1. 怎么赶走现在的物业管理
如何更换物业程序
我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企
业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管
理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。 业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： （1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会
最终确定中标人；
（4）物业服务价格幅度或水平。
业主委员会招标前，是否需要备案？
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以
下资料：
（1）业主大会决议；
（2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件；
（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双
方签订的委托书。
业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？
应从以下几个方面保障业主的知情权：
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会
决议在物业管理区域内的显着位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全
体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、
范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显着位置向全体业主公示。
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？ 原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物
业管理企业。
业主委员会招标应当何时完成？
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。
貌似必须成立业主委员会，超过半数的业主通过，才能更换物业，而成立业主委员会的条件
如下：
（1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；
（3）住宅出售已满2年。
我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。请问，是否能更换别的物
业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
■律师解答:
一、是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管
理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
如果现在没有成立业主委员会,也没有关系,根据<物业管理条例>第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主
一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时,由全体业主共同履行职责.当你们找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在
的物业管理企业合约关系自动解除.
第一、要解聘或者更换物业既可以通过业委会，也可以通过业主自身的多数决定。
第二、根据中华人民共和国物权法第76条的规定，半数以上业主同意可以解聘或者选聘物
业服务企业。
第三、对于半数以上业主通过的解聘或者选聘物业决议，原物业公司拒绝退出的，可以通过
法院要求其强令退出
2. 如何罢免物业
法律分析：针对前期物业管理，依据《物权法》和《物业管理条例》只要经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，即可解聘物业管理企业；主要方式是：全体业主成立业主大会，投票选举产生业主委员会；召开业主大会，针对解聘物业管理公司进行投票；统计投票结果，即可从新选聘物业服务企业，解除现有物业服务企业，业主委员会做好交接工作。以上主要是针对前期物业管理，如果是物业管理公司和业主委员会签订的《物业服务合同》，物业公司没有违反《物业服务合同》约定内容的情况下，不能随便解除合同。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
《物业管理条例》 第十一条 下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
3. 取消物业管理到底可行吗了解了这6点，业主们就不再困惑
相信很多的小区业主都有想要取消物业管理的冲动，但是这并不是小区物业们所能决定的，其实作为物业也是有很多事情的。不少了小区业主只看到了物业管理的不作为，一起来了解一下吧。
很多的朋友们对于小区的物业管理是比较关心的，有很多的物业现在已经好像变味了，从最初的为小区业主服务到现在的只知道收取物业费，这让很多的小区业主感觉到无奈，甚至想要取消物业管理。取消物业管理到底可行吗?了解了这6点，业主们就不再困惑，我们一起来了解一下吧。
一、来看看是怎么回事?
物业管理在什么样的情况下可以取消，那就是在部队，只有部队能够从上到下一直听令。要是在社会化的小区，恐怕没有了物业管理，估计这个小区也瘫痪了。从几个方面来说明一下这个因素：
1、业主的特性使然，注定是一盘散沙，自私自利的个体。一个缺乏约束，没有统一目标的散沙结合体，自然是不可能为了整体利益而做出奉献，能奉献的都是很少数人。取消物业公司，注定小区楼道是垃圾成堆，蚊蝇飞舞。
2、在物业公司和业主关系紧张的今天，业主仍然能够漠视自己的权益被侵犯，而没有哪个小区能够保证全员参与。那些喊取消物业的有多少真的为了小区公共利益奔走过，努力过?真的取消了物业的小区，这些人就是乱丢垃圾的头号人物。
3、作为社会化的管理，物业公司的存在也是一种社会矛盾的转嫁。因为有了物业公司的存在，虽然物业做的不好，最起码小区楼道垃圾清理了，垃圾桶干净了，小区楼道也定期清扫了。不会因为这家门口没扫那家门口没拖，而导致矛盾频发，邻里大打出手。所有的矛盾都指向了物业公司。
4、在当年社区管理的时候，曾经有过邻里互助的管理方式，和目前的自管模式差不多。每个楼道每天安排一个人，楼道里所有人家轮流排出，结果没超过一个星期，矛盾来了。今天张三家有事，请李四家代打扫一下，明天刘五家没人忘了，没人打扫，还说一句“天天打扫的楼道哪有必要天天弄啊。”后天王六家一看前两天都没人弄，我也不弄了，他们不打扫给我弄啊?
5、如果成立业委会实行自管，那也是需要成本的，除非小区公共足以支付物业管理成本。否则，只要是向业主收钱，自然不可能百分百有人缴费，不交费的部分谁来填补?小区不交费的刺头很多。
6、物业公司的社会化商业化是必然的结果。只不过，我们的物业公司走的道路变味了，成了行政和商业的结合体。只有物业可以违法对付业主，而业主却是投诉无门，相互的勾结，让物业成了无法无天的行业。
二、物业的职责是什么?
1、物业及其配套设施的维护和保养
设备使用的前提和基础是设备日常的维护和保养。 设备在长期的, 不同环境 (包括恶劣环境)中的使用过程中，机械的部件磨损,间隙增大,配合改变，直接影响到设备原有的平衡。设备的稳定性，可靠性，使用效益均会相当程度的降低，甚至会导致设备丧失其固有的基本性能，无法正常运行。
2、物业管理区域内安全措施的建立和公共秩序的维护
物业管理区域内安全措施是指物业管理中对住户安全采取的一些措施。如不刷卡不可以进入园区，安装监控没有死角和盲区，定时巡查园区等。公共秩序的维护是指在一些环境恶劣或者交通拥堵的情况下，物业会加派人手去处理，使不会造成事故损失。
3、共有绿地和花木等的养护与管理
绿化是构成管理区美化优化环境的重要因素，它能够调节管区内局部生态平衡，因此要充分利用管区内的土地，搞好环境的绿化和美化，物业管理企业应经常组织业主参加庭院绿化种植浇水、除草等公益活动，增强业主的爱护绿化意识。
三、装修房屋时候需要和物业登记吗?
业主在收房后有权利决定是否对自己的房屋进行装修，但是必须事先告知物业公司并申报登记，物业公司要将装修中的禁止事项和注意事项告知业主。相关的法律参考：
《物业管理条例》第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
《住宅室内装饰装修管理办法》第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
对于小区的业主来讲，平时生活中很多事情都是需要物业管理来协调的，所以对于物业管理来讲也是有很多的杂事要处理。小区的业主要对物业有一定的理解，所以物业也要为小区业主着想，对于小区业主的需求能够及时的处理，避免影响到业主正常的生活。