1. 怎麼趕走現在的物業管理
如何更換物業程序
我國物業管理法律、法規規定，選聘物業管理企業的權利在物業區域內的行使者為業主委員會，同時規定有權更換物業管理企業的主體也為業主委員會，因此業主要求更換物業管理企
業的，均必須通過業主管理委員會並實施一定的程序後實行。
1、法定更換物業管理企業的條件所需程序。
當物業管理企業出現法定更換物業管理企業條件時，即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，其與業主委員會或者業主所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除，業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。
2、約定更換物業管理企業的條件所需程序。
當《物業管理委託合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委託合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之後，解除與物業管理企業的合同。業主委員會可以按照選聘物業管
理企業的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。 業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？
根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項： （1）授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標；
（2）確定採取公開招標或邀請招標方式；
（3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會
最終確定中標人；
（4）物業服務價格幅度或水平。
業主委員會招標前，是否需要備案？
業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以
下資料：
（1）業主大會決議；
（2）招標公告或者投標邀請書；
（3）招標文件；
（4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委託招標代理機構進行招標的，還應提交雙
方簽訂的委託書。
業主委員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？
應從以下幾個方面保障業主的知情權：
（1）業主大會會議通過書面徵求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會
決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示；
（2）評標過程中，現場答辯可採用公開的方式，業主可參加旁聽；
（3）評標結束後，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全
體業主公示；
（4）中標企業確定後，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、
范圍、標准以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。
業主委員會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？ 原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，並在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議後及時書面告知物
業管理企業。
業主委員會招標應當何時完成？
業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。
貌似必須成立業主委員會，超過半數的業主通過，才能更換物業，而成立業主委員會的條件
如下：
（1）公有住宅出售建築面積達到30%以上； （2）新建商品住宅出售建築面積達到50%以上；
（3）住宅出售已滿2年。
我於2006年4月購買了一套商品房並於次月辦理了入住手續。入住後發現住宅小區內的物業管理特別混亂，小區內的居民對小區物業公司的服務均不滿意。請問，是否能更換別的物
業管理公司？我們業主在物業管理中到底有什麼權利，應該受什麼限制？
■律師解答:
一、是否能更換其它物業管理公司
根據我國《物業管理條例》相關規定:業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管
理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
如果現在沒有成立業主委員會,也沒有關系,根據<物業管理條例>第十條規定:同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主
一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
也就是說當小區沒有成立業主委員會(業主大會)時,由全體業主共同履行職責.當你們找到合適物業公司時只要小區2/3以上業主同新的物業管理企業簽定物業管理合同,那麼與現在
的物業管理企業合約關系自動解除.
第一、要解聘或者更換物業既可以通過業委會，也可以通過業主自身的多數決定。
第二、根據中華人民共和國物權法第76條的規定，半數以上業主同意可以解聘或者選聘物
業服務企業。
第三、對於半數以上業主通過的解聘或者選聘物業決議，原物業公司拒絕退出的，可以通過
法院要求其強令退出
2. 如何罷免物業
法律分析：針對前期物業管理，依據《物權法》和《物業管理條例》只要經佔全體業主總人數過半數且占總建築面積過半數的業主同意，即可解聘物業管理企業；主要方式是：全體業主成立業主大會，投票選舉產生業主委員會；召開業主大會，針對解聘物業管理公司進行投票；統計投票結果，即可從新選聘物業服務企業，解除現有物業服務企業，業主委員會做好交接工作。以上主要是針對前期物業管理，如果是物業管理公司和業主委員會簽訂的《物業服務合同》，物業公司沒有違反《物業服務合同》約定內容的情況下，不能隨便解除合同。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二百七十九條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。
《物業管理條例》 第十一條 下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建築物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
3. 取消物業管理到底可行嗎了解了這6點，業主們就不再困惑
相信很多的小區業主都有想要取消物業管理的沖動，但是這並不是小區物業們所能決定的，其實作為物業也是有很多事情的。不少了小區業主只看到了物業管理的不作為，一起來了解一下吧。
很多的朋友們對於小區的物業管理是比較關心的，有很多的物業現在已經好像變味了，從最初的為小區業主服務到現在的只知道收取物業費，這讓很多的小區業主感覺到無奈，甚至想要取消物業管理。取消物業管理到底可行嗎?了解了這6點，業主們就不再困惑，我們一起來了解一下吧。
一、來看看是怎麼回事?
物業管理在什麼樣的情況下可以取消，那就是在部隊，只有部隊能夠從上到下一直聽令。要是在社會化的小區，恐怕沒有了物業管理，估計這個小區也癱瘓了。從幾個方面來說明一下這個因素：
1、業主的特性使然，註定是一盤散沙，自私自利的個體。一個缺乏約束，沒有統一目標的散沙結合體，自然是不可能為了整體利益而做出奉獻，能奉獻的都是很少數人。取消物業公司，註定小區樓道是垃圾成堆，蚊蠅飛舞。
2、在物業公司和業主關系緊張的今天，業主仍然能夠漠視自己的權益被侵犯，而沒有哪個小區能夠保證全員參與。那些喊取消物業的有多少真的為了小區公共利益奔走過，努力過?真的取消了物業的小區，這些人就是亂丟垃圾的頭號人物。
3、作為社會化的管理，物業公司的存在也是一種社會矛盾的轉嫁。因為有了物業公司的存在，雖然物業做的不好，最起碼小區樓道垃圾清理了，垃圾桶干凈了，小區樓道也定期清掃了。不會因為這家門口沒掃那家門口沒拖，而導致矛盾頻發，鄰里大打出手。所有的矛盾都指向了物業公司。
4、在當年社區管理的時候，曾經有過鄰里互助的管理方式，和目前的自管模式差不多。每個樓道每天安排一個人，樓道里所有人家輪流排出，結果沒超過一個星期，矛盾來了。今天張三家有事，請李四家代打掃一下，明天劉五家沒人忘了，沒人打掃，還說一句“天天打掃的樓道哪有必要天天弄啊。”後天王六家一看前兩天都沒人弄，我也不弄了，他們不打掃給我弄啊?
5、如果成立業委會實行自管，那也是需要成本的，除非小區公共足以支付物業管理成本。否則，只要是向業主收錢，自然不可能百分百有人繳費，不交費的部分誰來填補?小區不交費的刺頭很多。
6、物業公司的社會化商業化是必然的結果。只不過，我們的物業公司走的道路變味了，成了行政和商業的結合體。只有物業可以違法對付業主，而業主卻是投訴無門，相互的勾結，讓物業成了無法無天的行業。
二、物業的職責是什麼?
1、物業及其配套設施的維護和保養
設備使用的前提和基礎是設備日常的維護和保養。 設備在長期的, 不同環境 (包括惡劣環境)中的使用過程中，機械的部件磨損,間隙增大,配合改變，直接影響到設備原有的平衡。設備的穩定性，可靠性，使用效益均會相當程度的降低，甚至會導致設備喪失其固有的基本性能，無法正常運行。
2、物業管理區域內安全措施的建立和公共秩序的維護
物業管理區域內安全措施是指物業管理中對住戶安全採取的一些措施。如不刷卡不可以進入園區，安裝監控沒有死角和盲區，定時巡查園區等。公共秩序的維護是指在一些環境惡劣或者交通擁堵的情況下，物業會加派人手去處理，使不會造成事故損失。
3、共有綠地和花木等的養護與管理
綠化是構成管理區美化優化環境的重要因素，它能夠調節管區內局部生態平衡，因此要充分利用管區內的土地，搞好環境的綠化和美化，物業管理企業應經常組織業主參加庭院綠化種植澆水、除草等公益活動，增強業主的愛護綠化意識。
三、裝修房屋時候需要和物業登記嗎?
業主在收房後有權利決定是否對自己的房屋進行裝修，但是必須事先告知物業公司並申報登記，物業公司要將裝修中的禁止事項和注意事項告知業主。相關的法律參考：
《物業管理條例》第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十三條裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。
《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十五條裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。
對於小區的業主來講，平時生活中很多事情都是需要物業管理來協調的，所以對於物業管理來講也是有很多的雜事要處理。小區的業主要對物業有一定的理解，所以物業也要為小區業主著想，對於小區業主的需求能夠及時的處理，避免影響到業主正常的生活。