❶ 我国房地产业发展存在的问题主要有哪些
我国房地产业发展存在的问题如下:
(一)房地产的总体规模越来越大
1、房地产投资规模不断扩大
房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
2、开发规模快速增长
2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25
%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
(二)地区发展不平衡
1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异
主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。
2、城镇居民居住水平存在地区差异
在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91
>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。
(三)房价居高不下
近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于1998。2003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的“刚需族”出手犹豫，中央终于不得不出台新政进行调控。
❷ 我国房地产企业营销中存在的问题及原因
目前我国的房地产企业在营销方面已经非常重视，现在大部分开发商都把开发的项目交给代理商来销售。这样做虽然会付出些报酬，但是回款却2得到了保证。目前我国的营销团队的建设也已经由以前的第一代销售理论逐渐转变向第四代营销模式，现在的营销团队很重视营销理念的建设，甚至现在的购房群体也已经有了自主购买的模式。这种发展是营销的进步，也是人性化的转变。但是并不是说这样就没有问题，相反随着房地产市场的透明化逐渐显示出来代理公司人难找、人难留、团队不稳定等等现象。营销靠团队，但是市场透明化了售楼人员工资反而低了，说虽然有个好听的名字--置业顾问，但是待遇不稳定。团队建设不稳定：很多公司发展良莠不齐甚至有些做过两个月的置业顾问就跑去做售楼经理了，团队的管理还没有正规化。
我个人认为只要还是利益在作怪，营销中需要的人才第一要专业对口。第二要长线发展，公司要签合同，要不然人员流失客户就流失，汇款的不到保证谁来负责。第三要向国际化接轨，虽然房地产市场在中国逐渐成熟，营销模式天天更新，但是还没有正式和国际接轨，将来的营销手段肯定会是面对面的营销，也就是说开发商直接面对客户，甚至一定会出现预订式开发和销售。
目前来看也就是营销队伍不健康！
❸ 房地产目前存在的问题都什么
央行调查显示 目前我国房地产金融存在四大问题
3月中旬，中国人民银行研究局课题组调查显示，近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，但目前我国房地产金融存在四大问题。
中国人民银行研究局课题组指出，目前房地产金融存在的第一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
评点：对房地产人士而言，央行方面提出该观点，一点都不出人意料，该观点只是央行、银监会在房产信贷方面一贯指导思路的体现。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第二个问题是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。
评点：央行行长周小川在2003年底的一次活动中曾公开表示，当前房地产行业在土地环节就存在一定的价格过高问题，而这极容易导致银行的贷款风险过高。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第三个问题是，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%.但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。
评点：日前，银监会已公布了“商业银行房地产贷款风险管理指引”，并就该指引向社会各界征求意见，该指引中实际上已经开始透漏出监管当局对个人房贷业务的高度关注。
央行研究局课题组认为目前房地产金融存在的第四个问题是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。 而最大的问题就是 政府哄抬房价 ，原因房地产行业是中国的经济支柱，中国的房地产泡沫大的可怕，一旦捅破那也是灾难。
房价为什么居高不下的主要原因是政府不想降价，因为一旦房子降价，损失最大的就是银行，因为银行是国家的，还有就是贷款买房的无知的人们。
❹ 经济问题是否是房地产行业造成的
房地产行业经历了种种变革，十几年的演变把我们的一切和房地产绑在了一起，房子贵导致房租涨，没房子的疯狂想买房，从而反馈到生活各个方面成本都在涨。于此同时，有些年轻人选择躺平，又间接导致了出生率一跌再跌，最后国家发展后续乏力。这一环扣一环，似乎做房地产就要炒地皮、没有炒作，好像房地产就失去了存在价值。
消费方面，就业基本稳定，居民收入持续增加，有利于提高消费能力。国内疫情防控形势总体稳定，消费环境改善，社会保障不断完善，也有利于居民消费意愿的提升。大宗商品价格上涨、国际航运紧张、关键零部件短缺和劳动力短缺制约了全球经济复苏，因此IMF降低了全球经济预期。然而，相比之下，中国的经济增长仍然高于全球经济，也高于发达经济体。
❺ 影响房地产投资的因素有哪些
资金供给和土地供给与后期销售
❻ 房产纠纷的产生有什么原因
一、房产纠纷的产生有什么原因
分析目前产生的大量房产纠纷，主要分以下几类：
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。 七是房屋拆迁纠纷。
二、房地产纠纷有哪些解决办法?
房屋产权纠纷解决根据不同的纠纷有不同的解决方式，总结起来有以下几种：
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民法院提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向法院起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向法院提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。、
6、因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。
不管因为什么原因而发生的房地产纠纷，都有其相对应的解决办法。其中比较普遍是大多数的房地产纠纷都可以选择通过诉讼的方式来解决。如果选择诉讼解决房产纠纷，则要准备好相关的证据资料，以证明自己所陈述事实的真实性，便于法院认定事实，做出判决。
❼ 房地产中介行业存在的原因,及佣金水平高低是被如何决定的
房地产中介存的问题有自身的不诚信，个别机构不择手段的经营方式对于中介行业的伤害很大。同时也有监督管理的不规范相关部门只负责审批发证，对于中介行业的乱象缺乏有效的管控。
佣金的水平目前看是中介机构单方面确定的，老百姓处于弱势地位。
❽ 房地产投资风险的产生原因
所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
[编辑]房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1．投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
2．偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
3．保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。
(二)概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
❾ 当前我国房地产企业财务风险产生的主要原因是什么
房地产企业财务风险形成原因：
1、房地产企业资本结构不合理
资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系。资本结构是否合理，直接影响到企业的债务给企业带来的是收益还是风险。目前房地产企业销售不稳定，经营所处的环境竞争激烈，获利能力变化太大，筹资的渠道不通畅，再加上近几年信贷增长过快，自有资金比重低，投资商多数欠缺资金，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50％举债的警戒线，多数企业达到75．8％，个别地产超过80％。这意味着房地产企业债务资本所占比例过高，资本结构不合理，使得我国的房地产金融面临着较高的财务风险。
2、 财务预算控制管理不到位
房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大，资金回收慢，开发周期长等特点。在以前房产不愁销的情况下，很多开发商在预算不足、机构不健全以及各相关部门不沟通的情况下盲目的投标，取得土地使用权，后期也只片面的追求工程按时按质交付使用，不管其造价成本。目前由于形势的变化，如果企业仍然不加强财务预算管理的意识，不注重对土地成本、施工成本、资金成本和投资回报率等方面的预算与控制，不仅不能实现企业原先的利润目标，甚至会因此产生资金断档的财务风险，导致企业亏损。
3、 管理者内部控制意识淡薄
当前我国多数房地产企业管理者的素质不高。他们大多数从安装、建筑行业起家，对于企业内部控制认识不足，内部控制意识淡薄，理解不全面。例如，将企业内部控制看成内部牵制制度。企业管理机构很大一部分都形同虚设，分工不明，各监督部门的监督力度不严，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。在经营中他们往往也只注重工程进度和质量，不注重财务部门的资金管理、成本管理、风险控制的管理，主要表现为企业内部牵制关系混乱、内部财务控制信息的传递不畅和财务成本核算简单粗糙等方面。
4、 成本控制体系不完善
房地产企业成本管理是一个复杂而系统的工作过程，也是企业财务管理的核心和重点，房地产项目的成本主要包括了土地征用费用、工程费用、材料费用、安装费用、拆迁补偿费用、设施费用、人工费用、开发间接费用等系列成本费用。项目完工时，需要将成本费用根据项目受益对象进行分配，归集成本，而房地产企业往往只注重工程进度和质量，忽视了成本各环节的管理，如成本控制不全面、开发成本设计不健全以及成本控制过程中没有综合考虑各方面目标，影响了企业的效益。
房地产企业财务风险的防范对策
鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前国家宏观调控政策从紧的大环境下，房地产企业应从企业生存和发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取相应措施以控制企业的财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业的可持续发展。
1、强化预算控制管理
房地产企业经营活动是一个非常复杂的过程，企业应当建立良好的预算管理机制，做到资金的使用“有章可循”，控制落实“有章必依”，管理“执章必严”，以现金流为核心，对资金筹集、投资、成本控制等实施全面的预算管理，才能有效的避免企业损失，进而做出科学合理的调整控制，使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范。强化预算的控制管理首先要提高企业领导财务预算的认知度，其次强化企业的现金流管理，按照实现房地产企业价值自动化的目标进行相关活动。
2、加强成本管理与控制
成本管理是房地产企业资金管理的核心与重点，为此，企业应加强自身成本控制，通过科学的手段对项目各个阶段的成本进行管理与控制，以达到降低房价，提高效益和竞争优势的目的。其成本管理和控制的措施有：
实行全过程的成本管理。房地产企业不仅要搞好施工过程的成本管理，而且更要注重事前采购成本和事后成本分析的管理。对投建项目执行成本计划实行监督和控制，检查计划的落实，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有效控制。对已完工项目的各项指标完成情况进行分析和评价，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。
加强各环节的成本控制。第一，采购过程，在保证房屋质量的前提下，合理选择采购方式，构建完善的采购成本控制体系；第二，开发过程，要熟悉国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策，在不违规的情况下控制征地、拆迁、补偿、安置费的成本；第三，勘探设计前期，按新的招投标规定公开招标确定工程承包单位，以降低工程造价，搞好在用建材的管理，做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地。加强对囤积在工地上的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善被盗而造成的各项损失，减少库存积压，加速资金周转；第四，建立二级成本核算管理体系，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各环节的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。
3、 优化资本结构
房地产企业利用债务资本在适度的负债水平下，可以减免税收，增加收益，提高企业价值，但债务超过一定限度时，必将导致财务风险提高，使债务成本上升。目前房地产企业处于成交量萎缩、空置率上升、紧缩政策资金压力较大、房地产财务风险加大、供需失衡的状况下，这就要求加强资金的管理，制定科学合理的资本结构，并通过严格执行企业收款责任制度，延迟资金的流出，加快资金的回流，使企业能够保持最佳资本结构状况。目前我国房地产企业财务风险主要来源于自身负债率过高，资本结构不合理，为此企业应调整自身的发展战略，理性贷款，优化自身资本结构。同时还要做好资金流量预测，规范财务核算和取得银行授信额度等方式来化解资金压力和财务的风险，并且要加强在投资初期的预先控制，对项目投资进行科学化、专业化调查论证，将资金的风险降到最低。其方法有：创新融资模式，实现多元化融资；降低筹资风险和缩短预售时间，加快销售资金回笼速度等方法优化资本结构。
4、加强内部控制管理，提高财务管理水平
房地产企业因其自身特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，因此房地产企业首先应建立完善的内部控制制度。制定和有效实施各种业务操作程序的内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动正常进行的保障。其次房地产企业项目管理者在执行过程中要避免新官上任三把火的做法，必须持之以恒、避免虎头蛇尾，因为对于房地产企业项目管理来说，如果对计划完成情况不引起高度重视，对制定好的各项管理制度不严格执行，在思想上存在麻痹轻敌的思想，那在后面的工作就会处处被动，严重影响企业的信誉，最后造成企业的生存危机。最后在管理过程中财务管理人员还应根据房地产企业自身的经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，加强基本决策能力，积极探索从征地动迁到工程建设，再到商品房营销，最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业财务管理机制。以增加企业的财务效益作为出发点，积极开拓融资渠道，加强企业资金投资营运管理，达到降低资金成本和财务风险的根本目的。
❿ 现阶段我国房地产存在哪些问题
近年来,我国房地产业发展平稳,房地产市场初具雏形,住房保障制度日趋完善,部分群众的住房问题已得到了妥善解决。但与此同时,在我国房地产业的发展过程中,土地资源的浪费现象还较为严重,人地矛盾也日趋紧张,个别深层次的住房问题仍有待破解。对此,除了依靠房地产市场自身的资源配置外,还需进一步加强国家对房地产市场的宏观调控。深入研究我国住房政策体系,不仅有助于该体系的科学化、合理化,而且将极大地裨益于我国房地产业的健康发展。
一、我国住房政策体系的现状及其缺陷
住房政策体系是国家政策体系的重要分支。它是由住房供应、住房保障、住房金融、住房消费等多个子系统相互联系、相互作用构成的综合体。由于住房政策体系旨在通过深刻地揭示政策从产生到收效全过程中的规律,来指导住房政策的制定与执行,因而它对于房地产相关领域起着引导、协调和促进的功能。我国的住房政策体系形成较晚。1998年,我国住房体制改革正式拉开序幕,政府加强了对房地产市场、住房保障、住房供应结构等领域的宏观调控,由此形成了真正意义上的住房政策体系。历经10余年的探索与发展,我国住房政策体系的基本框架业已成型。总体上看,现行的住房政策体系与我国现阶段的社会经济发展水平是基本相适应的。但也应当看到,由于种种原因,我国现行住房政策体系尚存在着诸多缺陷与不足。如果不能正视这些缺陷与不足,我国房地产业的健康发展和居民的住房保障将会不可避免地受到影响。概括起来,我国现行住房政策体系主要存在如下缺陷:
(一)目标不明确
1. 政策依据不明晰。政策作为一种主观性的活动是对客观事物的反应,它必须以客观事实为基础。
在此意义上,我们说一项政策的科学合理与否,在相当程度上取决于政策的制定者对该政策所赖以为凭的事实的认知程度。然而,我国政府在设计住房政策之前,往往未能充分认清现状、明确目标就作出决定,因而导致政策效果的偏离。
2. 政策设计不周全。首先,过分强调房地产业在国民经济中的支柱地位,忽视了其在社会发展中
的民生功能。事实上,住房作为一种特殊商品,兼具经济和社会保障双重属性。在当前国民收入普遍不高的情形下,突出住房的社会保障属性,满足人们的基本生活需求,才是发展经济的前提和保证。其次,未将房地产二手市场正式纳入调控范围。近年来,房地产二手市场发展迅猛,已经成为房地产市场的一股新生力量。但目前,国家专门针对房地产二手市场的调控政策尚付之阙如。
(二)体系不科学
1. 监督机制流于形式。住房政策体系作为一个有机整体,囊括了众多的具体政策。这些政策在执
行的过程中离不开监督机制的保驾护航。但是,我国住房政策体系的监督机制却因流于形式而名存实亡。一些地方政府出于私利,要么误解或曲解中央的政策,要么干脆采取不作为的方式妨碍政策的贯彻执行。此外,我国房地产市场的监管问题也较为突出,消费者在房地产交易中常常遭遇霸王条款,但却苦于诉累。
2. 政策评估主体单一。目前,我国住房政策的评估主体尚局限于政府机关,开发商和消费者并不
在列。事实上,开发商和消费者是房地产市场的参与者,对于房地产业的发展至关重要。因为开发商
的利益导向直接影响着住房供给和房屋价格,而消费者的购买欲望和对产品的满意度间接影响着住房的价格机制。忽视或者有意将开发商和消费者排除于住房政策评估系统之外的做法,极大地削弱了住房政策评估的客观性与科学性。
3. 产业政策不受重视。虽然产业政策不属于政府宏观调控的范畴,但其作为一个中观政策无疑是
宏、微观政策的衔接点。纵观我国住房政策体系,不难发现,政府部门和相关学者均极为重视住房的宏观政策,至于住房的中观政策则漠不关心,往往直接将产业政策的设计责任丢给市场或者开发商。这在一定程度上增加了市场机制失控的风险。
(三)执行不到位
1. 政策连贯性不强。政策的连贯性是政策得以有效落实的前提与保障。不同时期的政策固然有所
差异,但是,政策衔接的紧密性与政策内容的连贯性却不容忽视。否则,极易导致前后政策的自相矛盾或关联政策间的冲突与抵牾,最终影响政策预期的实现。在我国的住房政策体系中,此类矛盾或冲突体现得较为明显,如2003年中央人民银行颁布的旨在给投资热降温的“121号文”尚未真正执行,便被后续制定的另一政策所冲淡。
2. 政策执行力不够。我国住房政策在执行力方面存在两个突出问题:一是居民的收入查询机制还
不完善。现阶段我国个人的收入申报还主要依靠居民的自觉性,这使得偷税漏税行为难以禁绝。二是房价走势严重偏离国家调控。典型表现为2006、2007两年房价一飞冲天,刹不住车,为了平抑过高的房价,政府在房地产金融、住房保障等方面出台多项政策,但收效寥寥,甚至一度出现“国家一调控,房价就上涨”的畸形现象。
(四)具体政策待改进
1. 住房保障政策不完善。(1)消费者满意度不高。我国的政策性住房与普通商品房相比差距较
大,突出表现为选址较远、交通不便、配套设施不齐全等。这种状况难以满足消费者的实际需求,消费者对之不甚满意。( 2)公平性难以保障。我国住房保障制度起步较晚,基础较弱。从目前开发总量看,政策性住房占有率仍然偏少,政策覆盖面仍然狭小。此外,由于住房保障缺乏严格的资格审查制度,实践中常常出现保障对象错位现象,即真正住房困难的居民被排挤出中低收入人群,而另一些高收入者却搭便车,成为了住房补贴的受益者。由此,导致住房补贴政策公平性大打折扣。
2. 住房金融政策不完备。(1)贷款人资格审核机制不健全,诚信问题突出。目前,我国融资渠道单一,房地产企业的开发资金和消费者的购房资金对银行贷款依赖性较强。在竞争激烈的金融市场
中,为获取更多的利息收入,一些银行不惜降低资格审核标准,拓展业务,致使不少诚信度低的企业和个人滥竽充数,蒙混过关,为日后的呆账、坏账埋下了祸根。(2)政策性住房的金融制度尚未形成。我国现行的政策性住房金融政策较为零散。政策之间的连接也不甚紧密,尚未上升到制度层面。( 3)银行“窗口指导”薄弱。由于“‘水平’化的货币政策与‘阶梯’式的区域经济发展存在着一定的矛盾”,加之,“商业银行现行的信贷管理体制与央行现行的货币政策传导机制不相适应”[ 1 ] ,使得银行的“窗口指导”功能弱化。
3. 土地政策利弊参半。尽管从长远的角度看,我国现行的土地政策对于节约土地,提高土地利用率,实现集约经营是大有裨益的,但实际上,现行土地政策也暗含了诸多弊端: (1)政府对土地的垄断,仅为一些地方官员不惜浪费土地,大肆修建形象工程来赢取政绩提供了便利,而且为土地管理过程中的“权力寻租”提供了滋生的土壤。(2)我国土地资源相当稀缺,为了节约利用,政府长期实行土地紧缩性政策。虽然这种政策对于遏制开发商的囤积居奇行为发挥了积极的作用,但从地价与房价的现实关联来看,这样的政策必然会影响住房的供给量,助推房价的上涨。
二、我国住房政策体系缺陷的矫正
(一)确立住房政策制定的科学机制虽然目前我国已经颁布了有关房地产的几大关键性政策,并搭建起了住房政策体系的基本框架,但由于一些政策工具、细分政策的缺失,我国住房政策在设计和执行的过程中暴露出了诸多问题。为了充实住房政策体系,政府应当充分利用政策工具,健全各项辅助制度:首先,要加强监督,保证各项政策下达的渠道通畅,督促地方政府将政策落到实处。同时,在房地产市场设立专业的监管系统,以维护市场秩序和消费者的合法权益。其次,要健全政策评估系统,将地方政府执行政策、宣传政策的力度和群众的反馈意见纳入到政绩考核中去,并丰富政策评估主体。再次,要重视产业政策的制定。房地产业较其他产业对政府的指引性要求更高。我国的宏观调控政策虽然为房地产企业确定了发展方向,但究竟如何发展,对于大多数中小型企业来说仍然感到迷茫。这就需要政府进一步出台相关的产业政策引导企业的行为,以增强企业的竞争力。
(二)明确住房政策的目标
目标是政策制定的起点和关键。住房政策目标的多元化特点,决定了每一个政策目标都应当在充
分了解政策环境,客观分析市场形势的基础上最终确定。对此,应当注意以下几点:首先,保证住房政
策目标与价值取向的统一。促进房地产市场的平稳发展,以多层次的住房保障形式解决中低收入家庭的住房问题,不仅是我国目前住房政策的总体目标,而且也是政策实现的价值取向。因此,在各项具体政策的制定过程中,其子目标都不能逾越或者脱离这一总体目标。就当前的实践而言,“构建房地产二元结构政策机制是实现多元化政策目标的渠道,房地产二元结构政策机制的构建必须与房地产业政策目标多元化联系起来,在政策机制与价值目标一致的基础上,实行多重政策的组合。”[ 2 ] P34其次,用全面的眼光看问题。房地产业涉及领域广泛,产业内部的构成因子众多,因此,在确立住房政策目标的过程中,必须坚持联系、全面的眼光看问题。具体而言:一是要在积极发展房地产业的同时突出住房保障的重要地位;二是要大力支持房地产二手市场的发展,健全各项机制,完善各项设施;三是在强调调整住房供应结构的同时,要通过政策宣传的方式,引导购房者形成合理的消费结构。
(三)强化住房政策的执行力政府执行力的提高是政策得以落实的可靠保证。住房政策执行的好坏,不仅影响到房地产业发展前景,而且直接关系着老百姓的切身利益。因此,要高度重视住房政策的执行情况,着力加强住房政策的执行力:首先,要加快房地产业的立法工作,保障权利人的合法权益。立法机关应当尽快地出台房地产相关法律,尤其是关涉公共住房的相关法律。假使正式法律的出台条件尚不成熟,应当优先考虑颁布一些具有法律效力的政策性条例,以立法的形式明确房地产业的各项因子和指标,进而规范房地产业的从业或管理行为,防止地方政府各行其是。其次,要增强政府的使命感和责任感。住房问题事关民生,政府应当将解决住房问题视为不可推卸的责任和义务。同时,要尽快建立住房政策执行的责任追究机制。对那些不作为或执行不到位的地方政府及其工作人员,要坚决给予惩戒。此外,还应当将政策执行情况列为地方政府政绩考核的重要指标。
(四)完善各项具体政策
1. 重点发展保障性住房。政府应当发挥责任第一人的作用,将住房保障政策落到实处,兼顾效率和
公平。(1)政府在自行建房的同时,应当鼓励开发商投资经济适用房和廉租房建设,增加保障性住房的供给量,以缓解供求紧张。(2)政府应当科学估算公共住房的预期需求量,合理地制定公共住房供应计划,保证供需基本平衡。(3)政府应当设立专门的住房保障管理机构,监督政策的执行情况,并及时反馈群众意见。(4)政府应当尽快出台直管公房改革措施,解决历史遗留问题。
2. 完善住房货币政策。(1)健全资格审核制度。银行应当加强管理,严把资格关。对每一个申请贷
款的个人或法人,都应当严格按照办事流程,进行全面细致的审查。(2)加快金融配套改革,为政策性住房开辟融资渠道。如成立“住房储蓄银行”、“住房抵押贷款银行”等向广大中低收入居民提供贷款,成立“政府住宅融资管理委员会”、“住房贷款保险公司”等担保或保险机构为住房金融机构发放住房贷款降低风险。[ 2 ] P34 (3)强化银行的“窗口指导”功能。在此方面,首先,中央银行应当将权力适当下放,给予地方分行更多的自主权,使其能够根据本地区的经济状况调整货币政策。其次,要加强工作人员的专业技能培训,确保货币政策传导准确无误。最后,要丰富窗口指导的手段,应当联合多种信息传媒,提高货币政策的透明度和公信度。
3. 适度调整土地政策。(1)调控土地供应。政府要认真把好土地准入关,使土地供应与本地区的经济发展、生态环境相协调。房地产开发必须严格遵循国家的土地利用总体规划和城市土地利用计划,并与当地土地市场的运行状况和变化趋势相适应。就供应量而言,应适当提高居住用地在土地供应中的比例,尤其是要增加经济适用住房和廉租房建设用地供应量。( 2)严格土地管理。政府要坚持以招标、挂牌、拍卖的形式有偿有期限的出让经营性用地,依法惩处因违规出让、炒买炒卖土
地,肆意改变土地利用性质的行为,清理闲置土地,防止囤积居奇造成的地方性垄断。( 3)实现地价与
房价相脱钩。按照目前的计价方式,地价仍然是房价的重要组成部分,高昂的地价在助推房价的同时,也使买房者沦为真正的埋单人。要改变这种局面,政府应设法推动地产开发与房产开发相剥离,实现地产投入与产出的价值对等。同时将地价从房价中剥离,使得政府更易于对房产市场的结构进行调整和、房屋价格进行调控。