❶ 我买的房子未过户被法院查封了怎么办
我买的房子未过户被法院查封了怎么办？在二手房交易中，买卖双方签订《房屋买卖合同》时，一般会约定由买受人支付部分款项，后续款项待过户前后支付。而在过户之前，若因房东资不抵弯罩债产生纠纷被法院执行时，法院将查封该房屋，并上门进行评估、拍卖，可谓“人在家中坐，封条天上来”。
如发生此类情况，买受人很有可能面临钱房两空，一方面，已支付的房款因房东欠债而难以退还，另一方面，房子将被法院处置，部分买受人甚至已投入额外的装修成本。那么，买受人应如何进行救济，又应如何选择最优救济策略呢？接下来，笔者将为大家进行梳理。
一、买家常见的救济策略
依据物权法的规定，物权具有对外公示效力，法院将被执行人（即房东）名下公示的房屋查封后，此时买受人并不享有房屋的物权，而仅是取得该房屋物权的期待权。由于法院查封后无法过户，房东无法履行后续义务属于违约行为，一般来说，买受人有以下几个维权思路：
1、起诉房东主张解除合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋；
2、起诉房东主张继续履行合同并主张违约金/损失，同时申请保全该房屋；
3、起诉请求确认房屋为买受人所有，并申请保全该房屋；
4、作为案外人提起执行异议，中止对该房屋的执行。
如买受人打算合法拥有该房屋，那么无论是上述第1种还是第2种方式，都不能中止目前对该房屋的执行措施。同时如果买受人主张赔偿，那么查封顺序也将滞后于已查封的另案当事人，只能申请参与分配。
如买受人单以第3种确权之诉进行维权，由于房屋涉及查封，审理法院很可能会中止审理。
因此，我们认为对于买受人而言，首选的策略是上述第4种，考虑提起案外人高闹颤执行异议主张中止对该房屋的执行，然后在同案中一并提起确权之诉。
然而，依据民诉法225和227条的规定（见上图），只有案外人认为执行的标的确有错误才能提起中止标的执行的异议，对于执行行为或者执行依据有异议的，分别应提起执行行为异议和审判监督程序。那么，法院支持案外人执行异议应满足哪些条件呢？
二、法院支持案外人执行异议的条件
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执异复规定”）第二十八条的规定与九民纪要的指导精神，在执行中，案外的买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，需要同时满足4个条件，人民法院才会支持中止对该财产的执行，具体条件我们分而述之:
条件1：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
该条款较容易理解，如果在法院查封之后才签订合同，难免认为属于恶意串通规避执行。同时需注意的是，合同必须在法院查封之前签戚败订，此处的“查封”并非法院人员上门贴封条，而是只要法院在保全或执行阶段，派人前往不动产登记部门下发了协助执行通知书并登记查封信息即可。
条件2：在人民法院查封之前已合法占有该不动产
此处的“占有”也应在法院查封之前。“占用”的形式不仅限于买受人个人对于该房屋的占有，无论是以自住的形式直接占有，还是以租赁等形式间接占有，只要买受人能实现对物的有效控制，并提供水电、燃气、物业票据等证据给人民法院，即可认定占有事实的成立。
条件3：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
价款是否支付以及其支付时间是判断房屋买卖合同真实性的重要依据。不动产交易的金额较大，若买受人已支付款项，法院一般需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定是否符合该条款，以排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。
另外，由于在没有办理过户时，按照交易习惯，绝大多数的买受人都未支付全部价款，此时将剩余价款按法院要求交付执行就显得颇为重要。法院将买受人交付的款项用于案件的执行，既节约了执行过程中产生的额外成本和期间，也能尽快推进案件执行完毕。
条件4：非因买受人自身原因未办理过户登记
该条款属于最容易产生争议的情形，难点在于对“买受人自身原因”的理解。一般而言，买受人在无过错的情况下，只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。
实务中，房东不作为、标的物瑕疵、不动产登记部门原因等情况导致未能过户的，该类理由均不得归咎于买受人，此种情况下，买受人并无过错。比较常见的买受人过错有，买受人明知或应知房屋存在抵押、买受人因个人原因、房价变化而不配合过户的。另外，一部分买受人因为限购政策未过户，此类情形是否属于买受人过错，应分情况讨论。
若签订合同时已有当地限购政策存在，属于明显规避限购政策，买受人无法过户而被另案执行的房屋，也属于买受人自身原因的范畴，例如在最高院审理的魏琳、青岛海宜林投资控股有限公司案外人执行异议之诉案中[1]。最高院认为，山东青岛出台限购措施后，案涉买卖合同才签订。虽买受人本人名下并未有商品房登记信息，但买受人对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果，故未支持其案外人执行异议。
相对而言，若限购政策出具在签订买卖合同并占有之后，且买受人已积极履行义务的，因为买受人无法预料到新政策的出台，此时不应视为买受人过错。
❷ 开发商欠税开不了发票算非买受人原因未办理过户
开发商欠税开不了发票是算非买受人原因未办理过户的。根据查询相关公开信息，在（2020）最高法民申6792号案例中，宣判的结果是：案涉房屋不能办理产权登记手续的主要原因是政府限购政策及汇端口公司欠缴税款所致，吴国喜（购房者）对此没有亮闹链过错。开发商欠税敬孙开不了发票是算弯梁非买受人原因未办理过户的。
❸ 为什么有些二手车不能过户买过来不能过户有什么坏处
以下的车是不予以过户的：
1、凡是未上“交强险”的车辆，不能办理过户；
2、未经批准擅自改装、改型及变更载货重量、乘员人数的；
3、申请车主无法代理原车主办理过户手续；
4、违章、肇事未处理结案的或公安要关对车辆有质疑的；
5、未参加定期检验或检验不合格的；
6、走私、海关监管、盗窃的汽车无法过户；
7、人民法院通知冻结或抵押未满的；
8、营转非到达报废年限的或在1年时间内将报废年限的；
9、对于迁出和迁入的二手车，未达当地要求标准的不能过户；
10、也的确存在一些特殊原因造成了正规车的无法过户，如老旧破车多次转手没有过户辗转反侧成了流浪者，如今已经找不到原车主了。
机动车过户登记是为了保护买受人的权利，未登记过户，如果原登记所有人将车辆再卖与他人并办理登记过户时，会对本人权利造成损害。按《物权法》第二十四条的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
(3)如何认定非买受人原因不能过户扩展阅读
一、办理二手车过户的条件
有合法来源和手续、无遗留银行质押和法院封存记录、无遗留交通违章和未处理事故记录、无遗留欠费记录、所有证件齐备。
二、二手车过户所需的资料、证件
原车主身份证、新车主身份证、车辆行驶证正 / 副本、购置税本、车船使用税完税证明、机动车登记证书、机动车刑侦验车单、养路费凭证、保险单 / 卡 / 发票。以上均需提供原件。
三、二手车过户前的准备
1、开据交易：缴纳二手车交易税。私户（裸车现价）1%收取，公户（裸车现价）3%收取，
2、车辆外检：将车开到过户验车处，车辆进行检查、拓号、拆牌和照相，需缴纳10元的拓号费。领取车辆照片，贴于检查记录表上。这些办完后，可以将车停到停车场，进入过户大厅办理归档手续。
3、车牌选号：取号机取号之后，拿着相关材料排队缴纳过户费。另外，过户费各个交易市场略有不同。
4、转移迁出：需要的材料包括机动车注册、转移、注销登记表/转入申请表，检查记录表，原登记证，原行驶证，原车主身份证，原车牌号，车辆照片，交易市场过户发票。
四、二手车过户的基本流程
1、旧机动车交易签订由工商部门监制的旧机动车买卖合同，双方各持一份，经工商部门备案，方能办理车辆变更或转籍。请注意证件培迹是否齐全，是否与车主身份证一致。如有不符，应当由原车主提前变更。
2、合同签订后开具旧机动车交易发票，相关费用的承担由买卖双方协商决定。
3、持旧机动车交易发票和旧机配简并动车买卖合同前往车管所办理车辆行驶、登记证的变更或转籍。特别要注意交易车辆有无违章或未处理的事故。
4、持已经变更的登记证、车辆行驶证，前往购置附加费大厅办理购置费的变更或转籍。
5、变更养路费车主姓名或转籍。注意查看购置费档案是否健全，养路费是否欠缴。
根据税法规定，车辆、船舶发生过户、迁移的，应于发生过户、迁移之日起30天内，携带当年度的纳税凭证、“机动车行驶证”咐衫“船舶所有权证书”分别到迁出地和迁入地主管地税机关办理涉税事宜。而当年度未缴纳车船税（或以前年度有欠税）的，须完税后再办理相关涉税事项。
❹ 因自身原因没办理过户房子一定会被拍卖吗
不一定，需要看房子的具体情况。并且也要看因为自身什么原因才没能办理过户。
扩展知识：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法消指有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定明确买受人在同时满足上述四项条件后，对登记在被执行人名下的不动产享有排除强制执行的权利，其本质是对无过错买受人物权期待权的保护。物权期待权并非法定物权，而是学理上的一种称谓，是指权利人已经取得完整权利的部分构成要件，若其他要件实现就能取得完整权利的期待状态。权利人基于合理信赖相携桥核信在满足一定条件下能够顺利取得完整权利。物权期待权在性质上仍属于债权，但又有别于一般的债权，虽然法律未明确其独立的地位，但多个司法解释赋予了物权期待权具有排除强制执行的效力。比如，在房屋买卖合同中，买受人履行完毕主合同义务后至取得所有权之前，虽然对所购买房屋尚不享有物权法意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权，辩掘即买受人有理由相信其能够取得所有权，并可以基于此为一定的民事法律行为。若在期待权向既得权转化的过程中，在买受人无过错的情况下，第三人不正当阻止完整权利的实现，那么买受人有权基于物权期待权阻却该行为。对这种期待状态的保护在一定程度上维护了交易安全和交易秩序。
该第二十八条规定中的第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”是买受人无过错保护原则的具体体现，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对如何适用该条件未予明确，审判实践中对如何认定非因买受人自身原因未办理过户登记亦存在一定的争议。
❺ 回迁房房在没有房产证的情况下没过户属于非因买受人原因未办理过
题主是否想询问“回迁房房在没有兄埋房产证的情况下没过户属于非因买受人原因未办理过户登记吗”？不属于。执行异议和复议规定，买受人明知或者应知但因重大过失没有房产证不知无法办理过户登记手续，羡敏蚂以及能够办理过户登记手续但消极不予办理，不属于拿野非因买受人自身原因未办理过户登记，回迁房也不例外。
❻ 小产权房无法过户能够归责于买受人的原因吗
小产权房本来就无法睁敏过宏早扮户，这是法律规定
买受人蔽灶必须承担这个后果，除非卖方隐瞒是小产权房的事实
只要卖方明确告知是小产权房，就注定无法过户
❼ 7个要点：如何正确理解《执行异议复议》第28条的规定
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(以下简称《执行异议复议》二仔携十八条)规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在执行实践中，人们对这一条的认识存在诸多的误区。那么，应如何正确理解并贯彻这一规定呢?
一、《执行异议复议》第二十八条规定的买受人系商品房消费者之外的一般买受人，且“不动产”仅适用于买受人居住用房。
《执行异议复议》第二十八条规定了一般买受人的物权期待权，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，该法条的的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权。按照一般法理而言，物权期待权仍为债权，与赋予强制执行效力的执行债权相比顺位应当劣后受偿。但是基于特定立法价值考虑，我国法律仍规定了具备一定条件的物权请求权可以对抗执行债权，从而阻却执行。《执行异议复议》第二十八条的规定应限定于居住用房，对于“生产性、商业性经营用房”和“土地使用权”，其本身属于生产经营或者投资行为，与本条所保护的生存价值相异，在权利位阶上不具有优于金钱类债权人地位。
【参考案例:北京市第三中级人民法院(2019)京03民终3113号民事判决书。】
二、以房抵债的受让人不属于《执行异议复议》二十八条所称的“买受人”范围，其权利不能排除法院的执行。
《执行异议复议》二十八条规定的买受人是指无过错不动产买受人。债权人与债务人双方达成以房抵债的协议，但债务人应履行的原始义务并非房款，债权人取得房屋是基于双方之间抵债行为。换句话说，双方签订的《商品房预售合同》以及相关的补充合同实为消灭双方之间存在的债权债务关系，这与买受人为了生活居住而购买房屋存在着较大的差异，不能据债务人与债权人双方签订的以房抵债协议就认定债权人享有物权期待权。因此，以房抵债的债权人不属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产买受人，不适用该条的相关规定。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民申3920号民事裁定书。】
三、以冲抵工程款的方式购买的房屋，施工方可以排除法院的强制执行。
施工方为开发商建设了工程，理应得到相应的工程款，但是由于开发商没有及时支付工程款，经双方协商，开发商用商品房折价抵偿工程款，其实质是施工方所享有的建设工程价款优先受偿。案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用《执行异议复议》规定第二十八条，故施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执仿漏行。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民再352号民事判决书。】
四、以车位抵债并非买车位，案涉车位亦不能认定为属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产，不应受该司法解释的限制。
以车位抵债的真实意思是为了消灭当事人之间的债，并不是买卖案念大伏涉车位，双方并未形成买卖合同关系，当事人基于以案涉车位抵债取得的权利，本质上仍属于债权范畴，其并不优先于施工方基于建设工程合同关系对案涉车位等建设工程所享有的优先受偿权。
【参考案例:最高人民法院(2019)最高法民再175号民事判决书。】
五、买受人明知自己受“限购”政策制约无法购买房屋，但其仍一意孤行购买房屋的，属因“自身原因未能办理产权登记”的情形，其权利不能排除法院的执行。
为了保证房地产业健康稳定的发展，国家和地方政府出台了一些有关房地产的限购政策，但有些人却怀着投机心理逆势而行，导致购买房屋无法办理产权登记，这显然是由于买受人个人的原因形成的不能办理产权登记的情形，其不能享有排除法院执行的权利。判断买受人是否属于“非因自身原因未办理过户登记”的情形，不能仅凭开发商的自认来认定事实，要综合买受人未能办理登记的众多因素进行分析认定，买受人不能举证证明“非因自身原因未办理过户登记”的，应依法承担不利的法律后果。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民申2233号民事裁定书。】
六、买受人的权益并不能排除申请执行人在先成立的抵押权而引起的强制执行。
《执行异议复议》第二十八条解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，但是，这种情形下买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。因此，房屋买受人应在法院查封前具备《执行异议复议规定》第二十八或二十九条规定的构成要件，方可阻却法院的强制执行。
【参考案例:最高人民法院(2019)最高法民申1684号民事裁定书。】
七、案外人仅凭开发商具有预售许可证，就实施房屋交易，未尽到合理审慎义务，因此，当事人未能办理案涉房屋的过户登记具有自身原因，不符合《执行异议复议》第二十八的规定。
虽然案涉房屋的项目已经取得预售许可证，但这仅仅代表涉案房屋具有对外销售资格，并不代表案涉房屋的权利状态。即使开发商在合同中保证了案涉房屋没有抵押，但在案涉房屋已经设立抵押且事实上可以进行查询的客观情况下，案外人仍进行房屋买卖，因此未尽到合理、谨慎的注意义务，客观上导致案涉房屋因已抵押登记而不能过户的结果。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民再75号民事判决书。】