① 五金市場不允許主人,如果在里住的話物業有權利停電、趕走嗎
摘要 市場是不允許住人的，但是物業沒有權利趕人
② 大家誰能幫我寫一下物業管理制度
總經理辦公室；直接上級:總經理；下屬部門：文秘科、供應科、基建科；部門性質：是決經理行政指揮的辦事機構；管理許可權：受總經理委託，行使協調各部門工作，對公司日常辦公秩序、行政文書、原輔材料供應、基本建設項目等全過程的管理許可權，並承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；管理職能：負責對辦公秩序、行政文秘、基建項目、原輔材料供應全過程實行管理、監督、協調的專職管理部門，對所承擔的工作負責；主要職責：1、 堅決服從總經理的統一指揮，認真執行其工作指令，一切管理行為向決經理負責；2、 嚴格遵守公司規章制度；認真履行其工作職責3、 協助總經理做好綜合、協調各部門工作和處理日常事務；4、 負責匯總公司年度綜合性資料，草擬公司年度總結、工作計劃和其它綜合性文稿，及時擇寫總經理發言稿和其他以公司名義發言文稿審核工作；5．及時收集和了解各部門的工作動態，協助總經理直轄市地各部門之間有關的業務工作，掌握全公司主要活動情況，編寫公司年度大事記；6．根據公司領導意見，負責召集公司辦公會議和其他有關會議，做好會議記錄，按擇寫會議紀要，並檢查督促會議決議的貫徹實施；7負責公司行政文書的處理，做好收支的登記、傳遞、催辦、歸檔、立卷和發言的登記、列印、存檔，以及行政文書檔案的管理工作。負責對各部門文書資料收集歸檔管理工作，進行業務指導；8．負責公司的印鑒、文印的管理和信件的收發以及報刊訂閱、分發工作；9．協助參與公司發展規劃的擬定年度經營計劃的編制和公司重大決策事項的討論；10．負責組織公司通用管理標准規章制度的擬定、修改和編寫工作，協助參與專用管理標准及管理制度的擬定、討論、修改工作；11．組織公司投資項目的洽談、調研、立項報批、工程招投標、開工、竣工、預算、決算等有關工作，及時編制項目計劃和項目進度統計報表，認真做好項目的監督管理工作；12．負責編制原、輔材料及備品配件的供應計劃。認真組織原輔材料、小五金配件等零星材料的供應=采購，做好原輔材料、小五金配件等備品配件的進、出、存庫統計核算工作；13．負責組織全公司員工大會工作。開展年度總結評比和表彰活動；14．負責做好公司來賓的接待安排，做好重要會議的組織、會務工作；15．負責公司對上級主管部門聯系，公司有關法律咨詢和聯系工作；16．負責做好公司的宣傳報導工作；17．完成公司領導交辦的其他工作任務；
信息部；直接上級：分管副總經理；下屬部門：企管科、信息科、計劃統計科；部門性質：綜合管理及信息開發；管理許可權：受分管副總經理委託，行使對公司企管、信息、綜合計劃統計工作全過程的管理許可權，承擔執行公司規章制度、管理制度、工作指令的義務；管理職能：負責對公司企管、信息計劃統計工作的各個環節實行管理、監督、實施和協調的專職部門，對所承擔的工作負責；主要職責：1． 堅決服從分管副總經理的統一思想指揮。認真執行其工作指令，一切管理行為向分管領導負責；2． 嚴格遵守公司規章制度，認真履行其工作職責；3． 組織編制公司經營方針目標和生產經營計劃（草案），編制信息開發、企業管理、行政後勤、安全保衛計劃修改、檢查、考核工作；4． 負責組織公司專用管理標准和制度的制訂、補充、修改、檢查並組織考核，有權提出機構設置意見和建議；5． 負責公司經濟信息的收集、匯總、分析研究，定期編寫信息分析報告報公司領導決策參考；6． 負責制訂公司計算機開發應用計劃，有步驟地開發計算機應用軟體，逐步實現企業管理現代化；7． 負責公司微機網路系統的維護、管理、數據信息處理，管理系統保密口令，保證網路系統的正常運行，參與新程序、新系統的設計開發，制訂計算機管理的各種規章制度及必要的操作規程；8． 負責公司綜合統計核算和基礎管理工作。定期編制上報統計報表，開展統計分析，做好原始記錄、統計台賬、統計報表規范化核算及管理工作；9． 加強公司統計管理工作。負責公司專、兼職統計員、車間核算員的業務指導和崗位培訓；10．負責公司定額管理工作。組織公司各類定額的編制、抽查、修訂、統一匯總工作，並定期組織對各類定額完成情況進行監督、檢查和考核；11．負責制定公司經濟責任制考核制度。在調查研究廣泛收集和聽取各職能部門、公司領導意見基礎上，認真組織制定經濟責任制考核實施細則；12。負責執行經公司總經理辦公會議通過的考核制度和實施細則。定期組織各職能部門開展自查、抽查、相互檢查、考核、評比和月度獎金、年終獎金綜合考核評分工作；13．督促、協助各部門制定與其相關的各項管理制度；14．督促、協助各部門及時編制上報各類年度、季度、月度計劃，負責做好財務、人事、生產、質量、技術開發、原材料供應、經營、設備管理等各類計劃的綜合平衡工作；15．負責公司整體CI形象策劃管理工作。認真做好策劃整體構思和合理地編制廣告投入計劃；16．完成公司領導交辦的其他工作任務；
部門名稱
行政部
直接上級：分管副總經理；
下屬部門：總務科、保衛科；
管理許可權：受分管理副總經理委託，行使對公司後勤生活、維護內部治安管理許可權，承擔執行公司規章制度=規程及工作指令的義務；
管理職能：負責公司後勤管理工作、維護內部治安、確保公司財產安全，對所承擔的工作負責；
主要職能：
1．堅決服從分管副總經理的指揮，認真執行其工作指令，一切管理行為向主管領導負責；
2．嚴格執行公司規章制度，認真履行其工作職責；
3．負責行政後勤、保衛工作管理制度擬訂、檢查、監督、控制和執行；
4．負責組織編制年、季、月度行政後勤、保衛工作計劃。本著合理節約的原則，編制年、季、月度後勤用款計劃，搞好行政後勤決算工作，並組織計劃的實施和檢查；
5．負責員工生活費用管理和核算工作。建立健全員工生活費用成本核算制度，制定合理的生活費用標准，對盈虧超標准進行考核；
6．負責做好公司經營用水、電管理工作。認真抓好水、電的計量基礎管理工作，定期檢查和維修計量器具，抓好電器設備和線路的保養維修工作，加強用水、電費用核算，及時交納水、電費；
7．負責員工就餐的衛生管理工作。定期地詢問公司員工對就餐質與量的要求，以確保員工就餐的安全。
8．負責公司內部治安管理工作。維護內部治安秩序，搞好治安綜合治理，預防犯罪和治安災害事故的發生，保護公司財產的安全，確保生產、工作的順利進行；
9．負責建立和完善安全責任制。建立以防火、防盜、防災害事故為主要內容的安全保衛責任制，做到組織落實、制度落實和責任落實；
10．嚴格門衛登記制度。一切進出公司的物資，嚴格門衛檢查、驗證，物證相符方能進出，凡無證或證物不符門衛有權扣留，由保衛科查處；
11．建立和完善後勤崗位責任制，加大考核力度，提高服務質量提高；
11．加強部門人員的培訓教育工作。協同人事、企管等職能部門，做好管理員、炊事員、保衛人員、維修工等日常安全教育和職業道德教育工作，定期開展崗位優質服務評比活動；
12．按時完成公司領導交辦的其他工作任務。
保衛科；直接上級：行政部；下屬崗位：保安員；部門性質：公司的安全保衛工作；管理許可權：受行政部的委託，行使對公司安全保衛的管理許可權，並承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；管理職能：合理地組織對公司安全保衛管理，積極開展工作；主要職責：1。嚴格服從行政部的統一指揮，執行其工作指令，一切管理行為向行政部負責；2． 嚴格遵守公司的各項管理制度，認真行使公司給予的管理權力，杜絕一切越權事件的發生；3． 負責擬訂本科的管理制度、工作計劃和目標；4． 負責防火、防盜安全工作管理；5． 負責公司門衛工作的管理；6． 負責對公司廠區、營區的巡邏；7． 負責對公司違章、違紀事件的處理；8． 負責維持公司日常生活次序；9． 負責員工暫隹證的登記和發放管理工作；10．負責做好公司安全保衛專業檔案管理；11．負責公司防火、防盜安全的檢查；12．負責做好公司的保密工作；13．對保衛人員的監督、考核、評比；14．協助做好員工安全知識教育培訓；15．協助當地公安機關做好對違紀、違法的處理；16．協助做好有關公司安全保衛工作；17．完成臨時交辦的其他工作；
基建科；
直接上級：辦公室主任；
部門性質：全面公司基礎設施的建設；
管理許可權：受辦公室的委託，行使對公司基礎設施建設的管理許可權，並承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；
管理職能：合理地組織對公司廠房、營區及其他基礎設施的建設；
主要職責：1。服從辦公室的統一指揮，執行其工作指令，一切管理行為向辦公室負責；
2．遵守公司各項管理制度，認真行使給予的管理權力，杜絕一切越權事件的發生；
3．負責擬訂公司工程項目的工作計劃；
4．負責實施項目擴初圖、施工圖設計，並組織有關會審工作；
5．工程預決算的編制及審核，組織實施項目招標的具體工作；
6．負責土地徵用、地質勘察、平面測量、工程的坐標定標、土地清理平整，並組織有關部門做好項目的前期准備工作；
7．簽訂施工合同，辦理施工執照和項目開工的有關工作；
8．負責工程的進度、質量、安全的監督和現場管理，組織有關闕進行質量的檢驗和評定，竣工驗收及交付使用；
9．組織項目進度、質量、安全的考核，編制提出項目進度計劃，提出用款計劃（草案）等工作；
10．組織召集項目有關會審、評審、驗收等各類會議，並協調與規劃設計等部門的關系；
11．收集整理征地、施工圖、設計變更、竣工圖等有關資料，並做好資料存檔工作；
12．擬定工程基建用料計劃，並組織驗收、核對保管工作
13。負責建築物的日常維修保養工作，並編制維修計劃；
14．負責對人員檢查、監督、考核、評比；
15．完成公司臨時交辦的其他工作；
人事部；直接上級：分管副總經理；下屬部門：人事科、勞動工資科；部門性質：人力資源開發、利用的專業管理部門；管理許可權：受分管副總經理委託，行使對公司人事、勞動工資管理許可權，並承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；管理職能：負責對公司人事工作全過程中的各個環節實行管理、監督、協調、培訓、考核評比的專職管理管理部門，對所承擔的工作負責；主要職責：1．堅決服從分管副總經理的統一指揮，認真執行其工作指令，一切管理行為向主管領導負責；2．嚴格執行公司規章制度，認真履行其工作職責；3．負責組織對人力資源發展、勞動用工、勞動力利用程度指標計劃的擬訂、檢查、修訂及執行；4．負責制定公司人事管理制度。設計人事管理工作程序，研究、分析並提出改進工作意見和建議；5．負責對本部門工作目標的擬訂、執行及控制；6．負責合理配置勞動崗位控制勞動力總量。組織勞動定額編制，做好公司各部門車間及有關崗位定員定編工作，結合生產實際，合理控制勞動力總量及工資總額，及時組織定額的控制、分析、修訂、補充，確保勞動定額的合理性和准確性，杜絕勞動力的浪費；7．負責人事考核、考查工作。建立人事檔案資料庫，規范人才培養、考查選拔工作程序，組織定期戒不定期的人事考證、考核、考查的選拔工作；8．編制年、離、月度勞動力平衡計劃和工資計劃。抓好勞動力的合理流動和安排；9．制定勞動人事統計工作制度。建立健全人事勞資統計核算標准，定期編制勞資人事等有關的統計報表；定期編寫上報年、季、月度勞資、人事綜合或專題統計報告；10負責做好公司員工勞動紀律管理工作。定期或不定期抽查公司勞動紀律執行情況，及時考核，負責辦理考勤、獎懲、差假、調動等管理工作；11．嚴格遵守"勞動法"及地方政府勞動用工政策和公司勞動管理制度，負責招聘、錄用、辭退工作，組織簽訂勞動合同，依法對員工實施管理；12．負責核定各崗位工資標准。做好勞動工資統計工作，負責對日常工資、加班工資的報批和審核工作，辦理考勤、獎懲、差假、調動等工作；13．負責對員工勞動保護用品定額和計劃管理工作；14．配合有關部門做好安全教育工作。參與職工傷亡事故的調查處理，提出處理意見；15．負責編制培訓大綱，抓好員工培訓工作。在抓員工基礎普及教育的同時，逐步推行崗前培訓與技能、業務的專業知識培訓，專業技術知識與綜合管理知識相結合的交替教育提高培訓模式及體系；16．認真做好公司領導交辦的其它工作任務。
財務部；直接上級：分管副總經理；下屬部門：會計核算科、財務科、稽核科；部門性質：會計核算及財務管理；管理許可權：受總經理和分管副總經理委託，行使對公司財務會計工作全過程的管理許可權，並承擔報告公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；管理職能：負責對公司會計核算管理、財務核算管理、公司經營過程實施財務監督、稽核、審計、檢查、協調和指導的專職管理部門，對所承擔的工作負責；主要職責：1．堅決服從分管副總經理的統一指揮，認真執行其工作指令，一切管理行為向主管領導負責；2．嚴格遵守國家財務工作規定和公司規章制度，認真履行其工作職責；3．組織編制公司撲、季度成本、利潤、資金、費用等有關的財務指標計劃。定期檢查、監督、考核計劃的執行情況，結合經營實際，及時調整和控制計劃的實施；4．負責制定公司財務、會計核算管理制度。建立健全公司財務管理、會計核算、稽核審計等有關制度，督促、各項制度的實施和執行；5．負責按規定進行成本核算。定期編制年、季、月度種類財務會計報表，搞好年度會計決算工作；6．負責編寫財務分析及經濟活動分析報告。全同信息部、經營部等有關部門，組織經濟行動分析會，總結經驗，找出經營活動中產生的問題，提出改進意見和建議。同時，提出經濟報警和風險控制措施，預測公司經營發展方向；7．有權參加各類經營會議，參與公司生產經營決策；8．負責固定資產及專項基金的管理。會同經營、技術、行政後勤等管理部門，辦理固定資的購建、轉移、報廢等財務審核手續，正確計提折舊，定期組織盤點，做到賬、卡、物三相符；9．負責流動資金的管理。會同營銷、倉庫等部門，定期組織清查盤點，做到賬卡物相符。同時，區別不同部門和經營部門，層層分解資金佔用額，合理地有計劃地調度佔用資金；10．負責對公司低值易耗品盤點核對。會同辦公室、信息、行政後勤、技術等有關部門做好盤點清查工作，並提出日常采購、領用、保管等工作建議和要求，杜絕浪費；11．負責公司產品成本的核算工作。制訂規范的成本核算方法，正確分攤成本費用。制定適合公司特點和管理要求的核算方法，逐步推行公司內部二級或三級經濟核算方式，指導各核算單位正確進行成本費用及內部經濟核算工作，力爭做到成本核算標准化、費用控制合理化；12．負責公司資金繳、拔、按時上交稅款。辦理現、現金收支和銀行結算業務。及時登記現金和銀行存款日記賬，保管庫存現金，保管好有關印章、空白收據、空白支票；13．負責公司財務審計和會計稽核工作。加強會計監督和審計監督，加強會計檔案的管理工作，根據有關規定，對公司財務收支進行嚴格監督和檢查；14．負責進銷物資貨款把關。對進銷物資預付款要嚴格審核，采購貨款支付除按計劃執行外，還需經分管副總經理或總經理、董事長審核簽字同意，方可支付；15．認真完成瓮領導交辦的其它工作任務；
技術開發部；直接上級：分管副總經理；下屬部門：技術科、研究所；部門性質：生產技術管理；管理許可權：受分管副總經理委託，行使對公司技術引進、新產品開發研究、新技術推廣應用、技術指導與監督等全過程聽管理許可權，並承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；管理職能：負責對公司產品實行技術指導、規范工藝流程、制定技術標准、抓好技術管理、實施技術監督和協調的專職管理部門，對所承擔的工作負責；主要職責：1．堅決服從分管副總經理的統一指揮，認真執行其工作指令，一切管理行為向分管領導負責；2．嚴格遵守公司規章制度，認真履行其工作職責；3．負責制定公司技術管理制度。負責建立和完善產品設計、新產品的試制、標准化技術規程、技術情報管理制度，組織、協調、督促有關部門建立和完善設備、質量、能源等管理標准及制度；4．組織和編制公司技術發展規劃。編制近期技術提高工作計劃，編制長遠技術發展和技術措施規劃，並組織對計劃、規劃的擬定、修改、補充、實施等一系列技術組織和管理工作；5．負責制訂和修改技術規程。編制產品的使用、維修和技術安全等有關的技術規定；6．負責公司新技術引進和產品開發工作的計劃、實施，確保產品品種不斷更新和擴大；7．合理編制技術文件，改進和規范工藝流程；8．研究和摸索科學的流水作業規律，認真做好各類技術信息和資料收集、整理、分析、研究匯總、歸檔保管工作，為逐步實現公司現代化銷售的目標，提供可靠的指導依據；9．負責制定公司產品的企業統一標准，實現產品的規范化管理；10．編制公司產品標准，按年度審核、補充、修訂定額內容；11．認真做好技術圖張、技術資料的歸檔工作。負責制定嚴格的技術資料交接、保管工作制度；12．及時指導、處理、協調和解決產品出現的技術問題，確保經營工作的正常進行；13．及時搜集整理國內外產品發展信息，及時把握產品發展趨勢；14．負責編制公司技術開發計劃，抓好技術管理人才培養，技術隊伍的管理。有計劃的推薦引進、培養專業技術人員，搞好業務培訓和管理工作；15．組織技術成果及技術經濟效益的評價工作；16．負責公司技術管理制度制訂檢查、監督、指導、考核專業管理工作；17．按時完成公司領導交辦的其他工作任務。
供應科；
直接上級：辦公室；
部門性質：負責采購、供應材料、備品配件其他物資；
管理許可權：受辦公室委託，行使對采購、供應的管理許可權，並承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令的義務；
管理職能：合理地組織采購，並及時供應生產所需的物資；
主要職責：
1。服從辦公室的統一指揮，嚴格執行工作指令，一切管理行為向辦公室負責；
2．嚴格遵守公司的各項管理制度，認真行使給予的管理權力，杜絕開始越權事件的發生；
3．制訂本部的工作計劃和目標；
4．了解市場上公司所需采購的物資、備品的變化的情況；
5．調查研究本行業采購物資、備品的規律；
6．采購方式設定；
7．對主要供應商進行等級、品質、交貨期、價格、服務、信用等能力的評估；
8．采購前要詢價、比價、議價；
9．合理編制采購計劃、實施采購；
10．進料質量、數量異常處理；
11．付款匯總、審查；
12．進料異常情況的處理；
13．進料進度控制與逾交督促；
14．處理與協調和供應商之間的關系；
15．組織對物資市場信息的搜集和分析；
16．檢查、考核、評比采購人員的業務水平和工作能力；
17．完成臨時交辦的其他事項；
品質管理部；直接上級：分管副總經理；下屬部門：質檢科、質管科；管理許可權：受分管副總經理委託，行使對企業生產品稅經全過程的質量管理許可權，承擔執行公司規章制度、規程、工作指令責任和義務；管理職能：制定質量工作標准、產品質量檢驗標准，確定檢驗與監督管理方式、組織質量管理培訓、逐步推進企業生產經活動全過程的質量管理工作，對所承擔的工作負責；主要職能：1．堅決服從分管副總經理的指揮，認真執行其工作指令，一切管理行為向主管領導匯報；2．嚴格執行公司規章制度，認真履行其工作職責；3．負責組織質量管理、計量管質量檢驗標准等管理制度的擬訂、檢查、監督、控制及執行；4．負責組織編制年季月度產品質量提高、改進、管理、計量管理等工作計劃。並組織實施、檢查、協調、考核，及時處理和解決各種質量糾紛；5．負責建立和完善質量保證體系。制定並組織實施公司質量工作綱要，健全質量管理網路，制定和完善質量管理目標負責制，確保產品質量的穩定提高，力爭盡早通過ISW9000論證；6．配合人事部抓好全員質量教育工作。定期組織質量檢查員、計量員、管理人員、各級領導、營銷人員、維修人員、操作工等不同崗位的質量教育培訓，強化質量管理，提高公司全員質量意識和質量管理水平，加強對計量、質量人員培訓考核力度，建立和完善計量、質量員執證上崗制度；7．負責對公司產品、工作和服務質量進行監督、檢查、協調和管理；8．負責搜集和掌握國內外質量管理先進經驗，傳遞質量信息；9．負責公司質量事故的處理。參與由於產品出玫引起質量異議、退貨、索賠等質量事件的處理。牽頭組織調查、分析、仲裁、協調各種質量糾紛，並明確的提出處理意見。一般質量事故，由本部全權處理，重大質量事故，本部提出處理意見，報主管副總簽署意見後，報總經理辦公會議討論，經總經理簽字同意批准後，下文處理；10．負責建立和健全質量崗位責任感。明確各崗位職責、權力和義務，及時制訂或修改並嚴格貫徹執行各項操作規程，教育員工嚴格遵守技術紀律；11．負責收集公司產品售後質量服務資料。定期或不定期的進行市場調查、客戶抽查，及時擇寫質量市場調查分析報告，提出改進意見和建議，為公司領導決策提供依據；12負責編制年、季、月度產品質量統計報表。建立和規范原始記錄、台賬、統計報表質量統計核程序，培訓專、兼職質量統計人員，提高其業務水平和工作質量；13．負責定期進行質量工作匯報。定期在年、季、月度的生產經營計劃平衡會用口頭或書面匯報，對於重大質量事故，組織專題分析會集中匯報，特殊應急情況向主管領導或總經理個別匯報；14．按時完成公司領導交辦的其他工作任務；
營銷部；直接上級：分管副總經理；下屬部門：市場科、儲運科、售後服務科、駐外分公司、駐外營銷點；部門性質：公司產品的經營銷售及售後服務；管理許可權：受分管副總經理委託，行使對公司產品的經營銷售過程中的管理許可權，承擔執行公司規章制度、管理規程及工作指令義務；管理職能；負責對公司產品價值實現過程中各銷售環節實行管理、監督、協調、服務的專職管理部門，對所承擔的工作負責；主要職責：1． 堅決服從分管領導統一指揮，認真的執行其工作指令，一切管理行為向主管領導負責；2． 嚴格執行公司規章制度，認真履行其工作職責；3． 負責制定銷售管理制度。擬定銷售管理辦法、產品及物資管理制度、明確銷售工作標准、建立銷售管理網路，協調、指導、調度、檢查、考核；4． 負責編制年季月度產品銷售計劃。並按時交計劃生產、財務部門，便於統一平衡、合理下達計劃、組織生產作業、及時回擾資金。同時，隨時關注生產計劃完成進度和監督產品質量問題；5． 負責產品入庫出庫核對工作。進出庫產品必須手續完整齊全，驗收及時，標明型號、規格、數量等，出入庫單據妥善保管，嚴格執行公司物資管理制度，認真辦理產品出入庫手續；6． 負責庫存產品的保管。認真保管在庫產品，做到永續盤日清月結，堆放整齊，經常核對庫存，出入庫產品及時按型號、規格、數量進行逐筆登記台賬，達到賬物相符、賬卡相符，保證賬、卡、物、資金四對口，做好在庫產品的防火、防盜、防損工作，確保庫存產品的安全；7． 負責組織年度在庫產品及物資的期末盤點工作。在盤點中發現問題，要查明原因，並弄清責任，做好原始記錄，分別按程序辦理調整賬目手續；8． 負責編制銷售統計報表。做好銷售統計核算基礎管理工作，建立健全各種原始記錄、統計台賬，及時匯總填報年、季、月度銷售統計報表；9． 負責駐外分公司、營銷網點銷售調度及運輸工作。及時匯總編制產品需求量計劃，合理的平衡產品供貨計劃，做好對外銷售點聯絡工作，組織產品的運輸、調配，完善發運過程的交接手續；10． 積極開展市場調查、分析和預測。做好市場信息的收集、整理和反饋，掌握市場動態，積極適時、合理有效地開辟新的經銷網點，努力拓寬業務渠道，不斷擴大公司產品的市場佔有率 ；11． 負責對營銷網點人、財、物和業務工作管理、監督、協調、考核等工作；12． 負責做好產品的售後服務工作，經常走該用戶，及時處理好用戶投訴，保證客戶滿意，提高企業信譽；13． 負責擬訂本部門工作目標。抓好對所管轄范圍內人員的考核、考評與管理教育工作，關心營銷人員的生活及思想動態，做好耐心細致的思想教育工作，杜絕經濟犯罪的事件發生；
③ 簡述住宅小區物業管理的主要內容並以此為基礎,列表的方式比較三大類居住型物業信息的不同怎麼做
一、住宅與居住小區
在人類的衣、食、住、行的基本活動中，「住」居於重要的地位。「住」以住宅的形式 滿足家庭成員的共同生活、生理衛生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以 來，城市住宅建設得到了迅速的發展，據統計，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(又稱住宅小區)2500多個。今後十年，住宅建設還會有一個大的發展，人們說的「小康不小康，關鍵看住房」，這一方面表明了住宅建設在今後發展的重要性，同時，也表明人們對 新建住宅質和量及其管理的要求。
居住小區，是當前我國在舊城改造和新區建設過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區 。1994年建設部令第33號《城市新建住宅小區管理辦法》中，把住宅小區以概念的形式作出 如下規定：「新建住宅小區，是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區( 含住宅小區、住宅組團，以下簡稱住宅小區)。」
在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級，其分級規模如表7-1-1。
根據以上的情況，可以看出，居住小區是具有一定的人口和用 地規模，以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市幹道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區域。根據統計，目前我國城市人口1/4生活在規模不等的居住小區里。今後，這種 新建居住小區則是城市住宅建設的主要形式。
二、居住小區的功能
黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現小康生活水平的戰略目標。對城鎮居民來說，所謂小康水平，其居住的標准具體有三個。那就是：
(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環境在總體上的較大改善，根據以上精神，建設部《城市新建住宅小區管理辦法》對新建住宅建設提出以下 要求：「為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境」。這就是說，對新建居民小區提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現在如下四個方面。
1.居住功能。這是住宅小區最基本的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。
2.服務功能。住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目多層次的服務。包括：教衛 系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等；商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。
3.經濟功能。住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括： ①物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務；②小區管理勞務的 交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委託出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷地商品化，並進行商業化的管理。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。
4.社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依託，共同為 居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網路，相互影響和相互制約。
三、居住小區的特點
居住小區在改變市容市貌，促進房地產業發展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務、經濟、社會功能於一體的社會縮影，因此，它的建設與以往城市住房建設具有不同的特點。這些特點是：
1.統一規劃，綜合開發。由於城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在「統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設」原則的 指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅小區成片的興建起來。
這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結 構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭 院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區，這就要求區內各類建築和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。
2.規模大、功能全。新建居民住宅小區一般為多層、多棟樓體建築群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百餘平方米。這些樓體建築群，除住宅樓之外，還有商業大樓、超級市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫院等等。
小區已不僅是人們避風雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍後代的棲身之處；而且是學習、工 作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所；更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多 功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/54/10384.html
3.居民結構整體化、配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統；每棟樓房的地上建築與地下建築構成一個整體；區域內供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網互相聯系構成一個網路系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網 都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。
4.產權多元化、管理復雜化。由於住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化 。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。
住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的 系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。
四、目前我國住宅管理的幾種方式
城市居住小區是一個「微型」社會，它的管理好壞，反映一個地區的文明程度。城市居 住小區的出現，在管理上也是城市住宅建設的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉軌時期。在這一時期內，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業的物業管理方式已經出現。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有：
1.政府房屋管理部門管理。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這種管理方式是完全計劃經濟的產物，房管所(站)是完全事業性質的 單位。應該說，多年來，房管所(站)適應計劃經濟體制的要求，代表政府發揮「管好房、用好房、修好房」的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但這種管理 越來越不適應體制的轉軌，其管理效率低、經濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產權性質。 因此，一些城市已開始探索房管所(站)向物業管理企業的體制轉變。但由於歷史的原因，這一管理方式在今後較長一段時間里還將繼續存在。
2.企業、事業單位自行管理。這主要出現在較大的企、事業單位，特別是事業單位開發建造的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產部門(如房管處、房管科)進行管理。這 是「誰建造、誰管理」原則的產物。在管理機構和管理運作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉變。
近些年來，一些較大的企、事業單位已開始探索轉變管理體制。一種是將本單位房管部 門逐步轉變為企業性質的物業管理機構，對單位自管住房實行物業管理；一種是將單位自管住房委託社會上的物業管理企業實行物業管理。
3.房地產開發企業管理。由房屋開發建造單位自行管理自己建造的出售給業主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅管理方式。本著「誰開發、誰出售、誰管理」的原則 ，一些較大的房地產開發企業均設有物業管理部。最初物業管理部只是開發企業下屬的一個部門。隨著物業管理的推行和開發量的增大，一些開發企業的物業管理部逐漸擴大，形成獨 立公司或子公司的形式，獨立核算，自負盈虧，取得法人地位，轉變為物業管理企業。目前在物業管理企業中這種類型的企業佔有較大比例，大多數城市住宅小區均由此類物業的管理 企業進行物業管理。
4.物業管理企業管理。由社會上具有獨立法人地位的物業管理企業對房屋及其附屬的公用設施及場地進行管理，提供全方位的多層次的管理和服務。這一模式雖然在我國出現的時 間還不長，但發展勢頭強勁，已得到了政府、房地產業界和廣大人民群眾的共識，代表了今後住宅物業管理的發展方向。
五、物業管理的強大生命力
1995年1月18～20日國家建設部房地產業司召開全國物業管理工作座談會，對十幾年來房地產管理工作進行總結。會議著重對我國目前住宅管理的幾種方式進行比較分析，對物業 管理方式的優點取得共識。這種共識認為，不管是房地產管理部門直接管理的，還是單位自管的，或是街道辦事處的小區和各類房屋，都程度不同地存在著管理機構不健全，管理經費 無渠道，管理工作不到位等一系列的問題。尤其是這十年來建的居住小區，雖然居住條件和配套建設都有了明顯的改善，但是由於缺乏有效管理，導致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設備 殘缺不全，管道不通，房屋失修失養等問題嚴重存在，使小區面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產管理體制越來越不 能適應形式發展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。
在各地探索的基礎上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業管理經驗，結合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應社會主義市場經濟的物業管理新路。 這種物業管理從觀念上、模式上以及管理的內容、廣度和深度上都明顯地區別於原來的房地產管理。這種物業管理具有以下四個特點：
1.變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。
2.變過去那種單純的房屋維修為對建築物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的管理和多方面的綜合性服務。
3.變政府部門行政性、福利型的管理為企業化、專業化、經營型和有償服務。
4.變管理單位的終身制為現在的由業主選擇並且通過合同方式在合同規定期限內的聘用制。
以上這種集高度統一管理、全方位多層次的服務、市場和經營為一體的充滿生機和活力 的物業管理的出現，越來越顯示出其強大的生命力，成為今後住宅物業管理的發展方向。
六、居住小區物業管理概念
以上的分析，居住小區物業管理概念可概括為：住宅小區內的房屋建築及其設備、市政 公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目的維護、修繕和整治，由物業管理公司依據物業管理合同統一實行專業化管理，並向業主和使用人提供綜合性的服務，從而 使物業發揮其最大的功能。
七、居住小區物業管理的特徵
與舊的管理模式相比，居住小區物業管理模式具有以下特徵：
1.社會化。這種管理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的管理體制，替多個產權單位、產權人找到了一個總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端 ，從而有利於提高整個城市管理的社會化程度。
2.專業化。這種管理是由專門的物業管理企業通過委託合同的簽訂，按照產權人和使用人的意志與要求去實施管理。這種模式，將過去行政性的管理終身制變為企業經營型的聘用 制，在這種新體制下，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位就必須靠自己良好的經營和服務才能佔領這個市場。這樣，將從根本上促進服務態度的改變，服務質量的提高。
3.企業化。物業管理是一種經營型的管理，它推行的是有償服務、合理收費，並通過多種經營，使小區及各類房屋和設備的管理走上了以業養業，自我發展的道路。
4.建管結合。物業管理使房屋建設與管理相結合，表現了這一管理模式的強大生命力。這一模式使以往小區面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。人們說的「三分建設， 七分管理」的要求在物業管理的模式中得以體現。這一管理模式，既理順了建與管的關系，又有利於發揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產得到保值和增值……
④ 物業管理有什麼要求，怎樣才能做好物業管理工作
如何做好物業管理工作 隨著城市規模的不斷擴大城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出因此進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。 物業管理工作社會性強、敏感度高涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對於維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作必須從以下幾方面入手
一要進一步明確物業管理的主管職能部門。由於物業管理工作以前沒有法律法規來規范因此各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是「縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作」。
二小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制進一步完善各項基礎設施建設尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房並要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中。《物業管理條例》規定該經營性用房的收入用於該小區的基礎設施建設和物業管理這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。
三要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念採用人們喜聞樂見的形式廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。
四要根據即將實施的《物業管理條例》制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況有針對性地採取不同的物業管理辦法。可以採取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對於物業管理的收費標准應按照《物業管理條例》的規定由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。
五進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。
六進一步理順關系加大工作力度把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區變政府管物業為社會管物業努力做好城市經營這篇文章進一步推進城市化進程。 怎樣做好物業管理服務呢 優質服務才會贏得市場
一、 服務是物管企業拓展市場的重要法寶
二、 物業管理企業的本質屬性是服務
三、 樹立服務意識打造優秀物管企業服務品牌 怎樣做好物業管理服務呢
一 物業管理服務要做到「五知」 1、 知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群這是一個比較繁雜的群體有男女老幼有當官的也有為民的有富裕的也有貧寒的有素質高的也素質低的。 因此我們對服務對對象盡量做到熟知很有利於我們有針對性的做好服務。 2、 知心——要了解為主服務的心裡需求一般來講業主有以下十個方面的需求 1 業主需要受到尊重——「業主是我們的衣食父母」 2 業主需要誠信——「誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙」 3 業主需要受到關注——「業主的冷暖我先知」 4 業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言 5 業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣 6 業主需要優美環境——好環境才有好心情 7 業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱 8 業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃滿面春風 9 業主需要家的感覺——勝似親人一家人 10 業主需要超值享受——「這點費用交得很值」 3、 知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深愛像陽光雨露滋潤萬物愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚我們的服務追求才會無怨無悔 我們要有博愛的胸懷 才容得下業主的一切。 4、 知事——知道物業管理服務工作具體事務只有知道要做什麼事才能爭取服務主動性物業管理服務最怕心中無數心中無數就會被動挨打。 5、 知為——知道每件服務工作怎麼去做。既要符合法律、政策要求又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習人人爭做好人好事。 二 做好物業服務保證服務質量的五個方面 1、 追求物業管理服務質量——做到精益求精細致入微持續改進無可挑剔 2、 樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力行為顯文明的感染力 3、 提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化員工做到一門精多門通 4、 講究物業管理服務特色——根據業主的需要不斷推出具有特色的個性化服務 5、 注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑 三 做好物業管理服務四點要求 1、 堅持物業管理服務目的的一致性。 2、 物業管理服務要有透明度。 3、 要保持物業管理優質的持久性、擴展性。 4、 加強物業管理服務的規范性。 物業管理管理的是物服務的是人通過對物的管理實現對人的服務。只有在這種理念的支配下才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量提高業戶滿意率。"把溫馨留給業戶"為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境使業戶心理上感受到文明、熱情的服務這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。 如何做好物業管理服務? 物業管理是一項以服務為本質以管理體現服務的工作。作為業主和客戶誰都希望聘請到高水平的物業管理公司享受貨真價實的優質服務。應該說好的物業管理主要體現在十個方面 服務態度——熱情 物業管理屬服務性行業服務的對象是人所以在服務中要一切從「以人為本」這個基本原則出發管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當。 服務設備——完好 硬體設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建築、機器設備(如空調、電梯)、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。對這些設備要使之始終處於完好狀態保證使用。 服務技能——嫻熟 服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功如工程人員應具備過硬的設備維護技術保安人員應具備過硬的治安消防本領管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。 服務項目——齊全 在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度使業主、客戶享受到盡善盡美的服務。 服務方式——靈活 物業管理除了做到規范管理、依法管理外還應設身處地地為業主、客戶著想努力為業主、客戶提供各種靈活的服務方式盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主、客戶提供方便。 服務程序——規范 服務程序是指服務的先後次序和步驟它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置保證業主、客戶人身安全和物業財產安全。 服務標准——統一 服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標准、入室清潔標准、入室維修標准、綠化標准等從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。 服務收費——合理 物業管理屬有償的服務行為但物業管理公司制定的綜合服務收費標准應不高於政府規定的收費標准物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主、客戶需要為目的不可亂收費或收費多服務少等。 服務制度——健全 物業管理應制定並健全一整套規范、系統、科學的服務制度以確保為業主、客戶提供穩定的服務。 服務效率——快速 服務效率是向業主、客戶提供服務的時限管理公司應盡量提高員工素質減少工作環節縮短辦事時間提高服務效率。 如何做好物業管理工作? 如何做好高檔寫字樓的物業管理 一、高檔寫字樓應具備的環境 1、外部環境 1)本國本地區經濟發展狀況 2)政府的政策 3)市場供求關系 2、內部環境 1)地理位置 2)設施 3)人 二、如何做好物業管理工作 1、服務工作的方針安信快捷便技暖 1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術技能、技巧 7)溫暖 2、管理工作的方針簡重效形通試約 1)簡單 2)重點 3)效率 4)無形 5)溝通 6)試驗 7)節約 3、管理應樹立的觀念 信息觀念 法律觀念 全局觀念 細微觀念 時間觀念 環保觀念 服務觀念 人材觀念 市場觀念 學習觀念 核算觀念 風險觀念 次序觀念 發展觀念 4、需注意的幾個問題 衛生間 大堂與電梯 吸煙 巡視制度 戶外戶內廣告 保險 應急措施 收費標准 客戶通知 客戶的選擇 裝修的控制 重要文件的簽收 水牌與標志牌 5、個人體會 1)養成一個習慣 遇事要做記錄好記性不如濫筆頭 2)處理好兩種關系 處理好與發展商業主的關系 處理好與客戶業主的關系 3)介紹三種常用的方法 ·發現和解決問題的方法CE法 ·整理思路的方法MM法 ·打開思路的方法WBS 4牢記四項基本原則 ·以人為本、 ·以客唯尊、·服務至上、·管理為先