❶ 物业管理中的能源管理怎么做
合理安排电梯的使用时间，公共区域的照明合理使用，不要全部开亮
写字楼主要这两项的能源是消耗最大的，把这两项控制好就可以了
❷ 物业怎么管理冬季取暖的
关注机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革
2002-03-01
关注机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革———国家机关房地产研究会名誉理事长董述伟一席谈研究取暖费管理和中央在京单位住宅物业管理的规范化发展与收费难的问题,是2002年机关事务管理工作的两项任务,也是涉及干部职工利益的热点问题。国家机关房地产研究会把这两项工作已作为今年研究的内容,本刊记者就此采访了国家机关房地产研究会名誉理事长董述伟,他就机关职工住房冬季取暖和物业管理的消费支出与改革谈了自己的见解。 热点之一:理顺取暖费的管理 董述伟说,理顺取暖费的管理是需要付出成本的。实践证明,我们在市场经济条件下进行改革都是要付出成本的。当前取暖费管理存在四个误区:一是改革不同步造成取暖费收缴难。一方面过去取暖都是由住房产权所有单位无偿供给,经费采取统收统支的办法,供暖和住房人采暖都是大锅饭。改革开放以来,在向社会主义市场经济转轨的条件下,各类供暖单位都实行了企业管理,按企业化管理就得讲成本、讲效率、要增值,把企业运行中消耗的煤、水、电以及人工、税收等都要纳入成本。因此,供暖的价格逐年在上升,而缴费单位仅靠原有的经费就显得不足,企业收不到经费就影响运行和供暖。另一方面,在职工工资改革中,未把冬季取暖的个人消费支出纳入职工工资收入之中,由此形成了改革的不同步。二是交费的机制不合理。这几年取消了住房实物分配,职工买房,产权多元化,但仍由原产权单位担负着支付电梯、高压水泵和取暖等费用,加之单位机关经费实行部门预算,住房人中,中央国家机关和地方住房相互交叉,同时住房人中各阶层人员都有,而取暖费完全由产权单位交纳也不尽合理。三是干部职工经济承受能力不足。经过房改,职工个人为了买房已支付了大部分积蓄,现在个人工资中又缺乏取暖费含量,也是造成收缴困难的一个方面。四是一些同志认为住房取暖仍是一种福利,没有把供暖和取暖作为一种商品和消费来对待。 董述伟认为,理顺取暖费的管理主要应解决四个问题。一是转变观念。在市场经济条件下把取暖作为无偿享受的观念应该转变,应当把供暖和取暖看作是等价交换的消费行为。理顺取暖费管理涉及供暖、用暖、市政、税务、物价、能源等各个环节,实际上是各主体之间的利益调整。现在中央国家机关经费实行部门预算,应当实行“分灶”吃饭,采取“谁家的孩子谁抱走”的思路进行调整。二是实行货币化。取暖费作为一种生活消费,应当在个人工资含量中有所体现。建设部在2002年全国建设工作会议上要求,要推进全国城镇供热体制改革,逐步停止由房屋产权单位或职工所在单位统包的传统用热制度,改为由居民家庭(用热户)直接向供热企业缴费采暖,实行采暖用热商品化,采暖补贴货币化,改暗补为明补。三是研究使用新技术、采用取暖新形式。目前楼区有的供暖管线过长、热量损失大,有的楼上热、楼下冷。应当实行分户计量,采取装表供热,用户按需要调整用量。同时,积极采用新的取暖方式,如北京地区新开发的“水源热泵”供热系统和以户为单位的壁挂炉、电热膜取暖装置等,新技术的使用,有利环境保护,也经济实用。四是按经济规律办事,合理定价。实行取暖费货币化后,供热企业也应实行保本微利的经营原则,政府要对取暖费的价格实行宏观控制。 热点之二:物业管理的完善与提高 董述伟说,物业管理不只是对住宅的管理,也还有对办公楼、宾馆、商业用房等的管理,实际上物业管理是一种产业,是社会文明进步的标志。他介绍了当前物业管理体制的四种主要形式:一是由当地原房管部门(房管片)转制的物业管理公司。这类公司的前身曾受中央国家机关委托管理过机关单位的房产,有传统的管理方式,但在市场经济发展的今天,有些服务还跟不上。二是建设单位自管的物业公司。主要是有建房经费来源的单位,在建房完成后,组织人员成立物业管理公司,这类物业管理有的管理服务得好,有的差。三是由商品房开发商在楼盘建成出售后自身衍生的物业管理公司,这类公司在服务上也是良莠不齐。四是具有独立法人资格的物业管理公司在竞标后进行管理。现实中按这类管理的还比较少,特别是在住宅小区内成立业主委员会并选择聘用物业公司更是毛凤麟角。总之,政府主管部门应当引导建立一个健康有序的物业管理市场,进一步制定具体的办法,规范物业管理的企业行为。当前,中央党政机关管理的物业企业,有的服务及经营比较好,有的比较一般。服务质量较好的,住户的满意度也较高,服务质量差的,则应改进经营水平,苦练内功,提高服务质量。分析中央党政机关公有住宅出售给职工以后的情况,总体上存在两个矛盾:一个矛盾是,住户有改善居住环境、提高生活质量的要求,但有相当一部分住宅小区在物业管理方面还不能适应这一需求,管理和服务未能到位。另一矛盾是,已经实行了物业管理或将要实行物业管理的住宅小区在收费价格与住户的支付能力方面存在着差距。这两个矛盾是应引起注意并研究解决的一个热点问题。其中也有一个认识上的错位,如有的同志认为买了公有住房以后再支付物业管理费用等于仍然支付“房租”,殊不知房租与物业管理费有本质上的不同。房租是房屋本身价值(在现阶段实际上房租尚未完全体现房屋的价值,仍是价格与价值的背离)的货币表现形式,而物业管理费则是物业管理所提供服务的劳务报酬。当谈到物业管理的发展趋势时,董述伟指出,物业管理是发展很快的产业,我国加入ＷＴＯ后,外资会进入国内市场,物业管理业要有紧迫感,今后物业管理发展应注重三方面:一、健全法规。北京市已陆续出台了一些地方性规章,今年国家有关部门要出台物业管理法规,据此,中央国家机关也应尽早研究住宅小区物业管理的指导性意见。二、打造品牌。物业管理部门要树立人本思想,营造物业管理文化氛围,提升物业管理水平。三、保本微利。目前国内物业管理行业还处在起步阶段,在收费方面要适应住区人们的收入水平,在保证运转的情况下,只能是略有盈利。他说,机关住宅小区物业管理企业改革要注意七个方面:一是物业管理单位要按照现代企业制度的要求,逐步成为独立的法人实体。二是要及早取得物业管理的资质,按照建立现代企业制度的要求,加强内部制度建设。三是进一步提高职工素质,以诚信取胜,搞好专业化、社会化服务。四是多种经营、发展社区经济。可利用住宅区内的裙房办商业、办老年饭桌(中央国家机关南沙沟物业管理小区已有先例)、以至于办教育、办幼儿园等等,做到以副业养主业。五是扩大服务面。除了住宅管理服务这块业务外,还可以搞写字楼服务,为业主代办室内装修、家电维修,办停车场、办超市,介绍家政服务、医疗护工,代购商品、车票,房地产中介服务等等,总之,要方便住户,扩大服务功能。六是建立物业管理服务信息网,注意收集和整理住区内人员结构、经济收入、设备设施、环境、治安等资料,有条件的可逐步建立数据库。七是主管部门要与地方政府部门互动。物业管理涉及工商、劳动、财政、物价、税收、居委会和公安部门,以及市政、供电、供水、园林、环卫等方面,主管部门应及时与地方有关部门协调相关政策,为物业管理单位发展创造一个良好的外部环境
❸ 物业小区如何节约电能降耗
一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如：花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
❹ 浅谈如何做好物业管理节能工作
物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证。下面我就谈谈物业管理几种常用节能措施及手段，谨供参考，请大家指正。
公共照明系统的“绿色革命”
我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明系统，节约用电减少污染，达到高效、舒适、安全、环保的目的。“绿色照明”要注意两个方面，一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。譬如：花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。
变频控制系统
在机电设备中的节能作用
变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。
供水系统的节能方法
供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。
水电计量表具的量化管理
现阶段，公共用电部分及大多数物业小区的供水抄表工作，是物业管理公司负责的。因此，做好水电计量平衡十分必要。定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。
如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。
❺ 物业管理都包括什么冬季物业管理有哪些注意事项
一，物业管理都包括什么？
1）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
2）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
3）公共绿地、花草树木的养护、管理；
4）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
5）物业装饰、装修的管理服务；
6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
二、冬季物业管理有哪些注意事项
1）采暖及空调系统防冻管理（工程部）
进入冬季确定楼宇自控系统工况转换正常，确认选择“冬季”位置，值班运行人员应随时根据室外温度变化，及时调整热力二次水供水温度及调整机组送风温度。
1.每班检查新风机组供回水温度是否正常，若条件许可用点温枪测试水管表面温度（避免温度计显示错误）；
2.如新风机组有旁通阀设置，保持开启10-30%，避免水阀执行器故障关闭形成死水现象；
3.定期现场新风机组开关机试验检查：停机时风机停止运转，水阀执行器按设定保持10-15%的开启度，确保系统水流循环正常；风阀执行器应关闭；
4.定期检查新风机组进风风道风阀执行器及风门联动装置，开启/关闭时通畅无阻滞，检查加油润滑，以保证当机组停止运行时，风门处于完全关闭状态；
5.定期进入机箱内检查防冻开关测温铜丝是否断裂或折断，以保证防冻开关探测正常；
6.降温增加夜间巡视测温频次。
2）消防系统防冻管理（工程部、秩序维护部）
1.开启车库消防管路电伴热并正常工作；
2.车库区进出口热风幕风机开启，出风效果正常；
3.车库进出口附近消火栓根据环境温度情况，在栓头处加裹保温棉被，消火栓箱玻璃完好，关闭到位。如车库区喷淋系统未设立干式系统，应根据车库进出口温度较低，中心部位温度较高的特点，适当关闭车库进出口附近区域分段截门并泄水，但天气正常后一定恢复正常；
4.检测车库内温度，结合现场测试温度适时关闭车库进、出口卷帘门；
5.增加对低温区域（有消防喷淋设置的）夜间测温，必要时适时开启该区域供暖设备；
6.对于有屋面独立设置高区消防水箱间，应加装或开启供暖设备。
3）给排水系统防冻管理（工程部、秩序维护部）
1.定期检查室外入户水表井，清除积水、不泄漏，并根据井深及环境温度加盖保温棉被；
2.定期检查室外消火栓井、卸下闷盖、清除管内存水、确保不泄漏，不存水。并根据井深及环境温度加盖保温棉被；
3.定期检查绿植喷灌井，保证进水截门关闭，泄水阀保持开启，让管路余水排空；
4.检查车库污水井排水管路保温，对有破损的保温进行修复；夜间定时启动排水泵，避免管路内结冰；
5检查车库集水坑，上冻前尽量排空坑内及管路积水，避免冻裂管路；
6.检查楼顶冷却塔补水管线保温正常，管线内积水排放干净，无积水。并将保持冷却塔塔体无积水并将塔体泄水阀门、并联塔平衡管泄水阀门保持开启状态；
7.楼内卫生间、开水间等部位，异常天气时保持取暖设备正常开启，如无供暖设备设置，应通知客户根据情况关闭进水截门并停用。
4）公共区域防冻管理（工程部、秩序维护部、保洁部、客服部）
1.关闭楼内所有通道门，避免冷空气进入；
2.及时检查办公区域的门窗，如有破损及时修复，提醒办公人员下班后关闭窗户，夜间巡视人员如发现有未关闭的窗户，通知值班经理启用备用钥匙及时关闭；
3.天气导致防冻开关报警机组停机时，为保证供暖区域温度正常，应及时采取手动方式，关闭进风风阀，开大回风风阀，以保证机组送风正常或由楼控系统设定随时调节。
4.出现极端恶略天气时，协调热力供暖人员随时调整供暖温度，以保证供暖需求。
❻ 作为物业公司财务，如何做好水电的管理工作
首先建立水电表台帐，（要清楚先一块表的使用范围，不要出现无纳入计量使用的情况），确定每月的抄表时间，最好与供电、供水部门抄总表的时间一致，这样有利于计算差额。抄表后要注意做好数据复核及分析，通过分析看是不有漏抄及偷用的情况！对于属物业公司付款的表，一定要根据使用情况，设定每用的使用额度，明确到人，实际指标管理，减少乱用，养成节能的习惯。
❼ 物业管理在管理小区时 冬季的防护工作有哪些
消防、防盗、供水供电管线的检查、电梯的年检、北方地区有除冰和供暖的内容吧，大概的好像有这些。偷希望能帮到你吧
❽ 在冬季物业设施设备如何管理
首先要注意的是6点。
1、小区的水表是按照有暖还是无暖设计的。要做好防冻准备，每天派人查2次。
2、卫生打扫最好不好用水，做好防滑工作。
3、准备大量雪溶解剂（一般是盐）。
4、绿化的树木的防冻准备。
5、电梯设备的防冻和润滑。可以联系电梯公司作。
6、采暖季地下的暖气管道设备一般冬天有大量蚊子寄生在内。大量喷药。
❾ 作为物业公司的管理者如何做好水电的管理工作如何节能
物业管理公司只能管理物业公共部位的水电，如楼道灯、路灯，绿化清洁用水等
节能有效措施：声控开关，可节约楼道路灯等用电。尽量使用节能灯具。
绿化用水如果可行的话用中水，这个需要小区本身有雨水收集系统。