⑴ 如何進一步優化園區運營管理體制機制
1、建立完整的管理體系。園區工作人員及對園區企業的管理。
2、建立完整成熟的商業模式，有明確的盈利點。把園區當作企業來運營。只有園區良好發展下去，才能保障入駐企業的利益。
⑵ 工業園區物業管理模式
物業管理行業的發展對加速市場經濟的進程，實現住宅商品化起著積極的推動作用。下面是我為大家整理的工業園區物業管理模式相關內容，文章僅供大家借鑒參考！
摘要：本文從物業管理權利與實施主體角度對物業管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見的工業園區物業管理模式，分析比較了各種模式的內涵及利弊；圖解細分了委託管理模式的主要類型：全權委託統一管理模式、代理監管模式、並行委託管理模式；揭示了一個典型的工業園區物業管理模式選擇實例。旨在促進業界認清、優化物業管理模式，促成工業園區物業管理效率的提高。
關鍵詞：工業園，物業管理，模式
中圖分類號：F290
文獻標識碼：B
文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52
工業園區主要有兩種類型：多用戶工業園區與單用戶工業園區。多用戶工業園區通常是地方政府或投資集團規模開發，然後分區域、分單元出租出售給眾多公司或企業使用。單用戶工業園區往往由一家大型企業或企業集團獨立開發，全部或大部分供內部使用，兩者的物業服務需求總體上有一對多（一家物業服務企業（以下簡稱物業公司）對眾多的園區用戶企業）與一對一（物業服務只針對單一業主單位）的明顯不同。無論哪種工業園區，選擇合適的物業管理模式，對提高工業園區的服務效率，保障園區的正常、高效運營均十分必要。
1、工業園區物業管理模式的界定與劃分
「模式」一般是指某種事物或工作的標准形式，是別人也可以「照此辦理」解決同類問題的（系列）方法、方案。討論工業園區物業管理模式，需要先對一些概念進行釐清與界定。一種是從權利、實施（責任）主體角度界定區分管理模式。從這個角度，工業園區物業管理的主要模式主要有3大類：自建自管、合作管理、委託管理。這其中，建設單位（業主單位）有時為了使管理服務工作更有保障或更有品牌影響，還會聘請國內或境外的知名企業作為顧問單位從旁協助，稱之為顧問管理模式：另一種物業管理模式劃分是從管理服務所呈現的方式或採取的手段角度，如封閉式管理、開放式管理模式，智能網路化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業服務費計取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業務盈利來源、組織性質與治理方式等多種角度劃分的物業管理模式。本文重點是從物業管理權利主體、業務實施（責任）主體角度論述物業管理模式，從這種意義上，物業管理參與方的不同組合就構成物業管理的不同模式，本文重點討論的是委託管理模式的不同細分形式。另外，為了避免把問題引向過於復雜，本文沒有從物業管理服務主體是否與物業經營主體分離的角度區分物業管理模式。
2、各種主要模式的內涵及利弊分析
2.1自建自管、合作管理、委託管理模式
2.1.1自建自管
自建自管，即由建設單位（業主單位）直接管理自己投資建造的物業，其中又有成立子公司、項目部或管理中心（後期按法律要求也必須轉成獨立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優點是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門或公司，具體管理服務單位能直接按上級意圖進行物業管理運作，上級意圖能較好得到貫徹：同時，管理服務需要的各種資源更容易得到建設單位支持，工作計劃也更容易被批准實施：建設單位不會受制於專業公司，能節約必須用於支付給專業公司的酬金或利潤。但其缺點是：自己的隊伍可能水平不夠，管理服務效果差、成本高：建設單位及其下屬單位需要承擔全部管理責任與風險；企業內部人事關系復雜，從業人員容易攀比主業人員的工資待遇，協調管理難度大，不容易追究管理責任，也不利於企業專注於主營業務。這種模式要求建設單位有較強的物業管理經驗，儲備有足夠的專業管理人才。一般的工業園區都不具備自管條件。
2.1.2合作管理
合作管理是指建設單位（業主單位）與專業物業公司合作進行項目的物業管理。合作的常見形式是雙方共同出資、出人成立項目管理公司，並且通常由建設單位派出一般的管理人員與操作人員，專業公司派出骨幹專業管理人員，共同承擔項目管理服務任務。管理服務過程中，專業公司對建設單位的人員進行「傳幫帶"和培訓，後期建設單位會隨著經驗的積累逐步獨立。這種模式適合於建設單位有富餘人員需要安置，也願意介入物業管理行業的情況。該種管理模式的優點是，能將雙方資源配合使用，對建設單位來說，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊伍、培養人才、積累經驗。對物業公司來說，可以更為便利地取得管理項目，拓展業務范圍。缺點是，不同的企業，文化不同，工作習慣要求不同，員工間溝通協調渠道不暢，容易出現利益紛爭、責任不明的情況。
2.1.3委託管理
委託管理是指建設單位委託專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理，包括全權委託（物業公司包攬整體管理服務事務，可以再分包）、委託代理監管（不同的工作委託不同的專業公司承擔，專業公司的選擇與監管由建設單位負責）、並行委託（部分主要的物業管理工作，如房屋管理、設備設施管理、秩序維護、車場管理、保潔綠化管理、客戶服務等委託給物業公司（部分項目物業公司可以再分包），核心業務如專用設備的維修維護委託給專業公司）等主要形式。這種模式的優點是，委託方可以專注於主營業務，廣泛選擇社會上優秀的物業公司或專業公司承擔項目管理服務事項，充分發揮社會化專業分工的優勢，權責分明，管理服務專業性強、適用范圍大、效率高，風險主要由專業公司承擔，監管也相對容易。其缺點是，需要為專業管理服務另行支付費用，另外，建設單位可能受制於專業公司的信息封鎖，難以了解項目運作的真實成本和情況，合同到期後更換服務商容易出現交接問題等。
2.2封閉式與開放式管理模式
2.2.1封閉式管理
封閉式管理的特點是整個物業為封閉體系，物業出入口有專門保安人員崗位看守，業主、使用人有專用通行憑證，外來人員須徵得業主、使用人同意並辦理登記手續後方可入內。這種方式適用於政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓、高檔工業園區等一些高檔物業或業主、使用人對安全有特別要求的物業管理。其優點是保安嚴密，安全、秩序有保障，業主、使用人放心。其缺點是安全方面用人較多，人工成本佔比大，有時會給業主、使用人、來訪者造成不便，產生受限、不尊重感，導致糾紛。
2.2.2開放式管理
開放式管理模式，不僅業主、使用人無需辦理專用通行證件進出物業，且外來人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進出。這種方式適合於一些公共商業樓宇、沒有圍合條件的住宅小區、工業園區、大學園區等。實行完全開放式物業管理的物業不多，一些公共商業樓宇在非辦公時間也採用封閉式管理，以確保業主、使用人的財產安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人流進出速度，給人以自由親和感，也不需佔用大量人力，但容易導致秩序失控，引發安全事故。
2.3包干制與酬金制管理模式
2.3.1包干制模式
包干制是指由業主向物業公司支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業公司享有或者承擔的物業服務計費方式。包干制由於費用包干，會激發物業公司的節約意識，節約得越多，剩餘的利潤越多。但正因為如此，可能產生物業公司在合同期內該修不修、能省則省的問題，導致部分設施設備得不到及時保養，小毛病積累成大問題，小修變成大修（大修可以動用專項維修資金或備用金），甚至釀成事故。克服的辦法是制定細化的合同與工作要求，並且有嚴密的監管、控制體系。
2.3.2酬金制模式
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。與包干制不同，實行酬金制的物業公司不會有過於節省的沖動，但可能反過來亂造計劃，大手大腳花錢。因為工作千得越多，花錢越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業公司要嚴格按實際需要制定開支計劃，並應當向業主及時公布資金使用情況和年度預決算，接受業主的檢查監督，還可實行固定酬金合同，遏制服務企業花錢的沖動。
不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實施效果差別不大。但有兩個方面區別明顯：
一是按照《物業服務收費管理辦法》規定，包干制模式下物業服務收費要向國家交稅，酬金制情況下物業服務開支不用向國家交營業稅等稅項；
二是包干制形式下法規沒有規定物業公司要向業主方公布成本開支，酬金制模式下法規明確規定服務企業每年不少於一次要向業主方公布服務支出情況。
因此，目前大多數服務企業都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實施過程中還要稅務部門認可）。
3、委託管理模式的.細分與選擇
科學的管理模式是質量與效率的保證，如何選擇應由業主方根據物業規模、自身能力、物業公司資質、資源情況，專業公司資質情況，管理服務需求情況等因素，從實現物業管理服務效率與效益最大化角度綜合考慮。委託專業公司管理物業是現代社會分工的必然產物，是國內外物業管理的主流趨勢，也是多數工業園區物業管理模式的·必然選擇。根據工業園區具體規模、組成項目和管理服務業務的不同，委託管理模式還可進一步細分為如下類型。
3.1全權委託統一管理模式
這種模式業主將工業園區全部物業管理事務統一委託給一家專業物業公司負責，由物業公司直接管理所有項目或將部分管理服務項目再分包給專業公司，物業公司直接監管專業公司，如圖1所示。
這種模式是由業主方與物業公司簽訂總包合同，要求物業公司綜合管理服務能力很強，並熟悉如何選聘監管專業分包商。需要說明的是，並不是一個分包商僅對應一個項目，可能是一個項目群。這種模式適用於園區物業管理事務不太復雜，業主方對物業管理事務不熟或無暇顧及的情形。
3.2代理監管模式
即業主委託授權物業公司代表業主分包所有項目，選擇分包商並監督其工作，委託管理服務合同由業主直接與專業分包商簽訂。物業公司只負責監管，不設操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業服務代理商、集成商、監管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內受限於物業公司、專業公司的能力與專業性，實際應用例子不多。此種情況如圖2所示。
3.3並行委託管理模式
即業主將主要物業管理服務項目交由物業公司實施統一的專業化管理（部分項目物業公司可再分包），將一些重要的、物業公司不擅長的項目交由專業化公司承擔，業主直接監管。此種情況如圖3所示。
4、委託管理模式應用案例
以下是我們為某通信總部工業園區設計的委託物業管理模式。該園區物業有很多專業通信設施設備，食堂餐飲提供與管理也納入園區管理工作。由於物業公司對食堂餐飲和特定的通信設施的管理與監管均不擅長，業主方在長期的實戰中已經積累了對通信代維公司的選聘監管經驗，所以在該園區物業管理模式選擇中，我們優選了並行委託管理模式，其實際管理模式如圖4所示。
在這一具體管理案例中，園區業主方選聘一家一級資質物業公司實施大部分項目的物業管理服務，物業本體小修、常規設施設備維護、一般性客戶服務（服務受理、投訴受理、樓層接待、會務服務、來訪接待等）、秩序維護、公寓服務等大園區范圍的主要物業服務由一級資質物業公司下設服務中心直接實施。部分專業化物業管理服務項目（如房屋大修、電梯維養、消防設施檢修、部分設備大修、保潔、綠化、郵件收發、商品代購、洗衣等）由物業公司發包給專業公司實施，物業公司指導服務中心監管。非物業公司擅長項目（通信及相關動力設備維護、餐飲服務等）由業主直接發包給專業公司，直接監管，物業公司配合。因為通信及相關動力設備關繫到網路安全，影響面大，物業公司不擅長管理，業主積累有長期監管、合作經驗，直接發包監管效果更好。
食堂餐飲提供與管理的專業性一般物業公司不具備，專業餐飲公司才能確保管理服務品質。圖4中物業管理委員會由業主方代表、園區普通用戶代表、物業公司及服務中心代表共同組成，目的是及時溝通洽商物業管理服務事宜，及時提出物業管理服務工作改進意見與建議，監督管理服務方提供合格的物業管理服務，同時督促業主方提供必要的工作支持與配合。
5、結語
物業管理模式涉及物業服務參與方的組合形式、服務實施方式及對應的程序與合同安排，形式上是物業管理任務的發包分派方式，本質上是物業管理具體操作權及相關責任的轉移（同時也意味著風險的轉移），是在當前階段（社會分工、業主與專業企業技術水平、資質狀況、物業規模與服務復雜程度、法律規制背景下）為提高物業管理服務效率選擇的專業分工與合作形式。優化物業管理模式，不僅利於物業自身的增值保值，同時可以提高物業整體運營效益（為業主和客戶同時創造價值）。本文所討論的委託管理模式多數情況下也適用於當前的大型公共項目和大型商業項目的物業管理。
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基金項目：
本文為廣州市屬高校社科項目（08B076）研究成果。
作者簡介：
陳德豪，廣州大學商學院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產、物業管理研究。
⑶ 園區設備如何管理節能
主要可以從以下幾方面加強管理：
1．重視設備的設計、選型、采購等工作 沒有好的設計就沒有好的設備質量。設計過程准備不周，草率投產，就會給 設備質量留下許多後遺症，治不勝治，改不勝改，先天不足必將導致後患無窮， 增加設備的各種費用。 設備的選型、采購工作也相當重要，選擇滿足同樣工作參數條件下，能耗低、 易操作、質量好、易維修、配件供貨周期短、廠家質量信譽好的設備，可大大降 低日後設備的維修費。 設備的安裝過程更為重要，尤其是一些隱蔽工程返修和返工難度大，解體 拆卸復雜，所以在安裝過程中一定要嚴把質量關，安裝過程中出現的問題一定要 加以解決，一旦完工，安裝結束後，如果還有質量等問題，將消耗大量的人力、 物力、財力。 設備安裝完後，按規程進行單機空載試車和聯動以及負荷試車後，要對暴 露的問題作進一步整改，以確保其達到預期的使用要求和生產能力，避免正式開 車後不必要的整改維修。
2．做好設備技術改造工作 設備在實際使用過程中，往往由於工作條件的不同，以及操作使用不當， 維護不及時等出現頑固性缺陷，將造成極大的浪費，所以我們要充分發揮我們的 聰明才智，對這些缺陷進行局部改造，用最小的付出換取最大的節約效益。
3．注重節約 加強設備管理，盡量減少重要耗電大的機器運行時間 。制葯耗電大的設備 主要有： 鍋爐大型風機：強化管理，正確操作，定期潤滑，監控運行，挖掘各種省電節能技巧；選型時重點從效率與耗電指標考慮。 包裝生產車間的大型中央空調器：可根據具體生產情況，間隙啟動， 休班前關閉系統，讓冷氣(暖氣)慢慢消失，盡量縮短機器運行時間。 ，使其高效節能運行，並及時關機。
4．注重設備的維護保養 定期對設備進行檢查、潤滑，實行「人機對話」、「人機私語」工作。
⑷ 貴州省工業園區管理暫行辦法
第一章總則第一條為促進工業園區健康有序發展，規范工業園區管理，進一步加快工業化、城鎮化進程，根據有關法律、法規規定，結合本省實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱工業園區是指縣級以上人民政府設立的以工業和信息產業為主集聚發展的、享受一定政策的特定區域。第三條省人民政府對全省工業園區實行統一領導。省人民政府工業行政主管部門負責工業園區的指導、協調、服務、管理工作，其他相關部門按照職責分工對工業園區進行服務和管理。
縣級以上人民政府負責其所設立工業園區的具體管理工作。第二章工業園區設立、分類和認定第四條工業園區應當具備下列條件：
（一）符合省國民經濟和社會發展規劃，符合所在地城市（鎮）總體規劃、土地利用總體規劃及規劃環境影響評價要求；
（二）具備相應的產業基礎和區位、交通等優勢；
（三）符合國家和省對自然和生態保護的有關規定；
（四）有明確的面積范圍；
（五）產業結構和單位面積投入產出符合省的有關規定；
（六）具備供水、排水、供電、供氣、通路、通信、平整土地等基礎設施和生活服務設施以及污染物處置設施；
（七）國家和省規定的其他條件。第五條設立工業園區應當提交下列材料：
（一）設立工業園區的申請；
（二）設立工業園區的可行性報告；
（三）土地利用方案；
（四）選址意見書；
（五）規劃環境影響評價審查意見；
（六）國家和省規定的其他材料。第六條為了對工業園區進行分類指導和管理，按照工業園區的規模和效益等情況，將工業園區分為一、二、三類。第七條一類工業園區應當具備下列條件：
（一）已開發面積原則上不少於2平方公里，產業集聚度高，主導產業突出，創新能力強，地方經濟輻射帶動顯著；
（二）上年度園區工業總產值80億元以上、實現稅收4億元以上、產業項目新增投資額10億元以上；
（三）單位產出能耗和排放達到規定的節能減排指標；
（四）園區單位土地平均投資強度達到2000萬元/公頃以上、平均產值達到2500萬元/公頃以上，園區內工業用地容積率大於0.8；
（五）園區基礎設施建設在「五通一平」（供水、排水、供電、道路、通信、場地平整）的基礎上，至少實現（供熱、供氣、寬頻網路、有線電視）中的兩項，達到「七通一平」；
（六）已設立中小企業融資性擔保、貸款等融資服務機構，已建成具備技術研發、質量檢測、信息網路、企業孵化等功能的公共服務平台。第八條二類工業園區應當具備下列條件：
（一）已開發面積原則上不少於1平方公里，產業集聚度較高，有鮮明的主導產業，創新能力較強，地方經濟輻射帶動明顯；
（二）上年度園區工業總產值50億元以上、實現稅收2億元以上、產業項目新增投資額5億元以上；
（三）單位產出能耗和排放達到規定的節能減排指標；
（四）園區單位土地平均投資強度應達到1500萬元/公頃以上、平均產值應達到1800萬元/公頃以上，園區內工業用地容積率大於0.8；
（五）園區基礎設施建設在「五通一平」（供水、排水、供電、道路、通信、場地平整）的基礎上，至少實現（供氣、寬頻網路）中的一項，達到「六通一平」；
（六）已設立中小企業融資性擔保、貸款等融資服務機構，初步建成具備技術研發、質量檢測、信息網路、企業孵化等功能的公共服務平台。第九條三類工業園區應當具備下列條件：
（一）產業集聚度較高、主導產業明確；
（二）上年度園區工業總產值在10億元以上、實現稅收3000萬元以上；
（三）單位產出能耗和排放達到規定的節能減排指標；
（四）園區單位土地平均投資強度應達到1000萬元/公頃以上、平均產值達到1200萬元/公頃以上，園區內工業用地容積率大於0.8；
（五）園區基礎設施建設達到「五通一平」（供水、排水、供電、道路、通信、場地平整）；
（六）已設立中小企業融資性擔保、貸款等融資服務機構。第十條分類認定程序：
（一）一、二類工業園區分類認定由工業園區管理機構按照分類標准，向所在地的市（州）工業行政主管部門提出書面申請，由各市（州）工業行政主管部門對申報材料進行初審。
（二）各市（州）工業行政主管部門將初審符合條件的申報材料報送省人民政府工業行政主管部門。
（三）省人民政府工業行政主管部門按照相關的條件和分類標准組織審核認定，對通過認定的一、二類工業園區進行公布、授牌，並報省人民政府備案。
（四）三類工業園區由工業園區所在地的市（州）工業行政主管部門確認，並報省人民政府工業行政主管部門備案。
⑸ 如何管理工業園區
工業園區管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為加快開放型經濟發展步伐，促進全縣經濟又好又快發展，根據國家法律、法規、政策及省人民政府批准設立省級工業園「宜豐工業園區」的有關規定，制定本暫行辦法。
第二條 本暫行辦法適用於宜豐縣工業園區管理委員會（以下簡稱園區管委會）管轄范圍內的單位、個人以及登記注冊的企業。園區管委會管轄范圍具體指宜豐工業園區（以下簡稱園區）規劃區及隨著工業規模發展需要而新增的工業項目區。
第三條 園區管理內容包括土地利用規劃管理、工程規劃建設管理、項目入園服務管理、企業生產規范管理、社會治安綜合管理、稅收規費徵收管理、社會公共事務管理等。
第二章 管理機構及其職權職責
第四條 縣人民政府設立園區管委會，代表縣人民政府行使相關管理職能。
第五條 園區管委會享有和行使以下職權
(一)縣人民政府依照法律、法規授予在園區的管理許可權以及開發建設許可權。具體包括：在園區行使全部或部分財政、稅收、工商、國土、招商、規劃、建設、環保、司法、勞動、安全、衛生、教育、社會事務等管理權；在園區內的開發建設權；按社會主義市場經濟規律，依法組建園區建設投資公司，並加強對公司的監管，確保國有資產的保值增值。
(二)園區管委會根據自身職責和工作任務，設立相應的內部職能機構，在園區內行使縣人民政府賦予的與相關部門相對應或相關聯的管理許可權，但業務上接受相應職能部門的指導和監督。相關部門在園區內設立的分支機構接受主管部門和園區管委會的雙重管理。
(三)依法對園區內的單位和企業進行監督和管理。
(四)縣人民政府授予的其他職權。
第六條 園區管委會承擔以下主要職責
(一)根據相關法律、法規及國家、省、市、縣關於園區各項工作的方針、政策，結合園區不同時期的發展需要，研究制定適用於園區建設與發展的有關辦法、意見等，並負責組織實施；
(二)研究編制園區經濟、社會發展規劃，經縣人民政府批准後組織實施；
(三)探索建立與社會主義市場經濟體制相適應，與國際慣例相銜接的現代管理體制，研究新時期園區的發展思路和規劃布局；
(四)負責園區相關配套基礎設施建設和園區安全、環保以及社會穩定等工作；
(五)負責協調、溝通、處理好園區內企業與政府及各部門的關系，做好服務工作，保障企業依法自主經營；
(六)根據規劃要求和產業定位，積極主動地做好擇商選資和安商工作；
(七)協調管理園區內的服務組織；
(八)按年度定期向縣委、縣政府提交年度工作報告和園區發展的經濟評估報告；
第三章 土地利用規劃管理
第七條 園區的土地利用規劃嚴格遵照國家的有關政策，按照節約用地的原則，逐步發展和壯大工業園區。
第八條 園區土地利用總體規劃必須和縣土地利用總體規劃及縣城總體規劃相銜接，並按照園區產業定位和功能分區的要求以及《宜豐縣工業園區控制性詳細規劃》操作。
第九條 會同縣國土資源局做好園區土地規劃、徵收、報批、出讓、發證與管理工作。
第十條 園區土地利用分為工業用地、商業用地、公共設施用地和行政生活用地。其使用方式分為土地出讓、土地租賃和行政劃撥等。土地出讓按照「招拍掛」方式進行，出讓價不低於《全國工業用地出讓最低標准》規定的宜豐縣工業用地的最低出讓標准。以「招拍掛」方式取得的土地，可以依法轉讓、出租、抵押、繼承或作價入股與其他企業合作、合資。工業用地土地使用權為50年（時間從簽訂土地出讓合同之日起計算）。
第十一條 園區內土地利用規劃，主要以安置工業企業為主，占園區土地總面積的65%以上，其它用地分別安排為市政公共設施用地、行政生活用地和商業用地。
第十二條 嚴格園區規劃控制區內土地管理，園區周邊相關村組建設道路、水利等公共設施及農戶建房等，必須符合園區土地利用總體規劃，周邊村組開展以上建設要先報園區審核，再報國土、建設等部門審批。
第十三條 園區企業土地利用規劃控制指標：
(一)工業企業用地建築密度控制在43%以上，容積率控制在0.6-1.0之間，綠化率控制在23%—30%，辦公生活用地控制在本企業用地總規模的7%以下。
(二)工業企業用地投資強度控制。凡入園企業固定資產投資強度每畝必須在80萬元以上，產出密度畝均年繳納稅金2萬元以上。同時，土地出讓按投資規模分檔，即2000萬-5000萬元為一檔，5001萬元-1億元為一檔；投資1億元以上項目，實行一事一議(外資按外匯實時牌價摺合人民幣計算，下同)。在《全國工業用地出讓最低標准》規定實施前，以零出讓獲得的土地，需要轉讓、抵押登記的必須按現有最低標准補交出讓金。
(三)企業用地實行保證金制度。企業入園用地按面積大小向園區交納用地保證金：30畝以下（含30畝）交10萬元，31-50畝交20萬元，51-100畝交30萬元，101-200畝交50萬元，201-500畝交100萬元，501畝以上交200萬元。用地保證金由縣財政實行專戶管理，在項目竣工驗收後7個工作日內全額無息退還。
第十四條 防範園區土地閑置。
(一)入園項目超過合同約定的動工日期滿一年未動工建設的，由園區管委會會同國土部門按12元/每平方米的標准徵收土地閑置費；滿兩年未動工建設的依法無償收回土地使用權(已收的閑置費不予退回)。
(二)項目建設密度、投資強度、畝均年稅收(投產後3年平均數)中有一項達不到要求的，按該項計算閑置土地面積。如有多項達不到要求，以最高的一項為依據計算閑置土地面積，並按相關規定收取土地閑置費。
(三)招商服務單位在控制閑置土地中的責任。招商項目實行誰引進誰服務、誰負責的機制。凡簽約項目未按期開工建設，未按期投產或投產後三年內建築密度、投資強度、畝均年稅收有一項或多項達不到要求的，招商服務單位應協助相關部門無償收回土地或按規定徵收土地閑置費。如不能按要求收回用地或繳清土地閑置費，縣財政將從招商服務單位的可用財力或經費中酌情扣繳。
第四章 工程規劃建設管理
第十五條 園區所有的工程規劃與建設必須符合控制性詳細規劃的總體要求。
第十六條 園區管委會相應的內設機構是園區工程建設管理的職能部門，負責園區所有基礎設施工程的規劃、預決算、招投標和建設管理工作，以及園區企業建設項目的設計審(報)批、安全監督、質量監督、施工隊伍管理和工程竣工驗收等工作。
第十七條 由園區管委會實施的基礎設施工程建設嚴格遵照上級有關規定和園區工程建設制度執行。凡工程預算造價在30萬元以上（含30萬元）的項目，一律向社會公開招標承建；工程預算造價不足30萬元的項目，可實行競價議標。所有工程招(議)標實行陽光操作，擇優選擇，公正辦理招投標事務。
第十八條 各職能部門承建的管線工程，應遵守園區的統一規劃，在園區管委會的統一指導下進行規劃與建設。
第十九條 企業規劃建設應遵守下列規定：
(一)企業規劃建設必須做到依法有效。企業廠區規劃與建設必須聘請具備資質的單位進行，杜絕「三無」單位進入園區企業規劃建設。
(二)企業廠區規劃與建設時，應提供按規定要求設計的用地規劃平面圖和廠區建設效果圖，經園區管委會審核，再報請縣政府分管領導審定。通過審批後，由園區管委會放土地紅線，並嚴格按設計方案實施。
(三)企業廠區建設必須按規定程序申請報批。在獲取建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築施工許可證，通過規劃放線、施工驗線合格後方可開工建設。未經報批強行施工的項目，園區管委會可依法依規制止其施工並拆除違法違規建築物。
(四)企業廠區布局設計必須符合園區整體規劃，維護園區整體形象，服從園區的規劃管理，同時還應符合下列規定：
1、廠房建設要規范標准，必須是輕鋼結構或鋼砼結構，杜絕以鋼管為原材料的簡易廠房，外觀裝飾符合園區廠房整體布局要求。辦公樓建設原則上應建成三層以上，且設計新穎外觀漂亮；
2、臨公共區域的廠區圍牆必須按要求建設，禁止以廠房牆體充當圍牆，或利用圍牆作為牆體搭建附屬建築物；
3、廠房建設要求美觀整潔。企業出入口須服從總體規劃。管道、線纜等不得在臨路的牆體上鋪設，只能內設或側、後放置。廠房外牆粉刷要求整潔美觀，與園區整體形象協調一致；
4、廠區建設須嚴格按規定退讓建設紅線，任何建築物和構築物都不得伸入道路紅線內。退讓距離內的土地按園區總體規劃，由企業實施綠化、硬化；
5、附屬建築和隱蔽工程必須符合園區的統一規劃，做到先批後建。凡需對園區公共設施進行破壞性的建設工程，除必須先申報並獲得批准外，還需繳交其恢復費用的2-5倍工程保證金後方可動工。
(五)建設、施工單位要主動接受質量、安全監督和消防審查，確保工程質量和安全。項目竣工後要及時向園區管委會出具相關資料，申請驗收。園區管委會組織相關部門驗收後出具驗收報告，合格工程方可投入使用。
第二十條 道路建設按控制性詳細規劃進行。在用地規劃改變時，可視情況對支路進行增減建設。道路及公用設施按控制性詳細規劃建設，隨路鋪建市政公用設施。
第二十一條 廣場及公共綠化地按規劃籌建，其面積視功能確定。
第二十二條 園區基礎設施必須符合相關的法律法規和行業規范。
第五章 項目入園服務管理
第二十三條 園區重點引進符合國家產業政策且固定資產投資2000萬元以上項目，及經省級以上部門批準的高新技術產業項目和園區主導產業及其配套項目。
第二十四條 落實環保第一審批權，項目入園首先必須通過環境影響評價和環保審批。
第二十五條 規范投資協議。招商服務單位與投資方簽訂項目投資協議必須遵守相關法律法規，符合本暫行辦法的規定。
第二十六條 規范入園程序。投資協議簽訂後，投資方須向園區管委會提交投資協議、項目可行性報告、環評初審意見、立項批復，提出項目用地申請，經園區項目准入領導小組審批同意後，與園區管委會簽訂正式入園合同。國土部門憑入園合同界定的項目用地范圍，簽訂用地協議，投資方在一次性交清全部土地出讓金和用地保證金後，再按程序辦理用地手續。用地選擇要遵照園區規劃的產業定位和功能分區的要求確定。
第二十七條 項目正式入園合同中要明確投資強度、建築密度、容積率、畝年均稅收、年主營業務收入以及開工建設日期和投產時間等條款。
第二十八條 項目建設周期原則上規定在1年以內。投資規模1億元人民幣以上的項目可適當放寬，並在合同中加以約定。
第二十九條 加強現有入園企業轉讓、繼承、拍賣、租賃及變更管理，防範企業在變更過程中套取優惠政策。屬同一宗土地、同一類產品、同一生產規模的企業只能享受一次優惠政策。凡現有入園企業需轉讓、繼承、拍賣、租賃及變更的，須由園區管委會牽頭組織相關單位參與協調，嚴禁企業未經許可擅自操作。
第三十條 廠房及生活配套設施可由投資客商自主選擇有資質的設計、施工、監理單位進行設計和施工建設，或委託園區建設投資公司代建，或購買、租賃園區企業閑置廠房。
第三十一條 園區管委會對入園項目實行全程跟蹤管理，按照合同規定，履行服務職能，監督項目建設，對違約項目依法按合同追究違約責任。招商引資服務單位要加強與企業的聯系，幫助企業排解生產、生活中遇到的困難，協助有關部門做好稅收征管、員工招聘等工作。
第六章 企業生產規范管理
第三十二條 完善合同管理，維護合同的合法性和嚴肅性；依法管理企業，提高企業開工率、投產率、達產達標率和貢獻率；開展企業規范化管理工作，制定獎罰辦法；建立信用考核機制，加強企業信息化工作，依法、及時、真實上報各類統計數據。
第三十三條 強化企業安全生產監管工作。對入園項目依法實行安全生產准入制度，嚴格執行安全生產「三同時」制度，實行安全生產執法大檢查制度，督促企業對存在的安全隱患限期整改，對有重大安全隱患的企業由相關部門依法處置，對造成重特大安全生產責任事故的，依法追究相關責任人的責任。
第三十四條 強化園區環保工作。嚴格執行環保「三同時」制度，即環保設施與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收。加強環境監管，落實環保各項政策，督促企業加強環境管理和完善污染治理設施，開展園區大氣、水體、雜訊、土壤等污染防治工作，保護園區生態環境。
第三十五條 園區勞動保障事務所負責企業用工招聘、技能培訓、擴大就業和社會保障、勞動保障監察、仲裁等協調服務工作。企業要加強勞動用工管理，按照《勞動法》等法律法規，與勞動者簽訂勞動合同，自覺接受勞動保障監察，規范用工行為，切實維護勞動者合法權益。園區企業擴大就業和社會保障等業務的辦理，經園區勞動保障事務所會同有關部門提出申請後，上報到上級主管部門批准。
第三十六條 園區管委會負責企業主要經濟指標的統計、分析、調度和上報工作；負責企業管理的咨詢、指導、檢查、評比、考核、整改工作；負責對企業技術改造、科技創新、品牌創新、產品創優等指導、協調工作。
第三十七條 適時成立園區中小企業信用擔保中心，對園區企業提供信用擔保支持。
第七章 稅收規費徵收管理
第三十八條 園區財稅部門負責園區范圍內稅費徵收管理工作。
第三十九條 園區范圍內的稅收包括園區基礎設施建設、企業廠房建設、企業生產經營、園區商業服務及其他活動等所產生的所有稅收。稅收的征管按照屬地管理原則，由園區財稅機構統一徵收管理，任何單位和個人都不準到園區內攬引稅收，防止園區稅收的跑冒滴漏，確保園區稅收管理的完整性和招商引資單位的積極性。
第四十條 企業要依法進行會計核算，按期申報，照章納稅。對企業的財政獎勵政策按縣政府相關規定執行。
第四十一條 園區企業自建廠房設施，涉及國家、省、市規定必須收取的規費，按規定標準的最低收取；涉及縣級行政性收費的全部免收(工本費除外)，事業性、服務性收費按國家最低標准減半收取。企業在繳清建築營業稅、城建稅、契稅、教育費附加和建築企業所得稅等稅費後，憑地稅部門出具的已稅證明，方可辦理企業房屋產權證。鼓勵企業建設多層廠房，凡建設兩層以上廠房且建築密度達到43%以上的，第二層以上(含第二層)的面積由縣政府每平方米獎勵10元。
第八章 社會治安綜合管理
第四十二條 園區管委會相應的內設機構會同園區派出所負責研究制定園區社會治安綜合治理工作計劃和方案，建立群防群治網路，落實綜治措施等工作；負責信訪接待、外來人員登記、園區戶政管理以及調處矛盾糾紛等工作；負責協調周邊社會環境綜合治理，維護園區正常工作、生活秩序；負責組織巡邏、處理突發事件、打擊不法行為、消除治安隱患工作；負責檢查生產現場、整改安全隱患、加強易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。
第四十三條 企業要建立組織完善、責任明確的內部治安防範網格，把維護穩定工作的責任逐級分解到車間、班組和職工個人。
第九章 社會公共事務管理
第四十四條 園區管委會負責園區范圍內的社會公共事務管理工作。
第四十五條 園區管委會負責園區物業管理、物流、園區信息、商業用地經營等工作。
第十章 附則
第四十六條 本暫行辦法由縣人民政府授權園區管委會解釋。
第四十七條 本暫行辦法自下文之日起執行。
⑹ 天津新技術產業園區管理條例
第一章總則第一條為促進高新技術產業的發展，加快天津新技術產業園區的建設，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。第二條天津新技術產業園區（以下簡稱園區）是經中華人民共和國國務院批準的國家高新技術產業開發區。園區由華苑產業區，政策區和京津塘高速公路沿線高新技術產業帶各輻射區（以下簡稱輻射區）組成。
華苑產業區、政策區和輻射區按照國務院批準的區域范圍和面積界定。第三條園區是促進科技與經濟相結合、發展高新技術產業的基地。其主要任務是：
（一）促進高新技術成果商品化、產業化、國際化；
（二）吸引國內外高等學校、科研機構到園區從事高新技術的研究與開發，促進生產、教學、科研相結合；
（三）應用高新技術改造傳統產業；
（四）引進國外高新技術、資金和現代管理方式，促進國內外經濟技術合作，發展外向型經濟；
（五）深化高新技術企業產權、用工、分配和保險等制度的改革。第四條園區發展下列高新技術，並使其形成產業：
（一）微電子科學和電子信息技術；
（二）空間科學和航空航天技術；
（三）光電子科學和光機電一體化技術；
（四）生命科學和生物工程技術；
（五）材料科學和新材料技術；
（六）能源科學和新能源、高效節能技術；
（七）生態科學和環境保護技術；
（八）地球科學和海洋工程技術；
（九）基本物質科學和輻射技術；
（十）醫學科學和生物醫學工程；
（十一）其他高新技術和在傳統產業上應用的新工藝、新技術。第五條國內外的企業、其他組織或者個人（以下統稱國內外投資者）均可以在園區內投資興辦高新技術企業。
鼓勵國內外科技人員到園區工作或者興辦高新技術企業。第六條園區內的國有土地實行有償使用制度。土地使用權可以依法出讓、轉讓和抵押。
確有必要，園區內集體所有的土地可以依法徵用。第七條鼓勵國內外投資者在園區內投資興建和經營供水、供氣、供電、供熱、排水、道路以及其他基礎設施。第八條園區內企業的職工有權依法成立工會組織，開展工會活動。企業應當依法支持工會活動。第九條園區應當加強社會主義精神文明建設，創建良好的企業文化。第十條園區內的高新技術企業、其他組織和個人必須遵守中華人民共和國的法律、法規和本條例，其合法權益受法律保護。第二章管理機構與職責第十一條天津市人民政府（以下簡稱市人民政府）設天津新技術產業園區管理委員會（以下簡稱園區管委會），代表市人民政府對園區實行統一管理。第十二條園區管委會的職責是：
（一）貫徹實施國家和本市發展高新技術產業的法律、法規和有關規定，為高新技術產業的發展創造良好環境；
（二）制訂園區高新技術產業發展規劃，經市人民政府批准後，組織實施；
（三）制訂園區的行政管理規定，並組織實施；
（四）初審和認定園區內高新技術企業；
（五）依法管理園區的財政、稅務、工商、勞動和人事等事務；
（六）管理園區有關地域內土地和規劃建設事務，並按照市人民政府規定的許可權，審核、批准和管理相應地域內固定資產投資項目。
（七）負責園區內火炬計劃項目和新產品項目的申報；
（八）審核園區內高新技術企業進出口貨物免稅的申請，並報有關部門批准；
（九）審核園區內高新技術企業因公出國人員的申請，並報有關部門批准；
（十）市人民政府授予的其他職權。第十三條華苑產業區、政策區和輻射區分別實行以下管理體制：
（一）在華苑產業區內，由園區管委會實行全面行政管理。
（二）在政策區內，園區管委會履行本條例第十二條第（一）項至第（五）項和第（七）項至第（十）項的職責，並負責科研基地、服務基地內的土地、規劃建設管理和限額內固定資產投資項目的審核、批准及管理事務；其他行政管理事務由政策區所在地的區人民政府負責。
（三）在輻射區內，園區管委會履行本條例第十二條第（一）項至第（四）項和第（七）項至第（十）項的職責；其他行政管理事務由輻射區所在地的區、縣人民政府負責。
⑺ 園區如何搭建先進的管理架構
搭建高效管理架構的第一個基本的觀念，那就是「體制決定架構」，先把園區的管理體制明確下來，才能設置管理組織架構。20多年來，在我國開發區的建設實踐中，普遍形成了三種基本管理體制模式，即行政管理模式、公司管理模式和混合管理模式。在上述三種基本管理體制基礎上，各個地區、園區根據實際情況形成了多種管理體制模式，其基本的區別就是政府介入程度和企業化運作程度不同。園區選擇何種管理體制模式，應因地而異，因時而異。因地而異，是指各個地方根據實際情況（比如政務環境、區域管轄、財力支配等）選擇利於園區開發建設的管理體制；因時而異，是指在園區開發建設的不同階段，根據發展需要靈活調整管理體制和架構，以保持管理體制的活力，帶動園區的持續發展。