❶ 小区停车管理规定
一、为加强住宅小区车辆秩序管理，规范停车服务收费行为，根据《中华人民共和国价格法》、原国家计委《机动车停放服务收费管理办法》(计价格［2000］933号)、《江苏省政府定价目录》、《苏州市物业服务收费管理实施办法》（苏府[2006]91号）、《苏州市机动车停放服务收费管理办法》（苏府[2006]83号）等规定，结合我市实际，制定本办法（试行）。二、凡在本市城镇住宅小区（含商住楼，下同）内为车辆有序停放提供相关服务而实施停车服务收费的物业管理企业，均应遵守本办法。三、住宅小区内实施停车服务收费的，物业管理企业应在确保道路安全、畅通条件下，统一划定停车泊位、设置停车标志，并应事先取得业主或业主委员会的委托。四、住宅小区车辆停放服务收费实行政府指导价。收费标准详见附件。五、已成立业主委员会的住宅小区实施停车服务收费的（不含经营者具有完全产权、或受产权单位委托经营的停车场地，下同），由业主委员会与物业管理企业在政府价格主管部门公布的指导价范围内协商确定具体收费标准，并对停车服务收入的使用作出明确界定。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业管理企业管理服务费用原则商定；占用小区公共设施或场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理服务费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则商定。尚未成立业主委员会的住宅小区实施停车服务收费的，应当征得绝大多数业主的同意，并按上款规定，在政府价
❷ 如何进行小区物业管理
一、物业管理企业1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。
❸ 物业管理的规章制度
安全服务质量标准
一、服务标准
1、着装
（1）保安员上岗必须着统一制服，佩戴工作证（牌），服装干净整齐。
（2）着保安制服时，要按规定佩带保安标志。
（3）保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。
（4）不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚等。
（5）爱护和妥善保管保安制服及安全标志；严禁将保安制服和保安标志变卖、赠送或转借他人。
2、仪容仪表
（1）当值期间仪表端正、精神饱满、大方得体。
（2）男性不准留长发、大鬓角和胡子，女性不准留小辫，头发不得长过肩。
（3）男、女均不得染发、染指甲，不得化浓妆、戴首饰等。
3、礼貌礼节
（1）在下列场所中行举手礼：当值中遇领导时；站岗、值勤、交接班时；纠正顾客违章、违规时；受到领导接见、慰问时；遇领导视察、检查工作时；统一制服参加公司重大庆典活动时；上主席台领奖、发言（开始和结束）时。
（2）参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。
（3）工作中天天接触的上级领导可以不敬礼，但见面后要面带微笑主动含宣问好。
4、举止
（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。
（2）保安员着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准袖手或将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、边走边吸烟、吃东西、嘻戏打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物等。
（3）保安员不得着安全制服在公共场所饮酒，严禁安全员酗酒、闹事。
（4）自觉遵守社会公德和公共秩序，不准随地吐痰乱丢杂物。
（5）当值期间不准抓头、搔痒、挖鼻孔、掏耳朵，不准敲桌椅或玩弄其它物品。
5、语言
（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触工业区人员时，说话要和气，使用“你好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌用语。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、港澳同胞、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。
（2）保安员值勤中应讲文明用语，说话语气要适中，不可大呼小叫。
6、岗位纪律
（1）严格在法律、法规规定的范围内开展安全服务工作，不准超越法定的安全服务内容。
（2）严格履行岗位职责，不准做与安全服务无关的事情。
（3）不准有意刁难工业区人员。
（4）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退，不准酒后上班。
（5）遵守公司各项规章制度，对公司机密事项，不得随意打听、询问、记
录、传播。
（6）未经允许不准收受业主物品或礼金。
（7）爱护公物、节约用材，认真填写岗位上各项记录表格。
（8）遇事要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。
（9）严格执行交接班制度，做到交接双方责任明确、清楚、明了。
7、卫生
（1）自觉维护小区周边环境卫生，保持岗位上或岗位周边环境卫生干净整洁。
（2）宿舍内务卫生：床单、被褥整齐干净，床下无杂物堆放；地面无烟头、无痰迹、无纸屑；门窗洁净，玻璃明亮；生活用品摆放整齐、统一规范；不准饲养宠物、悬挂图片（人文画、风景画等）或在墙壁上粘贴画报等。
二、质量标准
依照《安全管理工作手册》为工业区提供安全保卫服务，维护工业区的安全和秩序，以满足厂家（住户）的安全需求。
1、巡逻服务
（1）保安员对特定区域，地段和目标进行的巡逻警戒，保卫厂家（住户）安全。通过巡逻震慑不法分子，使其打消对厂家（住户）不法侵害的企图；通过巡逻，发现可疑人员，对其进行询问，对有作案嫌疑的，送交公安机关处理；对正在发生的不法侵害行为，应采取相应措施，给予制止，将不法行为人送交公安机关或有关部门处理。
（2）检查、发现、报告并及时消除各种不安全隐患，防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害案件的发生。
（3）在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故，应及时报告公安机关或有关部门并保护好现场。
2、大门服务
（1）保安员对工业区大门进行把守、验证、检查，保卫厂家（住户）进出安全。
（2）检查、验证来访人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入工业区。
（3）根据厂家（住户）的要求，对来访人员、车辆等携带或装载的物品进行检查、验证，防止厂家（住户）财物丢失。
（4）指挥、疏导大门出入口车辆，维护工业区大门周边治安秩序。
（5）及时发现不法犯罪分子，堵截所盗赃物，预防治安、刑事案件发生；协助厂家（住户）做好来访接待工作。
三、安全设备设施
安全设备、设施应满足提供服务的要求，对设备、设施进行适当维护，确保设备、设施始终处于完好状态。
四、安全服务质量的检查
1、检查的内容
检查内容：根据《安全管理工作手册》的要求，对保安员各岗位进行全面考核、检查、指导。
2、检查方式
（1）保安班长每天对所管辖区域的安全服务工作进行例行检查，发现问题及时汇报队长
（2）保安队长每日对所管辖区安全服务各岗位至少巡查四次，每周夜间查岗至少二次，发现问题及时处理并向经理汇报。
（3）管理部经理每月对所管辖区安全服务各岗位夜间查岗不少于二次，发现问题及时处理并通报保安队长。
3、考核
（1）检查人、查岗人在检查中发现保安员有违规、违纪象现，依据公司规定作出相应的处罚。
（2）保安队长每月28日前将保安员违规违纪的情况及轻微不合格项进行统计，统计结果向管理部经理审核，作为管理部对保安员工作绩效考核的依据。
保安员扣分标准
一、保安员有下列行为之一者扣10元：
1、当班未戴工作证（牌）。
2、当班时仪容、仪表、站姿、坐姿不符合要求（个人卫生差，头发长、胡子长、指甲长等）。
3、当班期间抽烟、看报、聊天、吃零食、玩弄书本铅字笔等做与工作无关的事。
4、当班带手机（注：特殊情况下需经安全队长/主管同意）、收录机、CD机等，影响岗位工作的。
5、无故不参加训练、培训或公司（集体）组织的活动。
6、未按公司规定请（销）假外出或外出超时夜不归宿等。
7、无故不履行宿舍生卫值日义务。
8、酗酒后上班，私自换班、换岗。
9、不爱护公司财物，造成财物浪费。
10、不能严格执行交接班制度，交接责任划分不清。
11、对所在岗位的职责熟悉、理解不够，不能流利背诵、解释内涵的。
12、一个月内班长发现有2次错误并经核实的。
13、上班无精打采，提供安全服务招厂家投诉的。
14、发现问题故意回避、不处理、不报告、不记录。
15、为厂家（住户）提供服务不积极主动、热情，造成厂家（住户）投诉。
16、下班后着安全服外出或在小区内闲逛的。
17、在保安宿舍大声喧哗、大声播放录音机、收音机等影响他人休息的。
18、不讲究公共卫生，随地吐痰、乱丢烟头、纸屑等。
19、对进入来访人员未按规定实行来访登记的。
二、保安员有下列行为之一者扣20元：
1、与客户交流，语言不文明、与顾客争辩引起客户投诉。
2、工作不认真，造成不良影响或不良后果。
3、当班期间脱岗、离岗。
4、挑拨离间，影响安全组内部团结。
5、重大事件擅自处理不上报者。
6、收受红包不上交或向顾客索取小费、物品等。
7、上班迟到、早退。
三、保安员有下列行为之一者扣50元：
1、当班期间打磕睡。
2、向外界泄露公司商业、经济等秘密或私自复印公司资料、文件。
3、拾到贵重物品不上交者。
4、工作玩忽职守，引发责任事故，给公司造成损失。
5、不服从上级工作安排和指挥。
四、保安员有下列行为之一的扣100元：
1、当班睡觉。
2、工作中、生活中有打架、赌博。
3、贪污受贿，损害公司、集体、他人利益的。
4、蓄意破坏、偷盗公司或厂家（住户）财物的。
5、工作中小错不断、大错不犯。
7、其它严重违反公司规章制度的行为。
安全员加分标准
一、保安员有下列情形之一者奖10元：
1、工作表现突出，任劳任怨，得到上级的好评。
2、工作形象佳，服务态度好，经常得到住户的赞赏。
3、工作中抓获乱发传单、上门推销者。
4、经常协助管理，做好传、帮、带工作。
6、内务卫生整理突出，经常得到班（组）长表扬夸奖的。
二、保安员有下列行为之一者奖20元：
1、拾金不昧、乐于助人者。
2、抓获小偷、犯罪分子者。
3、工作表现突出，得到公司领导表扬。
4、能出色完成公司交办的临时工作或任务。
5、提出合理化建议并被公司采纳者。
三、保安员有下列行为之一者奖50—100元：
1、敢于同犯罪分子作斗争，协助公安机关破获重大治安刑事案件者。
2、为公司赢得社会声誉者。
3、保护公共财产安全，抢险救灾表现突出者。
4、发现事故苗头，及时采取措施，防止事故发生者。
保安员职业道德规范
1、热爱本职、忠于职守
保安员担负着协助公安机关维护社会治安秩序，保障厂家（住户）财产安全的责任。因此，保安员要树立起主人翁的责任感和自豪感，把本职工作和社会安全的大目标联系起来，以高度的敬业精神，满腔热忱投入服务，认真履行职责，兢兢业业、任劳任怨，出色地完成安全任务。
2、遵纪守法、勇于护法
保安员必须模范地学法、用法，确保厂家（住户）的安全。提供优质的安全服务，赢得社会的认可和厂家（住户）的信任。
3、不记得失、勇于奉献
安全员是公司和厂家（住户）正当利益的忠实卫士，在任何时候、任何情况下都应当将公司和厂家（住户）的利益摆在第一位，为了维护公司、厂家（住户）的财产安全，不惜牺牲一切，甚至献出生命。
4、文明执勤、礼貌待人
热爱人民、关心人民、全心全意为人民服务，这是职业道德的核心，文明执勤、礼貌待人是保安人员精神风貌的具体表现。
5、廉洁奉公、不牟私利
安全服务与厂家（住户）有着广泛的关系，有人为牟取私利会通过各种途径对安全员进行收买拉拢，通融人情为其违章、违法行为打开方便之门，保安员必须廉洁自律、坚持原则、照章办事，不以工作之便收取厂家（住户）礼品或
礼金，不给违法犯罪分子以任何可乘之机。
保安员工作纪律
1、模范遵守国家的法律、法规及公司的各项规章制度。
2、服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪分子作斗争。
3、坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制。
4、注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人。
5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嬉笑、打闹，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班执勤无关的事。
6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊。
7、不准擅自带人进公司留宿。
8、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
9、不准利用娱乐之便作变相赌博。
10、严格执行请（销）假制度，有事外出必须请假。
保安员权限
1、对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等犯罪嫌疑人，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财物及罚款的权力。
2、对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护现场秩序及提供情况，但无勘察现场的权力。
3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区域。
4、对出入工业区的人员、车辆及其携带、装载的物品，按公司规定进行验证、检查。
5、按照公司规定进行安全防范检查，在执勤护卫服务过程中，如遇违法分子不服制止，甚至行兇报复，可采取正当防卫措施。
6、宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素要及时报告和整改。
7、对携带作案工具等，自制火药枪的可疑人物，有权进行盘问、监视，并报告当地公安机关处理。
8、对正在发生的违法犯罪行为有权予以制止，但无处罚、裁决的权力。
9、对有违法犯罪行为的嫌疑人，可以监视、检举、报告、但无侦察、扣押、搜查等权力。
10、如有损坏小区公物的情况发生，必须责令责任人照价赔偿或报告领导，但无扣押证照、物品或处以罚款的权力。
保安员宿舍管理规定
为了加强公司保安员宿舍的统一管理，做到内务整洁有序，特制订如下规定：
1、保安员必须在公司或管理处提供的安全集体宿舍居住，任何人不准（未经允许擅自）在外居住、留宿。
2、保安员除执勤或经上级领导批准以外，必须在晚23点前或批准的时间内归队，晚24点熄灯就寝。
3、严禁无关人员进入或逗留安全集体宿舍。
4、保安员严禁在宿舍内存放易燃、易爆、剧毒等危险物品，保安员不得将厂家（住户）丢弃的生活垃圾（桌子、椅子、灯具等）搬运存放集体宿舍，不准乱接电线或私接电炉、电扇、电饭锅等，不准在宿舍煮饭或淹制食品等，严禁为他（她）人保管来历不明的大小物品。
6、严禁在宿舍内赌博（如有发现辞退处理）。
7、认真搞好宿舍内务卫生，床上物品摆放整齐统一，地板干净明亮，床下无杂物，窗台干净玻璃明亮，不准饲养宠物、悬挂图片（人文画、风景画等）或在墙壁上粘贴画报等，宿舍内无大声喧哗和大声播放电视机、收录机、音像等。
8、开源节流，宿舍不得有长明灯、长流水等浪费资源现象，一经发现给违规保安员口头警告处理，若情节严重由违规保安员支付本月宿舍全额水电费。
9、宿舍卫生实行轮流值日制度，每班每周内务卫生评比一次，评比结果公示上墙，月底作为班级评优依据之一。
10、宿舍轮流值日人员职责明确，有轮班值日表，宿舍管理制度上墙。
对讲机的使用、管理制度
1、对讲机及其配套之电池、充电器等，统一由公司总经办后勤主管统一购置；中心仓库负责造册、发放并做好发放记录；对讲机使用人负责记录对讲机运行状态。
2、对讲机是使用人执行任务的工具，使用人必须保管好，使用好，不得遗失或损坏。如发生丢失或损坏，责任人按原价的标准赔偿。
3、对讲机只供使用人执勤时使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报保安队长同意批准。
4、使用对讲机应严格按规定正确操作，严禁保安员私自乱拆、乱拧或乱调频率，否则按违纪处理。
5、保安员使用对讲机时应用正确语言，严禁使用中呼叫对方或他人的外号，如有发现一律按违纪处理。
6、对讲机的使用应严格按照产品使用说明书的使用方法进行使用，禁止与其它物品撞击，严禁吊、拿对讲机无线天线。
7、做好对对讲机的清洁保养工作，每天必须清洁外表一次。
8、保安员交接班时，必须做好对讲机的交接验收工作，并做好记录。以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题，追究责任。如某班交接验收不负责任，而通讯器材发现遗失或损坏，则直接追究该班交班人的责任。
9、充电器由保安班长专人保管和使用。对讲机电池电量用完后，应及时呈交保安班长，由保安班长负责集中充电。保安班长必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方法使用。
10、对讲机发生故障，应及时报告保安队长。任何人不得自行修理。
11、执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏，应及时报告保安队长，
保安队长提出书面报告上报管理部经理。逾期三天未上报者，责任自负。
大门岗岗位职责
1、在保安班长的直接领导下，负责维护工业区的公共秩序。
2、熟悉责任区的住户基本情况80%以上。
3、厂家（员工）进入工业区应以礼相待，使用礼貌用语，热情大方接待。
4、对来访人员实施登记、确认，做到来有登记、走有注销，并亲自操作门禁系统，指引其进入。
5、按时对所在区域内灯具的开关，并负责设施设备的管理。
6、物资搬出工业区时，查验《物资搬运放行条》后，予以放行。
7、负责现场环境的管理，发现问题应即时处理或通知相关人员前来处理。
8、严格控制车辆进出,对不符合条件的车辆不得入内。
9、为车主提供良好的服务，及时引导车辆按正确方向行驶和停放。
10、及时纠正违章停放的车辆，确保车辆停放有序，保证消防通道畅通。
11、完成领导交办的其它工作。
交接班操作规程
1.接班人员必须提前15分钟赶到交接班地点集合，由该班班长负责接班工作，交班人员延迟15分钟下班，交接班时间为30分钟。
2.接班班长带领本班队员依次按岗位接班。
3.交班队员向接班队员移交《保安员交接班记录表》，对讲机及其它物品，并交待清楚本岗位存在的问题，下一班应注意事项。
4.接班队员仔细倾听交班队员的口头交待，认真查阅执勤记录内容，接收交接班记录、对讲机、各种表格及其它用品。
5.接班队员在接收时，必须认真检查，如有问题不予接收立即向班长报告，若无问题，接班队员在交接班记录上签字确认。
6.以此程序依次进行交接班。
7.队员交接完毕后，班长之间进行交接。
保安员处理问题的原则和方法
1、原则
保安员是公安机关处理突发事件的重要辅助力量；是维护工业区内治安和公共秩序的主要力量，在维护工业区治安秩序和护卫厂家（住户）的安全中，必须及时处理各种问题，保安员处理问题应遵循的原则是：依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。
2、方法
不同性质的问题采取不同的方法处理。
2．1 对厂家（住户）之间一般违反法规的内部问题，比如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。
2．2 对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取：“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆“的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。
在处理上，坚持教育和处罚相结合的原则，如违反情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助所在单位或家属进行教育；如需要给予治安处罚的，交公安机关处理；违反公司有关规章的，交管理处办公室处理。
2．3 对于犯罪行为，必须及时予以制止，把犯罪分子抓获扭送公安机关。
执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理方法
保安员在执勤过程中，如遇到不登记不出示证件强行进入，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取如下处置方法：
1、处理问题时，先敬礼，态度和蔼、说话和气、以理服人。
2、对不听劝阻者，想办法查清其姓名或单位，如实记录下来以便向管理处领导汇报。
3、当发生纠纷时，安全员一定要沉着、冷静，避免争吵发生。
4、若遇到个别来访人员蛮横无理，打骂安全员，可由管理处同此人共同协商妥善处理，若情节严重，报告公安机关依法处理。
对醉酒滋事或精神病人的处理方法
醉酒者和精神病人失去了正常的理智，有些处于不能自控的状态，很容易造成伤害，执勤人员应按如下方法处理。
1、进行劝阻或阻拦，让其离开安全管辖范围。
2、如果熟悉或认识醉酒者或精神病人，应设法立即通知其家属或工作单位，请他们派人领回，并采取控制和监控措施。
3、若醉酒者或精神病人有危害社会安全的行为，可将其强制送交公安机关，处理过程中注意保护自己。
执勤中拾到物品的处理方法
保安员在执勤中，拾到物品或对群众送来拾获的物品应做如下处理：
1、群众交来或拾获群众遗失、遗留的物品，都要登记清楚，并报告管理部保安队长。
2、处理拾获或遗留的物品，如物品中有证件提供失主的详细地址和电话
的，可通知失主前来认领，但要问明情况，必须交由管理部经理处理。
3、如拾获或遗留物品是属于违禁品的，登记后由管理部经理上报公司领导与公安机关协调处理。
4、对拾获或遗留物品，必须报告管理部经理，不得拾物不报、少报或私自挪用、占有，违者重罚，情节严重予以贪污论处。
打架斗殴的处理
打架斗殴是扰乱社会治安秩序的违法行为，如保安员在执勤过程中发现管理范围内有打架斗殴事件发生，应作如下处理：
1、立即劝阻打架、斗殴双方停手，疏散周围围观群众和收缴打斗所用兇器；如发现斗殴现场丢失或损坏财物发生，应立即报告公安机关。
2、如双方不听制止，事态继续发展，并难以控制，应迅速报告公安机关前来处理。
3、如斗殴现场有重伤人员应及时送往附近医院抢救。
4、协助公安机关处理斗殴事件，总结经验、教训，召开安全组学习讨论会。
盗窃的处理
保安员在执勤过程中，发现盗窃案件，应作如下处理：
1、发现盗窃分子正在作案，应立即组织人员，当场抓获，连同证物（作案工具、赃物）送交公安机关处理，业主在现场的要一起到公安机关报案、作证和配合公安机关处理，业主不在应设法通知。
2、发现盗窃现场，盗窃分子已逃离现场的，应积极组织人员对现场附近严格清查，大门岗保安员应对进出人员严格盘查、询问。
3、保护作案现场，不能让任何人触摸现场痕迹和移动现场的物品，并立即报告公安机关，协助公安人员处理。
4、对重大可疑被窃现场，可将事主和目击者讲述情况如实汇报给公安机关相关人员。
5、对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法抓获，并移交公安机关处理。
抢劫的处理办法
在执勤中遇有公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢）强行掠取公司或厂家（住户）财物的犯罪行为时，要切实履行保安员职责；必须立即进行处理。
1、迅速制止犯罪，要保持镇静，设法抓获或召集附近人员抓获罪犯分子。
2、若在楼内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知大门岗关闭大门，若犯罪分子逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高体形等外貌特征，所用交通工具及其它标志等，并及报告管理处经理和公安机关，可拨“110”报警。
3、保护好现场，劫匪遗留兇器、作案工具等不要用手触摸，不要让无关人员进入现场，如无固定的现场的、无法将劫匪遗留的物品留在原处的、要一一收集起来，交给公安机关处理，切不可将安全员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。
4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安机关未来勘察现场或现场未勘察完毕前不能离开。
5、事主或在场群众如有受伤的，应立即设法将其伤者送往医院抢救治疗，并迅速报告公安机关。
工厂（宿舍）发生治安/刑事案件的处理
1、值班保安员应迅速向安全队长和公安机关报案，厂家受侵害的财物投购保险的还应通知承保的保险公司。
2、当班保安员应根据具体情况，采取适当的方法把整个现场保护起来，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响证据的收集。
3、抓紧时机向发现人或周围群众了解情况、事故发生发现的经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真记录。
4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。
各部处消防责任人职责
一、负责所管区域内消防工作的监督、检查和整改工作；
二、严格贯彻、执行消防法规及制度，落实各项防火安全措施；
三、负责辖区内动用明火作业的审查、审批和现场监护工作；
四、指导、督促本部处员工熟悉并正确使用各种消防设施和器材，管理好辖区内的各种消防设备、设施和器材；
五、开展消防宣传教育活动、组织义务消防队的培训和演练；
六、定期组织相关专业人员对管辖区内重点防火部位进行检查，及时整改和消除火灾隐患；
七、发生火灾时担当本辖区的现场消防总指挥，协同公安消防部门及公司领导做好现场指挥工作；
八、组织制定本部处各种情况下的火灭应急预案；
九、事后组织调查火警事故，协助公安消防部门调查起火原因。
义务消防队员职责
一、本公司员工及所管各辖区居民均属于义务消防队员，一旦发生火警事故，每个人都有义务、有责任立即投入现场开展灭火抢救工作，不得借故逃避。
二、认真学习有关消防安全知识，了解辖区内消防设备的基本功能、位置；熟悉手持灭火器的摆放位置及使用方法；手动报警器的报警方法；消防安全通道的位置及疏散方法；消火栓的使用方法等。
三、宣传贯彻消防法律、法规，制止任何违反消防安全的行为。发现火灾隐患及时上报各职能部门。
四、爱护各种消防设施，发现损坏应立即报告消防监控中心人员进行处理。
五、积极参加各种消防灭火演练活动。
六、积极参加灭火抢救工作，一切行动听从命令，服从指挥。
七、义务消防队员必须具有高度的思想政治觉悟和顽强不怕牺牲的精神及熟练的灭火救人本领。
消防管理规程
1、把预防火灾的思想放到首位，切实将“预防为主，防消结合”的方针落到实处。
2、严禁损坏、挪用消防器材、随意使用消防水源。
3、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明或消防标志等。
4、严禁堵塞消防通道、楼梯、天台出口或其它安全疏散口。
5、厂家（住户）室内装修，必须先申报，经批准后方可施工。
6、严禁使用不符合防火要求、未经防火处理的材料进行装修。
7、进行室内装修需要增设电、气线路时，必须符合消防安全规定，严禁乱拉乱接电、气线路，擅自更改消防设备铺设线路。
8、烧焊等动火作业，应先向消防机关提出申请，审批后方可在工业区管理部工作人员的监护下作业，严禁未办理和非持证作业人员进行作业。
9、严禁在住房内或装修现场存放大量易燃、易爆等化学物品，严禁储存烟花爆竹、炸药、雷管及各类危险物品。
10、严禁在住房阳台上堆放燃油、油漆、天拿水及其它可燃性溶剂以及泡沫塑料、纸、布等易燃、易爆物品。
11、严禁将烟头及其它带火物品投向户外，严禁在通道、楼梯、阳台上焚烧香纸。
12、各厂家（住户）必须服从消防公安机关和管理处有关消防方面的管理监督；不得用刁难、抵抗、威胁等手段妨碍消防监督人员依法进行监督、检查。
❹ 小区管理制度有哪些
一、业主或物业使用人，在装修时，应告知物业公司，经物业公司登记后，方可施工。施工期间，物业公司将定期检查。
二、业主和物业使用人装修房屋，应遵守建设部关于《住宅内装饰装修管理办法》。
三、业主有下列行为时，要求恢复原貌，情节严重者，交有关部门依法处理，押金概不退还。
1、擅自改变房屋结构，外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状、和规格）、设计用途、功能、布局等。
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台等处进行违章凿、拆、搭、建。
3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路等公用设施及场地。
4、损坏、拆除或改造供电、供水、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。
5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。
6、装修期间，不按规定时间工作，噪声扰民，劝阻无效时。
四、装修期间施工队要规范用电，做好防火、防盗、和安全工作。
五、全体业主装修结束，入住以后，经物业公司检查，无违反上述规定，业主凭收费票据领取装修保证金。
小区卫生管理制度
为了保持小区干净、整洁，使住户享有舒适的生活环境，特制定本规定：
1、各住户生活垃圾必须自行装袋放入公共垃圾箱内，违者（如散放楼道内、乱放楼门口）视情节收取责任者消除费10-100元，抛放在草坪者罚款100元。
2、不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便，否则，根据业主公约，罚款100-2000元，并清扫现场。
3、不要把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入水厕或下水道。如因使用不当而导致堵塞者或者损坏，住户应承担全部维修费用。
4、小区内的任何公共部位，不得乱涂、乱画、乱贴，违者应承担粉刷费用，如属小孩所为，应由家长负责。
5、凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖挡路牌，除责令其限期拆除外，根据业主公约罚款10-100元。
以上内容参考：网络-物业管理条例
❺ 小区物业管理规章制度
物业管理系统
（1）安全规定
1.非社区家庭不得随意进入社区。访客必须在看门人处登记，如果他们同意，他们可以进入。
2.装修施工人员进入社区，并获得物业管理处签发的临时许可证。
3，住宅单元的机动车应当发给卡登记制度;自行车应停放在指定地点，机动车不得停放在居民区。居民车辆只能停放在社区的地下停车场。
4.如果家庭搬家很大，如果搬走了贵重物品，他们必须由居民陪同搬出社区，并配合保安人员记录物品，姓名，家庭住址等的数量，以便他们可以在将来检查。必须以书面形式列出姓名，数量，所有者的房间号，身份证号码，委托人姓名，身份证号码和签名确认以删除该项目。
5.当公安，消防，交通，医疗卫生领域出现紧急情况时，物业经理和居民有义务积极配合，维护社区的安全和稳定。及时采取措施维护现场秩序，通知有关部门，做好善后工作。
6.遵守社区和财产管理办公室颁布的规则和条例，以阻止和阻止不遵守该制度的居民。
7，居民应“看好自己的大门，管理自己的家庭，保住自己的家园”，增加自我保障意识。
8.居民应该勇敢地停止和报告破坏公共秩序并造成隐患的人。
9，社区经营户应当依法经营，遵守国家政策法规，服从物业管理办公室管理，不得从事非法经营活动。
（2）环境保护管理条例
1，爱美化，不摘花，不践踏草坪，不破坏树木。
2，关心公共设施，不要拆除，弄乱，建造，弄乱，保持社区干净整洁。
3，商业市场，商业网点，食品商店不应扔垃圾，倾倒污水和排放其他污染物。
如图4所示，社区中没有任何单位或个人可能产生影响居民正常休息的噪音。特别是严禁在晚上10点至早上8点之间制造各种噪音，违者有权进行干预并采取必要措施。
5，社区各类车辆停放在指定地点，禁止，整理，整理。
6，不要在家中使用燃煤采暖，供暖，餐饮设备。
（3）卫生管理条例
1，请自觉维护社区的公共卫生，不要吐，扔掉果皮，纸屑，烟头等，不要高空抛物线，不要在建筑物，楼梯等公共场所的公共通道内堆垃圾，放物品。
2，垃圾袋装，放置在垃圾收集点，以便及时收集和清理。
3，不要将垃圾，塑料袋等杂物放入厕所或下水道。
4.不要饲养家禽，牲畜和高大凶猛的动物。宠物必须遵守相关的政府规定，不得影响邻里的其他地方。随着宠物在社区中散步，它不会污染环境。宠物受到主人的伤害。
5.居民不得在走廊和公共场所处置垃圾。
如图6所示，社区中的任何公共场所都不应该被涂抹，涂鸦或不加区别地张贴。违法者负责清洁和涂装费用，并暴露在公告板上。
7，商业网点不得在公共场所，在走廊堆放物品或占用公共场所扩大营业场所。
8，提醒进入社区的亲友，遵守社区管理规定，维护社区清洁。
9.物业管理处负责社区的垃圾清除和消毒工作，积极配合环境卫生，卫生防疫部门采取多种形式进行环境卫生宣传，让每个人都喜欢清洁而且所有这些都是卫生的。
（5）停车管理规定
1，住宅停车场，用于购买（出租）停车位供家庭使用，所有外国车辆未经许可，不得进入;嘈杂的人员不允许进入。
2，长期停放地下停车场的住宅车辆必须申请车辆停放卡，一辆车和一张卡，卡进出;临时停车必须登记，临时车辆停车卡批准后，卡出入，离开时返还卡。
3.租用固定停车位的车辆应停放在原地。租用非固定停车位的车辆应由保安人员按顺序停放。停放在临时入口区域的车辆的停车场。
4，停车场24小时值班并记录，严格按照消防规定配备消防设备和设备。
5，停车场应保持卫生环境，停车场内没有停车位，客人，饮酒，睡觉，下蹲，吵闹和长时间聊天。
如图6所示，车辆进入停车场并被禁止鸣喇叭，速度限制为5 km / h。
如图7所示，禁止车辆停放含有毒，易燃，易爆物品和其他危险物品的车辆;
如图8所示，车辆必须进出车辆，注意前后车辆之间的距离，并且不得妨碍其他车辆进出和使用其他停车位。
9.停车场的保安人员应仔细检查车辆类型，车牌号码和车辆是否有锁定或外部损坏，并通知车主问题并进行登记;
10，车辆停放后，车辆主要取走车上的物品，锁上车锁，车门和车窗，否则风险自负;
11，汽车主要关注停车场的消防，供水，供电，通讯等公共设施。如果意外损坏，需要根据价格进行补偿。如果造成严重事故，将承担责任;
12.固定停车位的车辆主要按照物业公司规定的停车费标准支付;临时车辆由管理员指导停放停车位并根据停车时间规定收费;
13.如果车主意外丢失车辆通行卡，他应立即通知管理人员提供相关信息。核实后，应支付卡的费用，物业管理公司应重新发卡;
14.如果车辆在停车场受损，原则应由双方协商解决。在严重的情况下，保险公司可以提出索赔，值班保安应与物业公司协助调查处理;
15，所有停放的车辆必须按规定停放。对于非法驾驶和停放车辆的所有者，管理员有权采取警告，罚款，拖车和其他处罚，并由业主造成的损失由业主负责。
（6）消防安全管理规定
1，消防工作坚持“预防为主，反分裂”的原则，实行综合管理和集体防治。
2.加强消防法律法规和消防安全知识，提高居民对消防安全的认识。
3.物业管理办公室定期检查，维修和维护社区的公共消防设施和设备，使其始终处于良好的待命状态，并将检查报告给公司备案。
4.严禁将危险品车辆带入社区，教育儿童不要在社区玩耍。
发现应该及时救出最初的火灾。如果情况严重且难以消除，应立即拨打“119”寻求帮助，帮助维持火灾秩序，配合事故发生。
6，自觉遵守电气安全使用规定，不能拉临时电气线路，禁止擅自拆除，更换燃气（燃料）设施和用具。
7，遵守市政府有关规定，掀起烟花爆竹，防止火灾隐患。
如图8所示，对于室内装饰，必须严格遵守装修管理规定，以防止火灾事故。
9，不要让香烟被抛出窗外，未熄灭的火不得倒入垃圾桶。
10.楼梯，走道和安全出口应保持畅通无阻，不得擅自关闭或堆放碎片。
❻ 小区物业管理制度 住宅小区物业管理办法范本
不论生活在哪个集体中，都该遵守一定规则。而住宅小区物业管理制度应该是与我们生活最息息相关的规则了。以下是住宅小区物业管理制度的参考模板，希望能对网友有所帮助。
小区物业管理制度
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
（以上回答发布于2015-11-04，当前相关购房政策请以实际为准）
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❼ 小区物业管理范围和责任
小区物业管理范围和责任具体如下：
1、物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；
2、物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告；
3、业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
法律依据
《物业管理条例》
第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
❽ 请问小区物业清洁卫生管理制度怎么制定
小区物业保洁要制定工作流程如下：
1、为了规范服务和操作流程；
2、保洁不是随便拿一个扫帚拖把就可以的，还是会涉及一些技术工作，需要按照、流程正确操。
3、有了工作流程，任何一个新来的或顶岗人员都能替代原有岗位工作，减少不必要的再次培训。
4、对工作的考核有章有据。
(8)小区管理规章怎样定扩展阅读：
物业更换：
物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长的时期中多次收回。根据中国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。
❾ 在做小区物业管理方案时，如何确定人员编制
小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐
❿ 物业管理规章制度具体包括哪些方面
关键性内容
1、项目的整体设想与构思；
2、组织构件与人员配置；
3、费用测算与成本控制；
4、管理方式、运作程序及管理措施。
实质性内容
1、管理制度的制订；
2、档案的建立与管理；
3、人员的培训与管理；
4、早期介入与前期物业管理服务内容；
5、常规物业管理服务综述；
6、管理指标；
7、物资装备；
8、工作计划等
1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；
2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；
3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；
4、确定组织构架和人员配置；
5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。
6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案；
7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）；
8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整；
9、排版、印制、装帧