❶ 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
我國房地產業發展存在的問題如下:
(一)房地產的總體規模越來越大
1、房地產投資規模不斷擴大
房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長
2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
(二)地區發展不平衡
1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異
主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都佔有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，
21.7%上升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
2、城鎮居民居住水平存在地區差異
在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
(三)房價居高不下
近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大於1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，中央終於不得不出台新政進行調控。
❷ 我國房地產企業營銷中存在的問題及原因
目前我國的房地產企業在營銷方面已經非常重視，現在大部分開發商都把開發的項目交給代理商來銷售。這樣做雖然會付出些報酬，但是回款卻2得到了保證。目前我國的營銷團隊的建設也已經由以前的第一代銷售理論逐漸轉變向第四代營銷模式，現在的營銷團隊很重視營銷理念的建設，甚至現在的購房群體也已經有了自主購買的模式。這種發展是營銷的進步，也是人性化的轉變。但是並不是說這樣就沒有問題，相反隨著房地產市場的透明化逐漸顯示出來代理公司人難找、人難留、團隊不穩定等等現象。營銷靠團隊，但是市場透明化了售樓人員工資反而低了，說雖然有個好聽的名字--置業顧問，但是待遇不穩定。團隊建設不穩定：很多公司發展良莠不齊甚至有些做過兩個月的置業顧問就跑去做售樓經理了，團隊的管理還沒有正規化。
我個人認為只要還是利益在作怪，營銷中需要的人才第一要專業對口。第二要長線發展，公司要簽合同，要不然人員流失客戶就流失，匯款的不到保證誰來負責。第三要向國際化接軌，雖然房地產市場在中國逐漸成熟，營銷模式天天更新，但是還沒有正式和國際接軌，將來的營銷手段肯定會是面對面的營銷，也就是說開發商直接面對客戶，甚至一定會出現預訂式開發和銷售。
目前來看也就是營銷隊伍不健康！
❸ 房地產目前存在的問題都什麼
央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題
3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴於銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中於商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。由於各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。
評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。
評點：日前，銀監會已公布了「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，並就該指引向社會各界徵求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由於商業銀行普遍把房地產信貸作為一種「優良資產」大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。 而最大的問題就是 政府哄抬房價 ，原因房地產行業是中國的經濟支柱，中國的房地產泡沫大的可怕，一旦捅破那也是災難。
房價為什麼居高不下的主要原因是政府不想降價，因為一旦房子降價，損失最大的就是銀行，因為銀行是國家的，還有就是貸款買房的無知的人們。
❹ 經濟問題是否是房地產行業造成的
房地產行業經歷了種種變革，十幾年的演變把我們的一切和房地產綁在了一起，房子貴導致房租漲，沒房子的瘋狂想買房，從而反饋到生活各個方面成本都在漲。於此同時，有些年輕人選擇躺平，又間接導致了出生率一跌再跌，最後國家發展後續乏力。這一環扣一環，似乎做房地產就要炒地皮、沒有炒作，好像房地產就失去了存在價值。
消費方面，就業基本穩定，居民收入持續增加，有利於提高消費能力。國內疫情防控形勢總體穩定，消費環境改善，社會保障不斷完善，也有利於居民消費意願的提升。大宗商品價格上漲、國際航運緊張、關鍵零部件短缺和勞動力短缺制約了全球經濟復甦，因此IMF降低了全球經濟預期。然而，相比之下，中國的經濟增長仍然高於全球經濟，也高於發達經濟體。
❺ 影響房地產投資的因素有哪些
資金供給和土地供給與後期銷售
❻ 房產糾紛的產生有什麼原因
一、房產糾紛的產生有什麼原因
分析目前產生的大量房產糾紛，主要分以下幾類：
1、房屋產權糾紛。主要表現為因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
2、房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
3、房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系，權利人在出賣房屋時，未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
4、房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。
它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。
5、房屋抵押、典當糾紛。
6、房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛，它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。 七是房屋拆遷糾紛。
二、房地產糾紛有哪些解決辦法?
房屋產權糾紛解決根據不同的糾紛有不同的解決方式，總結起來有以下幾種：
1、凡以房屋為標的物的房屋確權、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發生的糾紛，以及與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛，當事人有權直接向人民法院提起民事訴訟。
2、拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發生糾紛，雙方協商達不成協議的，由批准拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內向法院起訴。
3、單位內部建房、分配公房使用權，是單位內部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬於法院受理范圍，而應由本單位或者有關行政部門解決。
4、單位分給職工住房使用權並訂有分房合同的，職工由於本人原因離職、辭職，或被單位開除時，單位根據合同要求收回公房使用權，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。
5因為有關部門審批建築不當，影響他人通風、採光或者由於污染引起的糾紛，當事人可向有關部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。、
6、因違章建築引起的房產糾紛，以及因違章建築的認定、拆除引起的糾紛，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當事人以違章建築物為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建築妨礙他人通風、採光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。
不管因為什麼原因而發生的房地產糾紛，都有其相對應的解決辦法。其中比較普遍是大多數的房地產糾紛都可以選擇通過訴訟的方式來解決。如果選擇訴訟解決房產糾紛，則要准備好相關的證據資料，以證明自己所陳述事實的真實性，便於法院認定事實，做出判決。
❼ 房地產中介行業存在的原因,及傭金水平高低是被如何決定的
房地產中介存的問題有自身的不誠信，個別機構不擇手段的經營方式對於中介行業的傷害很大。同時也有監督管理的不規范相關部門只負責審批發證，對於中介行業的亂象缺乏有效的管控。
傭金的水平目前看是中介機構單方面確定的，老百姓處於弱勢地位。
❽ 房地產投資風險的產生原因
所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠准確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過於樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從「開發」變為「購買」，這不利於剛開發並需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的「感覺」，而實際上「感覺」錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到「下家」，將項目脫手，而實際並未如願；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系「此一時彼一時」，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的「道」(即通過「關系」拿到「好項目」的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難於實現預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
[編輯]房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
(一)採用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1．投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2．償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費後的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
3．保本佔用率。
保本佔用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本佔用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本佔用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本佔用率一般為85%—90% 。
(二)概率與數理統計的方法
由於風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以採用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
❾ 當前我國房地產企業財務風險產生的主要原因是什麼
房地產企業財務風險形成原因：
1、房地產企業資本結構不合理
資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高於世界公認的50％舉債的警戒線，多數企業達到75．8％，個別地產超過80％。這意味著房地產企業債務資本所佔比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。
2、 財務預算控制管理不到位
房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，後期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。目前由於形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、 管理者內部控制意識淡薄
當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。他們大多數從安裝、建築行業起家，對於企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。
4、 成本控制體系不完善
房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地徵用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。
房地產企業財務風險的防範對策
鑒於房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控政策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極採取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1、強化預算控制管理
房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用「有章可循」，控制落實「有章必依」，管理「執章必嚴」，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防範。強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。
2、加強成本管理與控制
成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。其成本管理和控制的措施有：
實行全過程的成本管理。房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事後成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
加強各環節的成本控制。第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關於征地、拆遷的一系列法規、政策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，採取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。
3、 優化資本結構
房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高，使債務成本上升。目前房地產企業處於成交量萎縮、空置率上升、緊縮政策資金壓力較大、房地產財務風險加大、供需失衡的狀況下，這就要求加強資金的管理，制定科學合理的資本結構，並通過嚴格執行企業收款責任制度，延遲資金的流出，加快資金的迴流，使企業能夠保持最佳資本結構狀況。目前我國房地產企業財務風險主要來源於自身負債率過高，資本結構不合理，為此企業應調整自身的發展戰略，理性貸款，優化自身資本結構。同時還要做好資金流量預測，規范財務核算和取得銀行授信額度等方式來化解資金壓力和財務的風險，並且要加強在投資初期的預先控制，對項目投資進行科學化、專業化調查論證，將資金的風險降到最低。其方法有：創新融資模式，實現多元化融資；降低籌資風險和縮短預售時間，加快銷售資金回籠速度等方法優化資本結構。
4、加強內部控制管理，提高財務管理水平
房地產企業因其自身特點決定了房地產投資極易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響，因此房地產企業首先應建立完善的內部控制制度。制定和有效實施各種業務操作程序的內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動正常進行的保障。其次房地產企業項目管理者在執行過程中要避免新官上任三把火的做法，必須持之以恆、避免虎頭蛇尾，因為對於房地產企業項目管理來說，如果對計劃完成情況不引起高度重視，對制定好的各項管理制度不嚴格執行，在思想上存在麻痹輕敵的思想，那在後面的工作就會處處被動，嚴重影響企業的信譽，最後造成企業的生存危機。最後在管理過程中財務管理人員還應根據房地產企業自身的經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求，加強基本決策能力，積極探索從征地動遷到工程建設，再到商品房營銷，最後到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標准化、規范化、制度化的企業財務管理機制。以增加企業的財務效益作為出發點，積極開拓融資渠道，加強企業資金投資營運管理，達到降低資金成本和財務風險的根本目的。
❿ 現階段我國房地產存在哪些問題
近年來,我國房地產業發展平穩,房地產市場初具雛形,住房保障制度日趨完善,部分群眾的住房問題已得到了妥善解決。但與此同時,在我國房地產業的發展過程中,土地資源的浪費現象還較為嚴重,人地矛盾也日趨緊張,個別深層次的住房問題仍有待破解。對此,除了依靠房地產市場自身的資源配置外,還需進一步加強國家對房地產市場的宏觀調控。深入研究我國住房政策體系,不僅有助於該體系的科學化、合理化,而且將極大地裨益於我國房地產業的健康發展。
一、我國住房政策體系的現狀及其缺陷
住房政策體系是國家政策體系的重要分支。它是由住房供應、住房保障、住房金融、住房消費等多個子系統相互聯系、相互作用構成的綜合體。由於住房政策體系旨在通過深刻地揭示政策從產生到收效全過程中的規律,來指導住房政策的制定與執行,因而它對於房地產相關領域起著引導、協調和促進的功能。我國的住房政策體系形成較晚。1998年,我國住房體制改革正式拉開序幕,政府加強了對房地產市場、住房保障、住房供應結構等領域的宏觀調控,由此形成了真正意義上的住房政策體系。歷經10餘年的探索與發展,我國住房政策體系的基本框架業已成型。總體上看,現行的住房政策體系與我國現階段的社會經濟發展水平是基本相適應的。但也應當看到,由於種種原因,我國現行住房政策體系尚存在著諸多缺陷與不足。如果不能正視這些缺陷與不足,我國房地產業的健康發展和居民的住房保障將會不可避免地受到影響。概括起來,我國現行住房政策體系主要存在如下缺陷:
(一)目標不明確
1. 政策依據不明晰。政策作為一種主觀性的活動是對客觀事物的反應,它必須以客觀事實為基礎。
在此意義上,我們說一項政策的科學合理與否,在相當程度上取決於政策的制定者對該政策所賴以為憑的事實的認知程度。然而,我國政府在設計住房政策之前,往往未能充分認清現狀、明確目標就作出決定,因而導致政策效果的偏離。
2. 政策設計不周全。首先,過分強調房地產業在國民經濟中的支柱地位,忽視了其在社會發展中
的民生功能。事實上,住房作為一種特殊商品,兼具經濟和社會保障雙重屬性。在當前國民收入普遍不高的情形下,突出住房的社會保障屬性,滿足人們的基本生活需求,才是發展經濟的前提和保證。其次,未將房地產二手市場正式納入調控范圍。近年來,房地產二手市場發展迅猛,已經成為房地產市場的一股新生力量。但目前,國家專門針對房地產二手市場的調控政策尚付之闕如。
(二)體系不科學
1. 監督機制流於形式。住房政策體系作為一個有機整體,囊括了眾多的具體政策。這些政策在執
行的過程中離不開監督機制的保駕護航。但是,我國住房政策體系的監督機制卻因流於形式而名存實亡。一些地方政府出於私利,要麼誤解或曲解中央的政策,要麼乾脆採取不作為的方式妨礙政策的貫徹執行。此外,我國房地產市場的監管問題也較為突出,消費者在房地產交易中常常遭遇霸王條款,但卻苦於訴累。
2. 政策評估主體單一。目前,我國住房政策的評估主體尚局限於政府機關,開發商和消費者並不
在列。事實上,開發商和消費者是房地產市場的參與者,對於房地產業的發展至關重要。因為開發商
的利益導向直接影響著住房供給和房屋價格,而消費者的購買慾望和對產品的滿意度間接影響著住房的價格機制。忽視或者有意將開發商和消費者排除於住房政策評估系統之外的做法,極大地削弱了住房政策評估的客觀性與科學性。
3. 產業政策不受重視。雖然產業政策不屬於政府宏觀調控的范疇,但其作為一個中觀政策無疑是
宏、微觀政策的銜接點。縱觀我國住房政策體系,不難發現,政府部門和相關學者均極為重視住房的宏觀政策,至於住房的中觀政策則漠不關心,往往直接將產業政策的設計責任丟給市場或者開發商。這在一定程度上增加了市場機制失控的風險。
(三)執行不到位
1. 政策連貫性不強。政策的連貫性是政策得以有效落實的前提與保障。不同時期的政策固然有所
差異,但是,政策銜接的緊密性與政策內容的連貫性卻不容忽視。否則,極易導致前後政策的自相矛盾或關聯政策間的沖突與抵牾,最終影響政策預期的實現。在我國的住房政策體系中,此類矛盾或沖突體現得較為明顯,如2003年中央人民銀行頒布的旨在給投資熱降溫的「121號文」尚未真正執行,便被後續制定的另一政策所沖淡。
2. 政策執行力不夠。我國住房政策在執行力方面存在兩個突出問題:一是居民的收入查詢機制還
不完善。現階段我國個人的收入申報還主要依靠居民的自覺性,這使得偷稅漏稅行為難以禁絕。二是房價走勢嚴重偏離國家調控。典型表現為2006、2007兩年房價一飛沖天,剎不住車,為了平抑過高的房價,政府在房地產金融、住房保障等方面出台多項政策,但收效寥寥,甚至一度出現「國家一調控,房價就上漲」的畸形現象。
(四)具體政策待改進
1. 住房保障政策不完善。(1)消費者滿意度不高。我國的政策性住房與普通商品房相比差距較
大,突出表現為選址較遠、交通不便、配套設施不齊全等。這種狀況難以滿足消費者的實際需求,消費者對之不甚滿意。( 2)公平性難以保障。我國住房保障制度起步較晚,基礎較弱。從目前開發總量看,政策性住房佔有率仍然偏少,政策覆蓋面仍然狹小。此外,由於住房保障缺乏嚴格的資格審查制度,實踐中常常出現保障對象錯位現象,即真正住房困難的居民被排擠出中低收入人群,而另一些高收入者卻搭便車,成為了住房補貼的受益者。由此,導致住房補貼政策公平性大打折扣。
2. 住房金融政策不完備。(1)貸款人資格審核機制不健全,誠信問題突出。目前,我國融資渠道單一,房地產企業的開發資金和消費者的購房資金對銀行貸款依賴性較強。在競爭激烈的金融市場
中,為獲取更多的利息收入,一些銀行不惜降低資格審核標准,拓展業務,致使不少誠信度低的企業和個人濫竽充數,矇混過關,為日後的呆賬、壞賬埋下了禍根。(2)政策性住房的金融制度尚未形成。我國現行的政策性住房金融政策較為零散。政策之間的連接也不甚緊密,尚未上升到制度層面。( 3)銀行「窗口指導」薄弱。由於「『水平』化的貨幣政策與『階梯』式的區域經濟發展存在著一定的矛盾」,加之,「商業銀行現行的信貸管理體制與央行現行的貨幣政策傳導機制不相適應」[ 1 ] ,使得銀行的「窗口指導」功能弱化。
3. 土地政策利弊參半。盡管從長遠的角度看,我國現行的土地政策對於節約土地,提高土地利用率,實現集約經營是大有裨益的,但實際上,現行土地政策也暗含了諸多弊端: (1)政府對土地的壟斷,僅為一些地方官員不惜浪費土地,大肆修建形象工程來贏取政績提供了便利,而且為土地管理過程中的「權力尋租」提供了滋生的土壤。(2)我國土地資源相當稀缺,為了節約利用,政府長期實行土地緊縮性政策。雖然這種政策對於遏制開發商的囤積居奇行為發揮了積極的作用,但從地價與房價的現實關聯來看,這樣的政策必然會影響住房的供給量,助推房價的上漲。
二、我國住房政策體系缺陷的矯正
(一)確立住房政策制定的科學機制雖然目前我國已經頒布了有關房地產的幾大關鍵性政策,並搭建起了住房政策體系的基本框架,但由於一些政策工具、細分政策的缺失,我國住房政策在設計和執行的過程中暴露出了諸多問題。為了充實住房政策體系,政府應當充分利用政策工具,健全各項輔助制度:首先,要加強監督,保證各項政策下達的渠道通暢,督促地方政府將政策落到實處。同時,在房地產市場設立專業的監管系統,以維護市場秩序和消費者的合法權益。其次,要健全政策評估系統,將地方政府執行政策、宣傳政策的力度和群眾的反饋意見納入到政績考核中去,並豐富政策評估主體。再次,要重視產業政策的制定。房地產業較其他產業對政府的指引性要求更高。我國的宏觀調控政策雖然為房地產企業確定了發展方向,但究竟如何發展,對於大多數中小型企業來說仍然感到迷茫。這就需要政府進一步出台相關的產業政策引導企業的行為,以增強企業的競爭力。
(二)明確住房政策的目標
目標是政策制定的起點和關鍵。住房政策目標的多元化特點,決定了每一個政策目標都應當在充
分了解政策環境,客觀分析市場形勢的基礎上最終確定。對此,應當注意以下幾點:首先,保證住房政
策目標與價值取向的統一。促進房地產市場的平穩發展,以多層次的住房保障形式解決中低收入家庭的住房問題,不僅是我國目前住房政策的總體目標,而且也是政策實現的價值取向。因此,在各項具體政策的制定過程中,其子目標都不能逾越或者脫離這一總體目標。就當前的實踐而言,「構建房地產二元結構政策機制是實現多元化政策目標的渠道,房地產二元結構政策機制的構建必須與房地產業政策目標多元化聯系起來,在政策機制與價值目標一致的基礎上,實行多重政策的組合。」[ 2 ] P34其次,用全面的眼光看問題。房地產業涉及領域廣泛,產業內部的構成因子眾多,因此,在確立住房政策目標的過程中,必須堅持聯系、全面的眼光看問題。具體而言:一是要在積極發展房地產業的同時突出住房保障的重要地位;二是要大力支持房地產二手市場的發展,健全各項機制,完善各項設施;三是在強調調整住房供應結構的同時,要通過政策宣傳的方式,引導購房者形成合理的消費結構。
(三)強化住房政策的執行力政府執行力的提高是政策得以落實的可靠保證。住房政策執行的好壞,不僅影響到房地產業發展前景,而且直接關系著老百姓的切身利益。因此,要高度重視住房政策的執行情況,著力加強住房政策的執行力:首先,要加快房地產業的立法工作,保障權利人的合法權益。立法機關應當盡快地出台房地產相關法律,尤其是關涉公共住房的相關法律。假使正式法律的出台條件尚不成熟,應當優先考慮頒布一些具有法律效力的政策性條例,以立法的形式明確房地產業的各項因子和指標,進而規范房地產業的從業或管理行為,防止地方政府各行其是。其次,要增強政府的使命感和責任感。住房問題事關民生,政府應當將解決住房問題視為不可推卸的責任和義務。同時,要盡快建立住房政策執行的責任追究機制。對那些不作為或執行不到位的地方政府及其工作人員,要堅決給予懲戒。此外,還應當將政策執行情況列為地方政府政績考核的重要指標。
(四)完善各項具體政策
1. 重點發展保障性住房。政府應當發揮責任第一人的作用,將住房保障政策落到實處,兼顧效率和
公平。(1)政府在自行建房的同時,應當鼓勵開發商投資經濟適用房和廉租房建設,增加保障性住房的供給量,以緩解供求緊張。(2)政府應當科學估算公共住房的預期需求量,合理地制定公共住房供應計劃,保證供需基本平衡。(3)政府應當設立專門的住房保障管理機構,監督政策的執行情況,並及時反饋群眾意見。(4)政府應當盡快出台直管公房改革措施,解決歷史遺留問題。
2. 完善住房貨幣政策。(1)健全資格審核制度。銀行應當加強管理,嚴把資格關。對每一個申請貸
款的個人或法人,都應當嚴格按照辦事流程,進行全面細致的審查。(2)加快金融配套改革,為政策性住房開辟融資渠道。如成立「住房儲蓄銀行」、「住房抵押貸款銀行」等向廣大中低收入居民提供貸款,成立「政府住宅融資管理委員會」、「住房貸款保險公司」等擔保或保險機構為住房金融機構發放住房貸款降低風險。[ 2 ] P34 (3)強化銀行的「窗口指導」功能。在此方面,首先,中央銀行應當將權力適當下放,給予地方分行更多的自主權,使其能夠根據本地區的經濟狀況調整貨幣政策。其次,要加強工作人員的專業技能培訓,確保貨幣政策傳導准確無誤。最後,要豐富窗口指導的手段,應當聯合多種信息傳媒,提高貨幣政策的透明度和公信度。
3. 適度調整土地政策。(1)調控土地供應。政府要認真把好土地准入關,使土地供應與本地區的經濟發展、生態環境相協調。房地產開發必須嚴格遵循國家的土地利用總體規劃和城市土地利用計劃,並與當地土地市場的運行狀況和變化趨勢相適應。就供應量而言,應適當提高居住用地在土地供應中的比例,尤其是要增加經濟適用住房和廉租房建設用地供應量。( 2)嚴格土地管理。政府要堅持以招標、掛牌、拍賣的形式有償有期限的出讓經營性用地,依法懲處因違規出讓、炒買炒賣土
地,肆意改變土地利用性質的行為,清理閑置土地,防止囤積居奇造成的地方性壟斷。( 3)實現地價與
房價相脫鉤。按照目前的計價方式,地價仍然是房價的重要組成部分,高昂的地價在助推房價的同時,也使買房者淪為真正的埋單人。要改變這種局面,政府應設法推動地產開發與房產開發相剝離,實現地產投入與產出的價值對等。同時將地價從房價中剝離,使得政府更易於對房產市場的結構進行調整和、房屋價格進行調控。