A. 物業管理移交協議怎麼寫
物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業 管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。
一、物業管理超前介入階段
物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業 及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以後業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括 業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。
在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可 以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關於物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：「本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適 用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。」據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規 定，並可以參照《合同法》第21章關於委託合同的規定及第18章第4節關於技術咨詢合同的規定。
物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委託合同規范訂立服務合同和解決發生 的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場 地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的 委託人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受託人的工作成果，支付報酬。
關於物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委託人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受託人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理 專業咨詢合同的委託人按照委託人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委託人承擔，但當事人另有約定的除外。
關於物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受託人利用委託人提供的技術資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬於受託人。委託人利用受託人的工作成果完成的新的科技成果，屬於委託人。當事人另有約定的，按照其約定。
二、前期物業管理階段
1.物業接管驗收期
物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委託合同》的物 業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標准》(ZBP30001-90)及 相關新標准，接管委託單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標准》之「1.2」中規定：「凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管、依約託管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標准執行。」
新建物業的接管驗收不同於竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路 等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項 規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括「物業管理的落實情況」。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它並 非驗收主角，也不獨立承擔什麼法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。
物業接管驗收是物業管理委託方與受託方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務 工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委託合同所應盡的第一項 重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今後物業管理工作能夠正常開展的一個「法鎖」(即法律關系紐結)。
為防止留下今後糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證 今後物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：
(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對於其他質量問題，可約定期限由開 發建設單位負責維修，也可以採用費用補償的辦法，由接管方處理。
(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎 設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂「終身保修」制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。
《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：「房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。」在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用於代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之後 ，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。
(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。
(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知並約定時間驗收。經接管驗收符合要求後，物業管理企業應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作就完成了。
2.物業入伙期
當物業管理企業的驗收接管完成後，物業就具備了入伙條件。所謂「入伙」就是業主領 取鑰匙，接房入住或使用。由於物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高 度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一並寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好 預防和依法處理糾紛的准備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委託授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物 業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受託處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限於復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助 業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。
例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防範設施費用的異議， 應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：「城市居民住宅安全防範設施建設費用，由產權人或使用人承擔。」此外，應秉行「全心全意為業主服務」的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時 予以熱情協助，並以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的「第一印象」，贏得業主們的信賴。
在物業入伙期易發糾紛主要是四類：
(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況並向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。
(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。
(3)格式條款合同糾紛。關於此類糾紛見本節後面關於消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。
(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般採用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，並盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督 促其履行保修義務。
(5)房屋銷(預)售合同中關於售後物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售後物業管 理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住後發現 物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，於是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當 辭退的原則。
3.房屋裝飾裝修期
業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便於居民進行家庭裝飾 ，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關於房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業 主人伙後突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人 裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，並督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會並報有關 行政管理部門依法處理。
……
對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》 第15條第2款規定：「房屋建築使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建築主體和承重結構 。」若擅自變動了則按第69條規定「責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。」造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬 建築，而為不同所有人所共有的房屋。《建築裝飾裝修管理規定》第28條規定：「房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。」③業主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬於物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對 能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。
三、業主團體自治主持下的物業管理階段
業主委員會成立後，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運 行階段。
1.物業管理企業的辭退糾紛
關於辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委託合同的 信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委託合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委託合同期滿，或者接受委託的 物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委託合同規定的管理服務效果標准或者有其他違約行為的，業主委員會或委託方才可以決定終止委託合同(江蘇省規定)。 這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委託合同具有商事性角度看，不同於一般的民事委託合同，且物業管理事務繁雜，受託 的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦幹了一段時間打下了物業管理上台階的基礎，如果沒有什麼違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業 的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委託人對其能力的信任，也自然 就難免被更能乾的經營者所取代。立法限制委託人善意(即為獲得更優秀的受託人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落後的經營管理方式及服務方式。因此，為 充分發揮競爭機製作用和維護委託合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委託 合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也並不必然導致合同解除，追究了違約責任後，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委託合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受託方的損失賠償額數目也不會 很小。
從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即 ：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除後10日內，向業主委員會辦理下列事項， 並報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算 ，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。
2.房屋維修、更新的費用糾紛
根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修 、更新的費用糾紛。
(1)屬於業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。
(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」其第221條規定：「承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營 活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。
(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建築面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》 第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤 ，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委託物業管理企業管理維護，並承擔相應費用。
(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。
(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以採取排險解危的強制措施，排險 解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)
(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依 不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。
3.物業的使用糾紛
物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不 正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。
物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌； 佔用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；侵佔綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場； 亂倒垃圾、雜物；在建築物、構築物上亂張貼、塗寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政 府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有 權依法予以行政處罰。
中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住 宅、公共建築和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當徵得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意 。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比 例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。
4.車輛停占車位及車輛保管糾紛
……
中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商 品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務 的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、 使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關 消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服 務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。
根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關於消費者權益的下 列規定：
(1)《消費者權益保護法》第49條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接 受服務的費用的一倍。」這就是所謂「加倍賠償」(又稱「退一賠一」)的法律依據，其中關鍵是對「欺詐行為」的認定。國家工商行政管理局於1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有「欺騙、誤導消費者」的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外 ，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。
(2)《消費者權益保護法》第25條規定：「經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。」第43條規定，違反上述條款規定的 ，「應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，並賠償損失。」這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是 人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自 由的錯誤和違法行為。
(3)《消費者權益保護法》第24條規定：「經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。」含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同於示範合同，它是由 當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為「服從合同」。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。
順帶指出，關於一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依 照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。
在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業 管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作 和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利於不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……
參考物業管理文章
B. 二手房交易的物業交接流程是怎樣的
二手房物業交接流程明細如下：
（1）與原業主約定具體的交接時間；
（2）購房者、業主、中介公司服務人員三方同時到場；
（3）查看水、電、氣餘量並確定無欠費；
（4）需要的話可以將水電氣餘量摺合成現金付給原房主；
（5）檢查水、電、氣設備是否可以正常使用；
（6）檢查原房主留下的傢具、電器的完好度；
（7）檢查各個房間的質量；
（8）原房主將水電氣卡、房卡、房間鑰匙、車位鑰匙交付給購房者；
（9）三方一起到物業公司結清原房主的應付費用；
（10）由物業公司提供結清證明並交付購房者保管；
（11）更改物業公司業主檔案、信息；
（12）按照合同約定的其他條款完成其他特別約定；
（13）留好購房合同、原房主與中介人員的聯系方式就完成了整個交接步驟。
C. 房地產開發企業移交物業管理用房面積規定
一、物業管理用房包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等。
二、市規劃局應在規劃設計條件中明確物業管理用房的相關規劃管理要求。
三、凡新建住宅小區（含組團）以及十層（含十層）以上的高層樓宇項目，應按以下標准配建相應物業管理用房：
總建築面積在10萬m2以下的項目，比例按4‰配置，但面積最小不得低於100m2;
總建築面積在10萬m2以上的、30萬m2以下的項目，比例按3‰配置，但面積最小不低於400m2；
總建築面積在30萬m2以上的項目，比例按2‰配置，但面積最小不低於900m2。
四、物業管理用房產權屬該物業區域內全體業主共同所有，市房管局根據這一原則進行產權登記。
D. 請問開發商移交的社區管理用房及物業用房能辦理房產證嗎
你好！需要看情況，有的管理用房不是在設計圖內的，但是只要有正規的合同和發票應該都沒問題
E. 房地產開發公司如何將質保期後的房產移交物業
雙方共同驗收，簽訂交接協議明確。
F. 物業管理用房屬於什麼性質
物業管理用房，是指房地產開發建設中按照有關規定建設的，由開發建設單位以建造成本價一並轉讓給購房業主集體，用作物業管理辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。
物業管理用房在實踐中包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會活動用房等。
《 物業管理條例》第38條規定：「物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。」本條第1款規定由建設單位所配置的物業管理用房的所有權屬於業主，而不屬於建設單位、物業服務企業，這一規定使得長期以來一直存在的疑問得以明確化。但需要注意的是，業主對物業管理用房所享有的所有權不是民法上的單一所有權，而是一種建築物的區分所有權；不是為某一業主單獨所有而是由全體業主共有。本條第2款是對物業管理用房的用途的規定，物業管理用房的用途是特定的，物業服務企業實施物業管理的，可以使用物業管理用房，但無權改變物業管理用房的用途。在特定情況下，有些物業管理區域內的物業管理用房確有空餘，如不改變用途，實屬資源浪費，則經業主大會同意並辦理相應手續後，也可以改變用途。