六进一步理顺关系加大工作力度把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区变政府管物业为社会管物业努力做好城市经营这篇文章进一步推进城市化进程。 怎样做好物业管理服务呢 优质服务才会赢得市场
一、 服务是物管企业拓展市场的重要法宝
二、 物业管理企业的本质属性是服务
三、 树立服务意识打造优秀物管企业服务品牌 怎样做好物业管理服务呢
一 物业管理服务要做到“五知” 1、 知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群这是一个比较繁杂的群体有男女老幼有当官的也有为民的有富裕的也有贫寒的有素质高的也素质低的。 因此我们对服务对对象尽量做到熟知很有利于我们有针对性的做好服务。 2、 知心——要了解为主服务的心里需求一般来讲业主有以下十个方面的需求 1 业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母” 2 业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙” 3 业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知” 4 业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言 5 业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾 6 业主需要优美环境——好环境才有好心情 7 业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼 8 业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃满面春风 9 业主需要家的感觉——胜似亲人一家人 10 业主需要超值享受——“这点费用交得很值” 3、 知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深爱像阳光雨露滋润万物爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚我们的服务追求才会无怨无悔 我们要有博爱的胸怀 才容得下业主的一切。 4、 知事——知道物业管理服务工作具体事务只有知道要做什么事才能争取服务主动性物业管理服务最怕心中无数心中无数就会被动挨打。 5、 知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习人人争做好人好事。 二 做好物业服务保证服务质量的五个方面 1、 追求物业管理服务质量——做到精益求精细致入微持续改进无可挑剔 2、 树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力行为显文明的感染力 3、 提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化员工做到一门精多门通 4、 讲究物业管理服务特色——根据业主的需要不断推出具有特色的个性化服务 5、 注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑 三 做好物业管理服务四点要求 1、 坚持物业管理服务目的的一致性。 2、 物业管理服务要有透明度。 3、 要保持物业管理优质的持久性、扩展性。 4、 加强物业管理服务的规范性。 物业管理管理的是物服务的是人通过对物的管理实现对人的服务。只有在这种理念的支配下才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量提高业户满意率。"把温馨留给业户"为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境使业户心理上感受到文明、热情的服务这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。 如何做好物业管理服务? 物业管理是一项以服务为本质以管理体现服务的工作。作为业主和客户谁都希望聘请到高水平的物业管理公司享受货真价实的优质服务。应该说好的物业管理主要体现在十个方面 服务态度——热情 物业管理属服务性行业服务的对象是人所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。 服务设备——完好 硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态保证使用。 服务技能——娴熟 服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功如工程人员应具备过硬的设备维护技术保安人员应具备过硬的治安消防本领管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。 服务项目——齐全 在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度使业主、客户享受到尽善尽美的服务。 服务方式——灵活 物业管理除了做到规范管理、依法管理外还应设身处地地为业主、客户着想努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。 服务程序——规范 服务程序是指服务的先后次序和步骤它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置保证业主、客户人身安全和物业财产安全。 服务标准——统一 服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。 服务收费——合理 物业管理属有偿的服务行为但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的不可乱收费或收费多服务少等。 服务制度——健全 物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度以确保为业主、客户提供稳定的服务。 服务效率——快速 服务效率是向业主、客户提供服务的时限管理公司应尽量提高员工素质减少工作环节缩短办事时间提高服务效率。 如何做好物业管理工作? 如何做好高档写字楼的物业管理 一、高档写字楼应具备的环境 1、外部环境 1)本国本地区经济发展状况 2)政府的政策 3)市场供求关系 2、内部环境 1)地理位置 2)设施 3)人 二、如何做好物业管理工作 1、服务工作的方针安信快捷便技暖 1)安全 2)信誉 3)快捷 4)洁净 5)便利 6)技术技能、技巧 7)温暖 2、管理工作的方针简重效形通试约 1)简单 2)重点 3)效率 4)无形 5)沟通 6)试验 7)节约 3、管理应树立的观念 信息观念 法律观念 全局观念 细微观念 时间观念 环保观念 服务观念 人材观念 市场观念 学习观念 核算观念 风险观念 次序观念 发展观念 4、需注意的几个问题 卫生间 大堂与电梯 吸烟 巡视制度 户外户内广告 保险 应急措施 收费标准 客户通知 客户的选择 装修的控制 重要文件的签收 水牌与标志牌 5、个人体会 1)养成一个习惯 遇事要做记录好记性不如滥笔头 2)处理好两种关系 处理好与发展商业主的关系 处理好与客户业主的关系 3)介绍三种常用的方法 ·发现和解决问题的方法CE法 ·整理思路的方法MM法 ·打开思路的方法WBS 4牢记四项基本原则 ·以人为本、 ·以客唯尊、·服务至上、·管理为先